http://407417726.qzone.qq.com Fri, 27 Nov 2009 16:03:40 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Wed, 09 Sep 2009 02:33:42 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463622

房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。

市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。

法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。

金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。

谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段 ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463622#comment 134218240 Wed, 09 Sep 2009 02:33:42 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463622 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463533
狼代表了一种精神，代表了一种哲学。

狼，遵守一种道——狼道。卧薪尝胆、众狼一心、自知之明……解读狼之处世哲学，学着如何做一只能够领悟职场政治智慧的野狼……

一、卧薪尝胆
狼不会为了所谓的尊严在自己弱小时攻击比自己强大的东西。令人羡慕的白领丽人，亦有生活的烦恼，本文采访的几个例子，说明了在激烈的竞争中“实现自我”又“失去尊严”是知识女性的一道人生题目。

二、众狼一心
狼如果不得不面对比自己强大的东西，必群而攻之。
一个令人愉快的工作氛围是高效率工作的一个很重要的影响因素，快乐而尊重的气氛对提高员工工作积极性起着不可忽视的作用。如果在工作的每一天都要身处毫无生气、气氛压抑的工作环境之中，那么员工怎么可能会积极地投入到工作中呢？

三、自知之明
狼也很想当兽王，但狼知道自己是狼不是老虎。一个人的职业生涯，贯穿一生，是一个漫长的过程。科学地将其划分为不同的阶段，明确每个阶段的特征和任务，做好规划，对更好地从事自己的职业，实现确立的人生目标。

四、顺水行舟
狼知道如何用最小的代价，换取最大的回报。
处于30岁~40岁的白领女性，一般都在工作中小有成就，期望做事尽善尽美，满负荷的工作使神经绷得紧紧的。职业角色与家庭角色的矛盾、社会生活与家庭生活的矛盾、对自己过高的期望与这一期望难以实现的矛盾，构成了白领丽人们严重的心理压力。

五、同进同退
狼虽然通常独自活动，但狼却是最团结的动物，你不会发现有哪只狼在同伴受伤时独自逃走。很多人每天上班忙忙碌碌，赴汤蹈火、筋疲力尽，一切都是为了公司。一旦遇到共事的伙伴每天迟到早退，上班聊天闲谈，强烈对比之下，便让人想当个正义使者，一举告上主管。然而对普遍上班族来说，在主动向主管报告之前的自我检视是很重要的。

六、表里如一
狼也很想当一个善良的动物，但狼也知道自己的胃只能消化肉，所以狼唯一能做的只有干干净净的吃掉每次猎物，而某些自认为是善良的动物却总在酒店饭庄里做一些不是“太善良”的事。
某位同事老是前后不一，主管不在就打诨摸鱼，主管来了就正襟危坐。情况已经严重到让人觉得不舒服，我该怎么办？难道真的要当“告密者”吗？

七、知已知彼
狼尊重每个对手，狼在每次攻击前都会去了解对手，而不会轻视它，所以狼一生的攻击很少失误。谈判是沟通，但并不一定是口头的。事实上，眼神、手势或姿势能比言语传达更多的信息。因此，留意并研究对手的身体语言所传达的有用信息，是有价值且有助于你谈判成功的。

八、狼亦钟情
公狼会在母狼怀孕后，一直保护母狼，直到小狼有独立能力，而不像某些自诩为“叭一有感情”的动物，在妻子怀孕后，在外花天酒地，所以狼很不满人把那些不钟情的人称之为狼心狗肺，因为这不公平。
世上有些道理本是相通的。比如，夫妻双方应该彼此忠诚，公司和员工也应该彼此忠诚。只有这样，家庭才能和睦，公司才能发达。我们在任何时候都不能失去忠诚，因为这是我们的做人之本。

九、授狼以渔
狼会在小狼有独立能力的时候坚决离开它，因为狼知道，如果当不成狼，就只能当羊了。我们不难发现，求职者要学会对人微笑，经常微笑。微笑不仅能够展示自己的自信，也向用人单位传递了一个积极的态度，善于微笑的求职者获取职业的机会总是比较多的。

十、自由可贵
狼不会为了嗟来之食而不顾尊严的向主人摇头晃尾。因为狼知道，决不可有傲气，但不可无傲骨，所以狼有时也会独自哼哼自由歌。
自从辞了职，没有上司的约束，也没有同事间的互相猜疑和排挤，她说：“我要的生活，随意，别人不能约束你，自己约束自己。”
朋友们，一定要仔细体会个中滋味，你一定能有所收获~~

]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463533#comment 134218241 Wed, 09 Sep 2009 02:32:13 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463533 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463482 一、小区环境：
　　
　　1、一定要安静。没有安静一切都是白搭！
　　
　　注意：不要买距离大马路不足200米的房子，再高也没有用的。汽车震动产生的声音有部分是人耳朵听不到，但是神经是能感觉到的。如果住在这样的房子里面，每天早上起来都会非常疲倦，好象没有睡够一样。长时间受隐性噪音的影响，就准备和头痛、脾气暴躁，抑郁、失眠、皮肤干涩这些毛病为伍了。
　　
　　2、楼距。不要忽视这个问题，楼与楼之间的距离有多宽，说明发展商造好房子的诚意有多宽。过于狭窄的楼距会让居住的人心情低落，而且容易受到噪音的干扰。再说了，你也不想某时到阳台窗口溜溜的时候，发现对面有个讨厌的老太太在兴奋地看着你们吧？隐私性差也是一个很大的问题。
　　　　
　　3、物业管理公司素质。现在很多楼盘的物管非常糟糕，严重影响生活。看中一个房子，就在网上搜索这个楼盘是否有关物管纠纷的新闻。我看过一个楼盘，小区环境很好，地段一流，距离地铁只有三几分钟，但是物管非常糟糕，保安和业主群殴的事情都发生，恐怖！最后这个楼盘简直成了民工的休闲地，里面都是布匹市场的工人租住的，人非常杂乱，业主都在想办法卖掉房子。本来我是想趁此机会低价考虑的，但还是放弃了，因为物管是发展商的，即使最后成功换掉，但是小区维护肯定是跟不上了，现在坏掉的东西如何出钱维修，业主是否齐心疑问很大，有几年烦恼，风险太大了。
　　
　　4、小区硬件：例如花园、运动设施等等。不要被一些很繁复的设计欺骗，有的发展商弄一堆花花草草就是堆在一起，人根本就不能进去，那是拿来看的假东西，除了长蚊子一点用都没有。花园就要能走一走，穿一穿的，面积小一点无所谓，但是要大气，不能就是一个摆设。运动设施不要看游泳池和网球场，相信我，不但进去要交钱，你会用的机会也很少的，不如篮球场和羽毛球场来的实际。而且运动设施一定要是室外的才有用。室内的？嘿嘿，一个适合运动的室内运动馆是非常昂贵的，发展商根本就不会那么雷锋给你一个适合人体健康的室内运动场。我所看到的室内运动场，进场价格贵，不通风，憋闷，地板通常都是制造摔跤骨折的材料，一滴汗就异常滑。
　　　　
　　5、在决定买之前，要多方打听、注意在这个楼盘的都是一些什么人，素质如何。如果他们有业主论坛就多进去看看。邻居是决定生活质量的重要因素。如果租客很多就一定要慎重考虑。方法是可以到附近的中介去看看，这个楼盘放租、放盘的人多不多，租金贵不贵。如果一个楼盘放租、放盘的人很多，那这个楼盘肯定有问题，没有人愿意轻易卖掉房子的，换大房子的人也不会那么多。特别是上海，虽然很多人炒楼，但是正常还是应该自住的人多。如果放盘的人不多，而且租金比较贵，那说明这个房子的物管和楼盘的环境是值得相信的。
　　　
　　6、到房管局的网站去看看这个小区周边的规划。特别是周边有空地、停车场、烂尾楼的，千万不要买了之后才发现，原来规划是一个菜市场或者马路等等，那就惨了。
　　
　　
　　
　　7、一定要注意水电问题，不能是临水临电，必须是永久性居民水电。这是发展商的问题。一个小区，如果在有二手房出卖的时候还没有解决这个问题，那就准备打持久战吧，不要相信卖家或者中介的说法，什么很快会解决的东西还是不要相信才好，大不了等他真的解决了才买，不相信没有放盘的。
　　　
　　二、地段
　　
　　1、交通方便；
　　
　　2、菜市场方便（这个很重要）；
　　
　　3、生活配套设施，例如商场、周边没有工厂、垃圾站、还有中小学是否适合日后子女上学等等。
　　
　　地段方面应该不用多说，你们也应该可以考虑到的。
　　
　　三、房子本身
　　
　　1、朝向。
　　
　　朝向好坏的顺序是：东南——正南——西南——东北——正北——西北。能选顺序先的，就要好的。上海有梅雨季节，冬天也比较冷，朝向非常重要，除非不得已，还是要选择有南向的。
　　
　　2、楼层。
　　
　　2到5楼差别不大，价格也应该没有差别。注意：不要买11到13楼的房子，因为这个高度正好是积灰层，灰尘最大；1楼要看小区环境和采光，例如是否嘈杂等，但是南方潮湿，建议不考虑；顶楼不要考虑，热、容易屋顶漏水腐蚀窗台，很容易有臭味，因为整栋的下水道气味都可能往顶楼的厕所里冲上来。还有就是顶楼的实用面积很可能他楼层缩水的，还可能发展商为了楼房的外观，会把房子的墙面造的歪斜，即使目测不到，但是总有怪异的感觉。其他的楼层全看个人喜好了。
　　
　　3、户型。
　　
　　房子一定要方正，不可以有那些三角、八角、弧形的房间。这样的房间不好摆家具，轻易就浪费空间，住起来也不舒服。
　　
　　厕所的门不能正对客厅，最好不要和厨房共用一个门进出。
　　
　　厨房要选大的，并且一定有通风。厨房是生活的中心，是买二手房最容易忽略最后后悔的地方。往往看一个房子，采光好啊，户型周正，阳台也大，高高兴兴买了，最后发现厨房狭小阴暗，成天一股臭味，总是脏脏的无法清洁，让人没了作饭的心情才后悔不迭。要注意的细节是：切菜的案板和洗菜池子一定要相连，否则你想，把菜洗了又要拿过去切，不但不方便，菜掉了一地不说，厨房还很容易湿漉漉的，难受。如果是炒菜的灶台在切菜的案板和洗菜池子中间，就更要命了。那就等着水滴到油锅上面炸人吧。所以，这三个位置应该在一边，而且这样相连：切菜的案板——洗菜池子——灶台。还有就是厨房没有那些难以清洁的死角，要都是周正明了的，要不就会蟑螂横生，黑忽忽的让人烦恼。
　　
　　我个人很不喜欢进门一个走廊，走廊一边分布厨房和厕所，走过去就是客厅的布局，显的房子很逼，不大方开阔。特别是厕所在厨房和客厅之间的布局，你想，做完饭还要把菜穿过厕所端到客厅，是不是很不爽呢？可惜，现在的房子都是这样设计的。据我一个做室内设计的朋友说，设计师都不喜欢这样的设计，可是发展商不知道出于什么考虑都做成这样的，白痴的很！所以，客厅、厨房融为一体的房子最理想。
　　
　　其他的就是个人喜欢了。如果不是大房子，最好房子里面不要有走廊，还是要选择眼镜房——就是眼镜分布的客房和主人房，这样节省空间，所谓的私隐不是那么要紧的。
　　
　　4、采光。看房子的时候，注意要把等熄灭再看，不要被室内的灯光欺骗了。
　　
　　5、当然还有很多细节问题,例如超过10年楼龄的房子如果没有特别原因不要考虑；看清楚墙壁天花有没有水迹没，如果有基本都是漏水的原因；拍拍墙壁看看墙的厚薄；进去之后房子有没有很大的怪味，而这个怪味不是因为长期没有人居住造成的；打开水龙头看看水压够不够等等。都是需要你们自己仔细观察的。
　　
　　四、和中介打交道。
　　
　　1、中介都是生意人，是不可能对某些客人特别好或者成为朋友的，有这个幻想简直就是可笑。所以，无论你和一个中介如何熟了，都不要完全相信他的话，要相信自己的眼睛。侃中介费的时候大胆欺负他们，尽量往低里开，对他们来说，赚1000总比一分都赚不到要好，正常情况下，他们是不会翻脸的，谁会那么傻就因为赚少了一点就把客人赶跑呢？当然了，生意人都有诚信和坏的，只要人家是正经做生意，就不要总是把别人往坏里看，总将人当敌人，那是不行的。毕竟，他们也是工作，做生意而已。
　　
　　2、中介的花招非常多的。例如：
　　
　　第一是无论怎么样的房子他们都会说好，那不管他，相信自己的感觉最重要；
　　
　　第二是无论什么样的房子他们都会让你去看，他们就是不断地让你疲劳，偶尔看到一个好点的房子就想买了算了。其实，好房子总是有的，而会被人卖的二手房大多都是有缺点的，所以，有些明知道自己不会买的房子干脆推掉不要去看。按照你姐姐的说法，去看的人大多是被中介叫过去的免费房托，看的人多了，他们就会对业主说，你看，这个价格没人买，降价得了。还会给其他买的人造成心理压力，好象想买的人很多似的，仓促之间草率就买了；
　　
　　三，千万不要交什么诚意金。只要你说这个房子不错，但是价格高了。中介就会说，你给我几千诚意金，我去给你谈，否则我不能白做工作啊，谈成了你又不买了。千万不要给，给了能不能拿回来都是问题。他们的工作就是这个，没有什么白做的问题，买不买是你的问题。不要相信他们如果最后你反悔了诚意金可以退回什么的，很多时候他们给你的收据就写什么定金或者订金等，很难退。即使能退，到时都麻烦多。而且诚意金是什么意思？在法律上是有争议的。你让去谈，谈成了就是定金的问题，不要在前面搞什么诚意金问题，那是扯淡的。
　　
　　四，一定要找有名的大中介，他们的信誉还算有保障，小中介信不过，为了钱他们什么都做的出来。
　　
　　五，在没有见到业主的房产证、身份证、工作证并核实之前，不要签定任何协议和交一分钱。有的中介会利用一个寻租的空房子，联合骗子骗你交定金。交了钱之后，骗子跑掉，中介说他们只是中介方，没有义务核实身份，到时候钱都要不回来。
　　
　　六，中介会不断地给你说，房子已经有人看中了，赶紧去看或者签约。大多都是假的，不用理会，促销手段而已。即使是真的，你也要看自己是否满意房子。满意的话，大胆侃价。
　　
　　七,中介费。坚持3%，行业准则，用我们真诚的服务赢取顾客的好评，但怎么体现一点，怎样让客户肯定我们的工作，我们的付出！扪心自问，在成千上万的经纪人中你身居何位？！如果客户买完房子要求中介费打折，那只有一点···那就是说明经纪人服务不到位！
总之我们要做狼，要记住狼的精神，但要取得成功还是要提高自身
　
能力，只有自身能增长，得到顾客的认可才是大道！ ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463482#comment 134218240 Wed, 09 Sep 2009 02:31:22 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463482 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463425 买房找中介公司的十大理由许多人在买卖住房或求租出租住房时经常感到困惑的问题是：是否我需要找房地产中介？也许是由于中介市场管理的不完善导致鱼龙混杂以至大众对整个中介市场产生信任危机。比如，我们常常可以看到明确标明“中介免谈”的住房信息，可是房地产业的繁荣离不开中介商的参与。就象股市需要证券交易商，房地产也需要房地产中介商的参与。
在美国，绝大多数的房地产交易是通过中介商撮合的。人们已经习惯了购买保险找保险经纪人，购买房产找房地产经纪人，个人之间达成的交易微乎其微。和个人私下交易比较，房地产经纪存在的十大理由是：
对买主
1. 房地产经纪人对所服务的区域通常更为熟悉。能提供客户比较翔实的区域背景信息，比如环境、交通、学校、治安等，从而帮助您选择合适的居住区。
2. 房地产经纪人掌握的住房信息通常更为丰富，根据您的经济承受能力和个人喜好更可能提供匹配的住房。
3. 房地产经纪人掌握的住房信息通常更为及时，在市场火爆、供不应求的情况下能令您占领先机，先下手为强。
4. 房地产经纪人通常为您联系安排看房，节省您的时间和精力。
5. 房地产经纪人作为第三方可以更客观地给您以指导，避免您应情绪化而做出错误判断。
6. 房地产经纪人对市场行情和房价更为了解，避免您花高价多付冤枉钱。
7. 房地产经纪人可以代表您的利益，帮助您和卖主谈判，促成交易。
8. 房地产经纪人通常为您提供一系列的咨询服务，帮助您了解购房的流程，甚至提供包括〈合同、法律、估价、勘测、贷款、产权过户〉等的全程一条龙服务，令您的购房经历更顺利。
9. 合法的房地产中介商让您更放心，避免被不法之徒蒙骗。
10.您可能并不多花钱，能够找到有巨大升值空间的房产对于您来说确是一项很好投资。基于目前房地产中介市场的不规范，请您谨慎选择您的房地产经纪人。您应该选择合法注册合法经营的房地产中介。多咨询您的亲戚朋友，仔细查询您所接洽的中介公司和经纪人的过往经历，找众人推荐的中介商。
住房可能是您一生中众多投资之一，祝愿您在这一旅程中一切顺利！！！ ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463425#comment 134218240 Wed, 09 Sep 2009 02:30:25 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463425 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463371 1、不说批评性话语
这是许多业务人员的通病，尤其是业务新人，有时讲话不经过大脑，脱口而出伤了别人，自己还不觉得。常见的例子，见了客户第一句话便说，“你家这楼真难爬！”“这件衣服不好看，一点都不适合你。”“这个茶真难喝。”再不就是“你这张名片真老土！”“活着不如死了值钱！”这些脱口而出的话语里包含批评，虽然我们是无心去批评指责，只是想打一个圆尝有一个开场白，而在客户听起来，感觉就不太舒服了。 人们常说，“好话一句作牛做马都愿意”，也就是说，人人都希望得到对方的肯定，人人都喜欢听好话。不然，怎么会有“赞美与鼓励让白痴变天才，批评与抱怨让天才变白痴”，这一句话呢，在这个世界上，又有谁愿意受人批评？业务人员从事推销，每天都是与人打交道，赞美性话语应多说，但也要注意适量，否则，让人有种虚伪造作、缺乏真诚之感。就像我大院里住的王姨，有一天在业务员与她告别后，她就跑过来对我们说：“别听他那一套一套的，嘴巴甜得要命，都是假的，这保险公司培训出的怎么都是一个模式的人，油腔滑调，耍嘴皮特行！”大家瞧，这王姨，无形中提醒我们，与客户交谈中的赞美性用语，要出自你的内心，不能不着边际地瞎赞美，要知道，不卑不亢自然表达，更能获取人心，让人信服。

2、杜绝主观性的议题
在商言商，与你推销没有什么关系的话题，你最好不要参与去议论，比如政治、宗教等涉及主观意识，无论你说是对是错，这对于你的推销都没有什么实质意义。 我们一些新人，涉及这个行业时间不长，经验不足，在与客户的交往过程中，难免无法有主控客户话题的能力，往往是跟随客户一起去议论一些主观性的议题，最后意见便产生分歧，有的尽管在某些问题上争得面红脖子粗，而取得“占上风”的优势，但争完之后，一笔业务就这么告吹，想想对这种主观性的议题争论，有何意义？然而，有经验的老推销员，在处理这类主观性的议题中，起先会随着客户的观点，一起展开一些议论，但争论中适时立马将话题引向推销的产品上来。总之，我觉得，与销售无关的东西，应全部放下，特别是主观性的议题，作为推销人员应尽量杜绝，最好是做到避口不谈，对你的销售会有好处的。

3、少用专业性术语
李先生从事寿险时间不足两个月，一上阵，就一股脑地向客户炫耀自己是保险业的专家，电话中一大堆专业术语塞向客户，个个客户听了都感到压力很大。当与客户见面后，李先生又是接二连三地大力发挥自己的专业，什么“豁免保费”、“费率”、“债权”、“债权受益人”等等一大堆专业术语，让客户如坠入五里云雾中，似乎在黑暗里摸索，对方反感心态由此产生，拒绝是顺理成章的了，李先生便在不知不觉中，误了促成销售的商机。我们仔细分析一下，就会发觉，业务员把客户当作是同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么能接受？既然听不懂，还谈何购买产品呢？如果你能把这些术语，用简单的话语来进行转换，让人听后明明白白，才有效达到沟通目的，产品销售也才会达到没有阻碍。

4、不说夸大不实之词
不要夸大产品的功能！这一不实的行为，客户在日后的享用产品中，终究会清楚你所说的话是真是假。不能因为要达到一时的销售业绩，你就要夸大产品的功能和价值，这势必会埋下一颗“定时炸弹”，一旦纠纷产生，后果将不堪设想。 任何一个产品，都存在着好的一面，以及不足的一面，作为推销员理应站在客观的角度，清晰地与客户分析产品的优与势，帮助客户“货比三家”，惟有知已知彼、熟知市场状况，才能让客户心服口服地接受你的产品。提醒销售人员，任何的欺骗和夸大其辞的谎言是销售的天敌，它会致使你的事业无法长久。

5、禁用攻击性话语
我们可以经常看到这样的场面，同业里的业务人员带有攻击性色彩的话语，攻击竞争对手，甚至有的人把对方说得一钱不值，致使整个行业形象在人心目中不理想。我们多数的推销员在说出这些攻击性话题时，缺乏理性思考，却不知，无论是对人、对事、对物的攻击词句，都会造成准客户的反感，因为你说的时候是站在一个角度看问题，不见得每一个人都人是与你站在同一个角度，你表现得太过于主观，反而会适得其反，对你的销售也只能是有害无益。这种不讲商业道德的行为，相信随着时代的发展，各个公司企业文化的加强，攻击性色彩的话语，绝不可能会大行其道的。

6、避谈隐私问题
与客户打交道，主要是要把握对方的需求，而不是一张口就大谈特谈隐私问题，这也是我们推销员常犯的一个错误。有些推销员会说，我谈的都是自己的隐私问题，这有什么关系？就算你只谈自己的隐私问题，不去谈论别人，试问你推心置腹地把你的婚姻、性生活、财务等情况和盘托出，能对你的销售产生实质性的进展？也许你还会说，我们与客户不谈这些，直插主题谈业务难以开展，谈谈无妨，其实，这种“八卦式”的谈论是毫无意义的，浪费时间不说，更浪费你推销商机。

7、少问质疑性话题
业务过程中，你很担心准客户听不懂你所说的一切，而不断地以担心对方不理解你的意思质疑对方，“你懂吗”“你知道吗？”“你明白我的意思吗？”“这么简单的问题，你了解吗？”，似乎一种长者或老师的口吻质疑这些让人反感的话题。众所周知，从销售心理学来讲，一直质疑客户的理解力，客户会产生不满感，这种方式往往让客户感觉得不到起码的尊重，逆反心理也会顺之产生，可以说是销售中的一大忌。 如果你实在担心准客户在你很详细的讲解中，还不太明白，你可以用试探的口吻了解对方，“有没有需要我再详细说明的地方？”也许这样会比较让人接受。说不定，客户真的不明白时，他也会主动地对你说，或是要求你再说明之。在此，给推销员一个忠告，客户往往比我们聪明，不要用我们的盲点去随意取代他们的优点。

8、变通枯燥性话题
在销售中有些枯燥性的话题，也许你不得不去讲解给客户听，但这些话题可以说是人人都不爱听，甚至是听你讲就想打瞌睡。但是，出于业务所迫，建议你还是将这类话语，讲得简单一些，可用概括来一带而过。这样，客户听了才不会产生倦意，让你的销售达到有效性。如果有些相当重要的话语，非要跟你的客户讲清楚，那么，我建议你不要拼命去硬塞给他们，在你讲解的过程中，倒不如，换一种角度，找一些他们爱听的小故事，小笑话来刺激一下，然后再回到正题上来，也许这样的效果会更佳。总之，我个人认为，这类的话题，由于枯燥无味，客户对此又不爱听，那你最好是能保留就保留起来，束之高搁，有时比和盘托出要高明一筹。

9、回避不雅之言
每个人都希望与有涵养、有层次的人在一起，相反，不愿与那些“粗口成章”的人交往。同样，在我们销售中，不雅之言，对我们销售产品，必将带来负面影响。诸如，我们推销寿险时，你最好回避“死亡”、“没命了”“完蛋了”，诸如此类的词藻。然而，有经验的推销员，往往在处理这些不雅之言时，都会以委婉的话来表达这些敏感的词，如“丧失生命”“出门不再回来”等替代这些人们不爱听的语术。不雅之言，对于个人形象会大打折扣，它也是销售过程中必须避免的话，你注意了、改过了，你便成功在望了！ ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463371#comment 134218240 Wed, 09 Sep 2009 02:29:31 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1252463371 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534348 一、 房地产政策
关于做好稳定住房价格工作的意见
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：一、强化规划调控，改善住房供应结构
　　各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。
　　各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
　　各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
　　要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管　　要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。
四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
　　人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
　　为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
　　各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［2004］77号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
　　各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
　　各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。


二、 政策对商品住宅房的影响
1、新房供应量情况：
当前预售楼盘供应分布
黄浦区: 可售楼盘： 60 可售总套数： 2854 可售总面积 32.45 万平方米
卢湾区: 可售楼盘： 22 可售总套数： 1136 可售总面积 12.34 万平方米
徐汇区: 可售楼盘： 137 可售总套数： 7150 可售总面积 75.34 万平方米
长宁区: 可售楼盘： 84 可售总套数： 4889 可售总面积 41.24 万平方米
静安区: 可售楼盘： 61 可售总套数： 3163 可售总面积 32.49 万平方米
普陀区: 可售楼盘： 140 可售总套数： 9581 可售总面积 74.94 万平方米
闸北区: 可售楼盘： 63 可售总套数： 3640 可售总面积 28.74 万平方米
虹口区: 可售楼盘： 71 可售总套数： 2645 可售总面积 27.04 万平方米
杨浦区: 可售楼盘： 82 可售总套数： 4324 可售总面积 33.71 万平方米
宝山区: 可售楼盘： 102 可售总套数： 10798 可售总面积 100.61 万平方米
闵行区: 可售楼盘： 240 可售总套数： 12683 可售总面积 127.27 万平方米
浦东新区: 可售楼盘： 378 可售总套数： 23482 可售总面积 277.75 万平方米

住宅成交均价(行政分区) 卢湾 28366
浦东 11468
宝山 7222
金山 3508 徐汇 14109
普陀 9459
松江 6320
闵行 8540 长宁 18366
闸北 10116
青浦 6416
南汇 5669 静安 18916
杨浦 7930
嘉定 5310
崇明 2928 黄浦 20459
虹口 12989
奉贤 4115

住宅成交均价（按环线分区）
环间销售 今日签约套数 可售总套数 今年均价 今年住宅均价
内环以内 43 套 29194 套 17087 元 17577 元
中内环间 18 套 16679 套 12542 元 12351 元
中外环间 28 套 22100 套 7914 元 7647 元
外郊环间 60 套 55296 套 6414 元 6341 元
郊环以外 41 套 15168 套 4557 元 4456 元
今日楼市行情 今日签约套数：
190 套
今日签约面积：
23324.00 m2
可售楼盘数：
2300
可售总面积：
1454.00万m2
可售总套数：
138437


上海房地产市场逐步趋理性 近期交易量全线下滑（第一财经日报）
上海近期房地产开发投资增幅比第一季度回落12个百分点，5月份商品房预售面积比4月份下降41%，6月份二手房成交均价比5月下降3.2%。
5月份上海房地产开发投资额为108亿元，与4月份基本持平，但近期增幅比第一季度回落12个百分点。在销售方面，5月份商品房预售面积比4月份下降41%，其中价格在9000元/平方米以上的商品房成交面积比4月份下降了58%，价格在6000元/平方米左右的商品房成交面积占总成交量的比例由36%提高到45%。同时，二手房交易量趋减，平均价回落。5月份，上海二手房平均日成交727套，价格比4月份上涨3.4%，但6月1日以来二手房平均日成交690套，价格比5月份下降3.2%。
目前，上海房地产市场正逐步趋向理性。随着这一轮房地产综合调控形势逐渐明朗，开发商和消费者将走出观望状态，推动成交量回升，特别是普通商品房成交比重将加大。

3、 新房交易情况：
5月份上月销售
区域 住宅 办公 商业 其它
内环以内 38805㎡
267 套 44219㎡
221 套 14590㎡
132 套 16892㎡
410 套
中内环间 57676㎡
520 套 7813㎡
43 套 1566㎡
9 套 7194㎡
81 套
中外环间 166134㎡
1579 套 6456㎡
63 套 9290㎡
73 套 19958㎡
26 套
外环以外 414464㎡
3454 套 1746㎡
9 套 34681㎡
285 套 10628㎡
108 套
郊环以外 106653㎡
876 套 283㎡
3 套 20120㎡
225 套 2262㎡
76 套
全市 783733㎡
6696 套 60518㎡
339 套 80247㎡
724 套 56934㎡
701 套

[住宅5月份上月销售：面积分段]
范围 小于70㎡ 70-100㎡ 100-150㎡ 大于150㎡
内环以内 2205㎡
38 套 2695㎡
32 套 11831㎡
94 套 22074㎡
103 套
中内环间 3567㎡
60 套 19101㎡
215 套 22105㎡
182 套 12902㎡
63 套
中外环间 9032㎡
155 套 61855㎡
714 套 69477㎡
569 套 25771㎡
141 套
外环以外 14129㎡
228 套 127872㎡
1451 套 157326㎡
1307 套 115137㎡
468 套
郊环以外 2166㎡
38 套 21135㎡
229 套 64766㎡
519 套 18587㎡
90 套
全市 31099㎡
519 套 232658㎡
2641 套 325505㎡
2671 套 194471㎡
865 套

[住宅5月份销售：价格分段]
区域 3500以下 3500-6000 6000-9000 9000以上
内环以内 0㎡
0 套 2167㎡
25 套 5325㎡
38 套 31313㎡
204 套
中内环间 0㎡
0 套 10924㎡
125 套 6643㎡
46 套 40109㎡
349 套
中外环间 14093㎡
153 套 36362㎡
428 套 56444㎡
554 套 59236㎡
444 套
外环以外 76202㎡
779 套 141367㎡
1307 套 135345㎡
1124 套 61550㎡
244 套
郊环以外 46979㎡
435 套 33750㎡
278 套 23255㎡
155 套 2669㎡
8 套
全市 137274㎡
1367 套 224571㎡
2163 套 227012㎡
1917 套 194876㎡
1249 套


根据上海房产交易中心的数据，上海新楼盘交易数量3月份每日在800套左右，4月保持在600套左右，5月开始下跌，5月30日到6月2日4天，分别为562套、489套、376套、361套，降幅明显。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，由于开发商、投机商不愿降价出售，而买房者觉得房价会降，持币观望，交易量偏低会持续一段时间，可以说进入了相持阶段。


3、二手房情况：

上海二手房指数（ehomeday.com）

二手房整体量减价稳
个别区域呈小幅下降
２００５年５月，上海二手房指数为１７１４点，比上月微升１１点，环比增长０．６％。７部委联合出台的“八条意见”，尤其是６月１日以后对不足两年房转手交易的全额征收营业税，使得一系列宏观调控政策影响日趋显著，本月二手房市场呈现出量减价稳的特点。
赶六一大限前交易
次新房抛盘量激升
近期政府出台的一系列政策旨在遏制投机性炒房，控制投机性需求，努力保证人民群众的居住需求得到满足。５月中旬中央７部委联合出台房地产新政，其中要求对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这一政策的公布，影响了人们对房产后市走向的预期，从而造成二手房市场中观望气氛愈加浓厚。投资比例较高的次新房抛售现象愈加明显，抛售比较多的区域主要集中在浦东、徐汇、长宁等原本属于投资密集型的板块。部分地区出现投资者低价抛售的现象，某些地区的抛盘价格下调幅度较大。
政策影响日趋显著
二手房市量减价稳
从最近二手房市场的发展现状来看，一系列宏观调控政策的影响已取得了一定的成效，主要反映在买家的预期上。５月本市二手房成交量维持在低谷徘徊，但由于部分买卖双方急于在６月１日新政实施前成交，因此５月中下旬开始成交量与该月上旬相比有所回升。
５月二手房价格涨幅甚微，个别区域甚至出现房价小幅下降，市场仍旧处于僵持阶段。全市各控制点售后公房成交均价表现为缓慢上涨，涨幅较前期继续放缓。次中心城区平均涨幅为２．８％，明显高于中心城区，后者的平均涨幅为２．１５％。长宁和闸北二手房价格总体涨幅最大，分别达到４．３％和３．９％；涨幅最小的是杨浦区，月平均涨幅为１％。４月涨幅最大的杨浦区５月涨幅放缓，主要是因为该区近期有杨浦欣园、恒阳花苑等大量动拆迁房源上市，对二手房价有一定的冲击。浦东世纪公园板块和闵行航华七宝板块出现本年度以来第一次价格下调，但降幅甚微分别为０．８％和０．４％。５月份浦东三林地区是全市成交中的亮点之一，新房和二手次新房的成交都较前期有所增加。２００５年5月，上海二手房指数为１７14点，比上月微升11点，环比增长0.6％。营业税政策的再次调整，使得政策影响日趋显著，本月二手房市呈现出量减价稳的特点。

区 控制区 4月平均价格(元/m2) 5月平均价格(元/m2) 比上月增幅
普 陀 区 曹杨长风 8914 9116 2.3%
石泉宜川 8715 8889 2.0%
真北 7886 8000 1.4%
桃浦 6143 6343 3.3%
长寿路 9916 10415 5.0%
武宁 9529 10000 4.9%
卢 湾 区 淮海路 12380 12447 0.5%
打浦桥 10800 11085 2.6%
中山南路 10429 10683 2.4%
静 安 区 曹家渡 10390 10429 0.4%
静安寺 11330 11445 1.0%
江宁路 10210 10343 1.3%
南京西路 11010 11186 1.6%
杨 浦 区 五角场 9329 9546 2.3%
中原 8457 8748 3.4%
控江路 8600 8829 2.7%
北外滩 8543 8772 2.7%
闸 北 区 彭浦 8129 8510 4.7%
大宁 8971 9288 3.5%
芷江路 9100 9457 3.9%
天目路 9229 9573 3.7%
虹 口 区 江湾 8510 8714 2.4%
凉城 8829 8916 1.0%
曲阳 8976 9000 0.3%
四平路 9140 9150 0.1%
四川北路 9629 9786 1.6%
提篮桥 8600 8743 1.7%
黄 浦 区 南京东路 11975 12000 0.2%
老城区 10429 10575 1.4%
蓬莱地区 10514 10659 1.4%
浦东新区 小陆家嘴 9540 9871 3.5%
世纪公园 8189 8125 -0.8%
罗山 8000 8314 3.9%
金桥 7371 7600 3.1%
上南六里 8515 8800 3.3%
三林 7440 7756 4.2%
张江高科 5793 6055 4.5%
徐 汇 区 田林康健 9800 10143 3.5%
植物园 8344 8600 3.1%
徐家汇 11686 11688 0.0%
龙华 9400 9600 2.1%
华泾 6900 7186 4.1%
长 宁 区 天山 9800 10257 4.7%
仙霞 9886 10285 4.0%
动物园 8343 8600 3.1%
虹桥路 10257 10700 4.3%
中山公园 10500 11016 4.9%
新华路 11229 11760 4.7%
北新泾 8711 9086 4.3%
闵 行 区 航华七宝 7317 7286 -0.4%
吴中路 8370 8715 4.1%
地铁沿线 7143 7429 4.0%

六一“大限”后上海楼市情况
（资料来源：搜房）

房产中介：交易清淡，日子不好过，小户关门倒闭
6月3日，上海市虹口区房地产交易中心的大厅里空空荡荡，只有十来个人。据工作人员介绍，这几天交易量少，一天顶多一两笔。6月之前，最多一天就成交170套，办手续的人排队都要排到大厅外面。
交易清淡，房产中介日子难过了。据悉，最近上海每天有近30家房产中介关门，其中以“夫妻老婆”类型的小中介居多。专家指出，楼市变冷将对房产中介业产生巨大冲击，“洗牌”在所难免，一些鱼龙混杂的房产中介将被市场淘汰。
购房者：问的多，买的少，入观望阶段
上海热线房产频道的网上调查显示，认同次新房价格下调，值得淘房的仅占13.04%；认为楼市泡沫多多，继续观望的占39.90%；等待楼市低点，2年内不考虑买房的占47.06%。
楼市走向：投机客减少，自住客增多
房产中介公司普遍反映，前一阶段炒房热潮中，投机客居多，购房款中银行贷款比例高。目前来咨询买房的人多出于自住考虑，首付款比例高。据建设部一位官员透露，今年第一季度，上海市成交每平方米单价超过1万元的预售住宅房屋中，外省市居民的买房率达到43%，其中温州人购买的达到72%，当中又有70%用的是银行的钱。

5、对应新八条上海方面采取的措施：

? 加强市场监测，完善市场信息披露制度
→→→房产之窗网楼市监测系统
? 强化规划调控，改善商品房结构
→→→1000万配套房+1000万中低价房
? 加大土地供应调控力度，严格土地管理
→→→重点推配套房用地，配合2个“1000万”建设
? 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房有效供应
→→→2个“1000万”，加大中低价房供应，配套房指导价4500一平
? 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求
→→→已有1.3万户受了益，并将继续扩大受益面
? 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度
→→→3月7日起卖一年房征营业税，不排除今后会出台其它税收政策
? 加强金融监管
→→→刚调整了首付比例和贷款成数，四大行上海齐收缴审批权
? 切实整顿和规范市场秩序
→→→重拳打击违规，处分了一批销售作假的开发商

三、 政策对写字楼的影响

上海写字楼市场一片繁荣 宏观调控无碍市场火爆（中国经营报）
相比宏观调控下寒气袭人的住宅市场，上海写字楼市一片繁荣景象。高力国际调查数据显示，上海甲级写字楼空置率目前为7％，由于旺盛的需求和有限的供给，2006年有望降到5％。仲量联行商业部总监陈立民在参加仲量联行与嘉麒房地产（上海）公司的签约仪式时告诉记者，由于2006年底国内金融业完全放开，将会导致跨国金融机构迅速扩张而吸纳大量写字楼面积，预计到2007年上海甲级写字楼空置率会降到3％以下超低水平。
嘉华国际集团有限公司执行董事伦赞球明确告诉记者：“宏观调控对写字楼市场影响不大。”高力国际华东地区常务董事翁琳分析，写字楼物业的直接消费对象是需要占据办公空间的各类企业和机构，而从其产业属性和经济影响环境来分析，发展迅速的城市第三产业如金融、法律、咨询等服务性行业是办公物业消费的重要支撑，所以宏观调控对上海写字楼市场影响不大。其他业内人士分析，宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼的客户遍布各行业，而且都有着实际的需求；即便存在投资型客户，也是有些资金实力的成熟投资群体，投资规模不大而且素质高。所以，市场发育平稳、正常。翁琳透露，上海甲级办公楼市场净回报率平均为6．9％，比中国香港、新加坡高出很多。
上海写字楼市场的繁荣在很大程度上得益于外资的加速进入。4月1日，高盛集团属下的联号公司以1．076亿美元（约合人民币8．6亿元）的价格收购了凯德置地旗下的上海沪腾房地产开发有限公司（此乃百腾大厦的开发商）。这是今年新一轮宏观调控以来，首个外资机构高额收购上海地产项目，也是高盛首次进入中国房地产业。年初，凯德的另外一个写字楼项目被澳大利亚麦格理基金收购。据记者了解，还有更多的项目收购正在洽谈之中，其中包括韩国、日本以及欧美资本。
与国外成熟的写字楼市场发展过程相比，目前上海高档写字楼市场还处于起步阶段，有很大发展潜力。相对于住宅及零售市场，上海甲级办公楼市场由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外资基金确实具有较高的吸引力。翁琳称：“目前上海顶级写字楼一般都是由大型外资开发商独资或合作建设，收购开发背景雄厚的写字楼有利于物业本身风险的降低。外资大步伐的进军上海高档楼市，显示了这些专业房地产金融机构对上海房地产市场乃至整个宏观经济的信心”。
看好中国经济长期发展 海外基金握手京沪写字楼（证券日报）
2005年4月，高盛1.076亿美元收购上海百腾大厦，为当时外资收购上海写字楼最高金额。至5月上旬，意大利华人华侨基金10亿元人民币收购文锦大厦，就打破先前所创的记录，不到一周的时间，就传出摩根士丹利32亿人民币收购浦西第一高楼明天广场。　　
甲级写字楼的投资收益率在8%左右，租金增长率更在67%左右。海外基金对中国的房地产业普遍看好，投资热点就是中心城市的写字楼。
中国经济发展是海外基金入市的主要因素
仲量联行中国区董事陈立民认为，其实政府的政策是打击住宅市场中的部分炒卖现象，这些打压的政策在目前看来已起到作用，中国的经济整体运行是健康的，在这个大环境下才会有这么多的海外基金抢滩上海。而高力中国区常务董事翁琳更直接地表明，一系列新政都未直接针对写字楼市场，而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。在住宅市场面临理性调整的时机下，可以预计商用物业市场将持续走强。上海甲级写字楼市场透明度高，未来两年供需关系稳定并能够提供稳健的收益。　　
海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，不是仅仅站在中国的角度，而是站在全球的角度来看宏观的经济环境，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。北京中原房地产经纪公司写字楼策划部高级策划经理孟志昕认为，在全球的大环境下，中国的经济发展、成熟的国际形象和市场环境从根本上吸引了海外基金。　　
基强联行发布的最新专项调研结果表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。　
整体收购是海外基金的主要投资方式
在海外，房地产基金有一套很有效而稳定操作运营模式，主要是购买有稳定租户的写字楼、公寓等高档成熟物业，长期持有物业收租盈利。中国地产资本市场和国际地产资本市场有着巨大差距，其中的种种不透明在很大程度上阻碍了国际资本进入中国的房地产开发市场。 一方面是巨额的投资回报，另一方面是开发市场的重重迷雾，海外基金逐渐倾向于成熟物业整体收购。按照目前的市场长远发展前景，长期持有经营性物业带来的资本升值远远高于租金收益。同时，成熟物业整体收购模式让海外机构投资者找到了进入中国地产市场最便捷的方式。　　
在凯德置地（中国）投资有限公司总经理王会干看来，收购和开发只是两种不同的模式。在不同的情况下都可以用，这两种模式都有各自不同的特点。对于海外基金来说，开发比收购的难度更大。但是凯德置地进入中国11年以来，已经不再是单纯的投资商，有足够的开发能力，如果没有开发能力，很多商机不能掌控，也未必了解，但是如果只做开发，那么成长的速度和时间将会拖得很长。
海外基金入市存在的问题
中国的政策不够透明、市场不合理操作太多、金融限制太多、不符合WTO规定等等，以至于被海外基金看作是进入中国市场的门槛和阻碍。戴德梁行的董事副总经理林义中认为海外基金进入开发市场还有很多不太放心的地方。其中很重要的一点是政策的保障性比较差，政策如果随时改动，那么对投资者的影响是致命的。
对于海外基金来说全面进入中国市场的安全通道还没有真正找到，市场缺乏权益保障和退出机制。此外，基金还要面临法律和市场的诸多考验。　　
中国的市场在逐步成熟的过程中，海外基金也需要根据目前的具体情况，对原有的盈利模式进行创新，结合中国市场进行调整，这才不至于错失良机。
海外基金的入市增强了写字楼投资者的信心
海外基金做出投资决定是相当慎重的，选择北京和上海两地写字楼市场充分表现了其对此市场的信心，因此其在京沪写字楼市场的投资会起到一定的示范效应，吸引更多投资者的眼光，增强投资者的信心，并对观望者有一定的促进作用。　　
海外基金在中国写字楼市场的未来发展
海外基金的入市能优化中国的写字楼投资市场，进一步规范和提升中国写字楼的整体品质，同时会带来比较多的新的管理理念，在经济、政治稳定的情况下，海外基金的入市是利好的趋势。　　
目前，海外基金只收购上海成熟的商业物业，那么今后会不会直接进入房地产的开发领域呢？世邦魏理仕投资部曹未聪董事表示，海外基金会进入房地产的开发领域，但是一般不可能直接进入，而是通过与其它开发商合作。如ING与复地合作，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”，而后摩根士丹利又与金地合作，组建房地产开发公司，成立该合资公司的主要目的在于收购内地“烂尾楼”以及其他一些已建成但原开发商无力偿债的房地产开发项目。　　
另一方面，海外基金赌人民币升值的预期，也是目的之一，如果人民币未来大幅升值或升值预期不断形成共识，那么将获得双重利润。由此可见，资本的趋利性是海外基金投资的唯一目标。


总结：此次对房地产的宏观调控并没有对写字楼市场形成冲击。

四、 开发商对政策的应对

新政策促使开发商走专业化道路
一系列的房地产新政使更多购房者倾向持币观望，为缓解销售压力，越来越多的开发商打算与经纪公司合作，欲借助其专业力量分散市场风险，提升产品品质

在与房地产经纪公司合作后，开发商的作用仅仅是组织和整合资源。
随着国家对房地产行业宏观调控的逐渐深入，整个行业的规范程度也越来越大。从房地产行业发展来看，行业和市场的规范是一个渐进过程。而近期国家有关平抑房价的一系列政策，使开发商们感到了前所未有的销售压力。在此情况下，越来越多的开发商开始寻求房地产经纪公司的帮助。
业内认为，此现象表明在宏观调控政策的影响下，房地产行业开始向专业化方向发展，这也是行业发展的必然趋势，宏观政策的调整将可能带动整个行业产业链的变化。
动向 房地产经纪公司开始受开发商追捧
专门代理销售华润地产项目的北京华润房地产经纪公司已谢绝了10来个寻求合作的开发商；中原、伟业等专业化程度更强的房地产经纪公司上半年接到开发商合作要求的频率相对更高。
2005年5月18日，北京华润房地产经纪公司副总经理蒋智生婉言谢绝了第10个来寻求合作的京城房地产开发公司，从今年3月份开始，华润房地产经纪公司就不断接待主动上门寻找全案营销策划代理的京城房地产开发项目，这些项目之前都是由开发商自己组织营销队进行销售，同时开发商也流露出其产品营销难度在今年已经增加，希望通过专业的房地产营销公司快速实现其产品销售。
“有些项目明确告诉我们代理费用是可以商量的，有些项目甚至直接告诉我们，假如我们能够代理其项目销售的话，代理费用要比市场上的高。”蒋智生说，“我们的销售方向是华润地产项目，目前还没有打算外接其他房地产项目，但从今年3月份开始，我们就陆续接到一些要求和我们公司合作的电话，希望我们能代理销售其项目。”蒋智生表示，华润经纪主要是营销其地产公司开发的项目，因此他们对其他公司的合作要求一概表示谢绝。“我们还不是纯粹以代理房地产项目营销为业务的经纪公司，像中原、伟业等专业化程度很强的北京房地产经纪公司今年上半年接到类似这种合作要求的频率就更高了。”
在宏观调控政策的影响下，房地产行业开始向专业化方向发展，这也是行业发展的必然趋势，宏观政策的调整将可能带动整个行业产业链的变化。
原因 销售压力增大促使开发商转变执行者身份
8?31后，要求房地产经纪公司做前期市场调研的开发商越来越多，而此前这些工作基本是由开发商自己来做。
从2003年央行出台121文件后，就意味着中央政府开始对房地产市场进行宏观调控，央行的文件中已对房地产开发、土地储备、施工等方面做出了严格规定，而这些规定也促使房地产开发企业的性质逐渐发生变化，由房地产开发全过程的直接参与者向资源整合者转变。
事实上，此前房地产开发企业在整个房地产开发过程中充当的是一个从土地开发到房地产产品研发、建筑设计再到销售，甚至物业管理全部“包圆儿”的角色。他分析说，“开发商自己主动从开发和销售全过程的执行者角色向资源整合者转变，一方面说明在国家宏观政策下，房地产市场的更加规范，住宅产业化进程的加速，滋生了房地产开发过程中的社会化、专业化分工；另一方面也反映在国家调控政策的压力下，开发商销售压力日渐增大。”
蒋智生分析认为，国家就房地产调控政策的接连出台导致开发商营销思想也发生了相应转变。“多少有些迫不得已。”蒋智生说。事实上，我国对房地产市场的宏观调控是从2003年金融政策调整开始的，随后的两年中，我国房地产市场依次经历了金融、土地、税收等的调控过程，尤其是今年4月份出台的“七部委新政”，以行政手段调节房价走势，已经让一些中小开发商备感压力。
从去年8?31土地大限后，要求他们对土地开发做前期市场调研的房地产公司越来越多，而此前这些工作多数是由开发商自己组织调研。“原因很简单，去年中央政府主要是通过缩紧地根和银根的方式进行宏观调控，在这种情况下，开发商获取土地的成本增加，开发压力也相对有所增加。为实现开发商资金的快速回笼，必须尽快对土地进行一定的市场调研和产品定位，而多数开发商已没有太多的精力和财力做这项工作，必须借助专业公司才能完成。”
今年4月和5月出台的几个极具杀伤力的宏观政策，对中小房地产商影响非常大。尤其是“七部委新政”使一些产品品质和结构设计不合理的项目的销售难度更大，“目前已出现购房者持币观望现象，而这一结果直接延缓了住宅项目的销售。”李国平认为，在销售难度增加，且市场竞争环境逐渐明晰的情况下，开发商必须选择专业的销售公司进行产品营销，通过专业的代理公司营销来分散其市场风险，否则就有可能增加其自身的销售成本。
未来预测
开发过程将被分解成几大专业化工程
未来借助房地产经纪公司可加快销售速度，而开发商的作用则是组织和整合资源，专业化分工是房地产市场发展的必然结果，尤其是在目前政府通过一系列相关的政策在调节房地产市场中价格增长的速度和幅度太快、市场投资比例太大、房地产市场供求关系不合理等影响整个行业发展的问题。“抑制房价则应该从供给和需求两个方面入手，尤其是通过增加房地产土地的供应量，扩大市场供给，从最根本的市场供需角度来调节市场。”
“七部委新政在需求方面首先强调，保证今明两年中低价位、中小套型住房的有效供应，通过改善房地产开发的结构，来满足普通购房者的实际需求。其次是对具有投机性购买进行了限制，2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税，而且首次提出禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。通过增加短期炒作成本和禁止期房交易，来遏制目前有些城市的投机炒作。”这些政策都将给房地产销售带来一定的阻力。
政府提高普通住宅的供给数量以及打击投资性购买，使得开发商销售压力增加，在这种情况下，开发商必须通过和专业的房地产经纪公司合作，通过其代理营销才有可能缓解销售压力。专业的房地产经纪公司对市场的把握和对产品的了解更全面，也更熟悉市场和客户，有利于产品更快销售。
同样，新政策在土地方面也提出“要对超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”这就要求开发商要尽快开发手中的土地，但这就需要开发商对市场有足够把握。“此前有些开发商拿到土地后，三、五年后才进行开发，这样开发商就有足够时间对市场进行调研，但随着新政策的出台，使开发商必须加快开发速度，在这种情况下，开发商必须借助专业的市场研究公司进行相关数据的调研，这样开发过程就被分解成几个独立的专业化的工程，而开发商的作用则是组织和整合资源。”毛炳辉说。
房地产经纪公司也将面临考验
新政策要求各地在今明两年内明确经济适用房建设的重点，同时对两年内的转手交易将征收全额营业税，以次抑制投资。对于买方来说，这不啻于获得了一把尚方宝剑。在心理上，买方已占据优势。而卖方，尤其是以银行资金作为杠杆的短线投资者的心理防线正在走向崩溃。
可以预计，在未来一段时间内，楼市双方观望、僵持的胶着状态将改变，自住性购房者会有更大的选择空间，市场交易量也将止滑回升。这不但是对开发商的考验也是对经纪公司的考验。非专业化开发商将被淘汰。
不可能所有的开发商都有好日子过。未来开发商所扮演的角色将更加纯粹，随着政府宏观调控政策的逐渐深入，尤其是8?31以后，京城房地产开发开始进入资本时代，所有的开发商在土地获取上都站在同一个起跑线上，这对整个行业的影响非常深远，房地产市场中的竞争环境将更加激烈。单个开发商或单个专业公司一般只在某个方面具有自己的优势，在房地产开发市场逐步规范和市场竞争日渐激烈的情况下，只有通过一些具有专业优势的公司之间的彼此合作才能把各自的优势集合起来，并转化为一个产业链。这样也更利于房地产市场的健康发展。 ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534348#comment 134218240 Sat, 29 Aug 2009 08:25:48 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534348 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534243 　　“点式楼”一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼。
　　“板式楼”一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。也称塔楼。
　　“点式楼”一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。
　　“点式楼”的优点：
　　1．节约土地资源，房价较低。
　　2.空间结构灵活，宜于改造。
　　3.结构强度高，抗震性好。
　　4.居高望远，视野开阔。
　　“点式楼”的缺点
　　1.居住密度高
　　2.面积使用率不高，存在灰色空间点式楼简介
　　点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，俗称桶子楼，也称塔楼。
　　点式楼一般一个单元有三到四户，呈圆周状分布，所以每户都不会是正南正北，而且房间朝向一般都不会太好，房子前后也不通透，空气流通不好，一般高层楼房都是这样的。
　　而与之相对应的板式楼一般是多层和小高层，每户的朝向都一样，有很多单元组成，每个单元有单独的楼梯，每户都并列排列的，户型通透，通风采光好，得房率也较高，俗称条形楼。
[编辑本段]点式楼优点
　　1．节约土地资源，房价较低。
　　2.空间结构灵活，宜于改造。
　　多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改。
　　3.结构强度高，抗震性好。
　　高耸的点式楼由于采用了框架结构，现场浇筑楼板，因而其结构强度比板楼高，抗震性与安全性很好。
　　4.居高望远，视野开阔。
　　
[编辑本段]点式楼缺点
　　1.居住密度高
　　每层的住户多为6户以上，甚至高达12户。居住环境当然不如板楼优越。每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后，且不可改变。
　　2.面积使用率不高，存在灰色空间
　　点式楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。
[编辑本段]板式楼点式楼对比
　　板楼的楼层不是很高，一般都是6层，均摊面积小（没有电梯），南北通透，空气流通和采光比较不错。塔楼楼层一般都在20多层，均摊面积比较多（有电梯），采光什么的就要看你选什么方向的房子了。
　　外形上的区别:
　　板楼也叫板式楼,因其建筑物南北方向比较薄,东西方向比较宽,外形类似一块巨大的板而得名.这是九十年代中后期才有的房型.
　　塔楼也叫点式楼,也是因其外形而得名.这是比较老的房型.
　　户型的比较:
　　板式楼一般是一梯两户,户型建筑面积较大,每户都同时拥有南北两个方向的窗户和阳台.
　　点式楼一般是一梯多户,按照东西南北不同方向布置,户型较小.
　　优缺点比较:
　　板式楼的优点:充分考虑了日照,通风,采光,是非常人性化的居住环境.缺点是整个小区一大片的像屏风一样,天际线不美观.
　　点式楼的优点:房屋在冬季的保暖性较好,节约能源.缺点是日照,通风,采光都不理想.尤其非朝南的户型,非常缺乏人性化.
　　板楼，顾名思义，从外形上象看是平板式，一般多矮层结构，一梯两户或三户，也有四户的，但为少数。南北通透，通风较好，日照较均衡。外立面不是很美观。公摊面积较少。
　　塔楼，从外形上看，有点像古建筑的塔，一梯多户，住户较密集，高层结构，通风不好，日照不均衡，南向日照太多，北向日照太少。楼的横切面成蝶形、器形或环形排列。共摊面积较多。 ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534243#comment 134218240 Sat, 29 Aug 2009 08:24:03 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534243 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534197 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 ※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。
五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》
名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
?住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
?审查设计和前期工程费；
?住宅小区基础设施建设费；
?建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
?获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
?成本结构不同；
?租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
?价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。
销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调， ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534197#comment 134218240 Sat, 29 Aug 2009 08:23:17 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534197 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534116 1、地产：地产指土地财产，是土地的经济形态，即在一定土地所有制关系下作为财产的土地。
　　2、毛地：毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。
　　3、生地：生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。
　　4、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。
　　5、炒地皮：对到手土地使用权的转售。以法定最低投入进行开发为前提。涉外房地产经营中外合资、合作及外商独资经营企业在我中国占有、使用或经营房地产。晒地皮一般是指：土地投机商对某地段土地预期地价呈上涨定势的评估无疑的前提下，买下地皮（即土的使用权、即土地使用权）到地价到达预期价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。后者为短期倒卖。
　　6、挖顶：通常指承租房屋的住户在搬家退租时，将不易拆除的装修及不便带走的家具等作价的抵级新的承租房使用。
　　7、绝卖：指房屋典期届满后，由于某种原因的出现以致标的物所有权发生转移。一般指典当期满不赎，逾期10或30年的成绝卖。对有绝卖条件的典当关系，双方同意回赎的，允许回赎。
　　8、一级市场：房地产一级市场是指新建住房的买卖市场，市场主体是住宅开发商、营造商和居民。居民通过一级市场购得住房的产权，使住房的产权首先从法律上达到确认。
　　9、二级市场：二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。目前亦有房地产三级市场之说，一般指房产出租市场。严格讲，归于房地产二级市场的概念之内。
　　10、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环，现在，北京的CBD确定在西起东大桥路，东至西大望路，南至通惠河，北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
　　11、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。 　　
　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。
　　12、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
　　13、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
　　14、使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
　　15、公房：公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。16、不可售公房：不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。
　　17、已购公房：已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。
　　18、单位产权房：单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
　　19、廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
　　20、私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
　　21、安居房：安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4㎡以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
　　22、经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。
　　23、集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担， 通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
　　24、全民单位自管公房：指全民所有制单位自己直接管理的房屋。
　　25、集体单位自管公房： 指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。
　　26、二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。
　　27、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称＋为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
　　28、现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
　　29、外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。
　　30、内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。
　　31、准现房：　准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
　　32、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
　　33、平价房：平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。
　　34、共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
　　35、尾房：尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。
　　36、烂尾房：烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。
　　37、城市居住区：城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
　　38、居住小区：居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
　　39、居住组团：居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
　　40、配建设施：配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
　　41、公共活动中心：公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
　　42、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
　　建筑知识：
　　43、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
　　44、建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
　　45、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
　　46、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
　　47、实用面积：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
　　48、 居住面积：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。
　　49、计租面积：作为计算房租的面积。在住房制度改革中，做出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。
　　50、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
　　51、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
　　52、开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米
　　53、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
　　54、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。
　　55、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
　　56、竣工面积：竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
　　57、辅助面积：辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
　　58、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
　　59、共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。
　　60、销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
　　61、建筑密度：建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
　　62、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。
　　63、绿地率：绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。
　　64、层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
　　65、净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。
　　66、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。
　　67、实用率：实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积。
　　68、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
　　69、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
　　70、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
　　71、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
　　72、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。
　　73、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
　　74、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、放包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
　　75、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
　　76、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
　　77、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
　　78、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
　　79、其他用地：其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
　　80、公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
　　81、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
　　82、公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
　　83、道路红线：道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。
　　84、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
　　85、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。
　　86、复式住宅：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。
　　87、跃层式住宅：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。
　　88、蝶式住宅：蝶式住宅准确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形状像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一、很好地解决了通风和采光的问题。人们喜欢板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东、朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二、较高的使用率。宝星园为两梯六户的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的使用率，避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊。三、户型方正。蝶式建筑有一个通病——房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。
　　89、低层房屋：小于等于10米，1—3层。
　　90、多层房屋：介于10米—24米之间，4—8层。
　　91、小高层房屋：8—12、13层。
　　92、高层房屋：15—24层，大于24米。
　　93、超高层：24层以上。
　　其他知识：
　　94、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/㎡统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
　　95、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
　　96、住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）按照“个人存储，单位资助”的原则进行归集，所有行政和企事业单位极其职工均应交纳住房公积金，即凡实行公积金制度的城市职工个人按月交纳占其工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有，存入职工个人公积金账户。长期储蓄，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。职工的住房公积金由各地人民政府设定的住房公积金管理机构根据责、权、利一致的原则进行统一管理，由地方人民政府委托指定的专业银行办理。（3）按“专项使用”的原则运用住房公积金，只能用于职工购、建、大修住房。如果职工积累的公积金（包括其本户成员及其亲属积累的公积金）不足以支付购、建、大修住房费用的，可申请公积金贷款。实行住房公积金制度，可逐步形成国家、集体、个人三结合的筹资建设住房机制，加快住房建设速度，解决住房问题。
　　97、市场比较法：是选择实例与委托评估房地产在交易时间接近，交易情况无反常，非故意压低或抬高成交价格，房屋的地点相近，房屋结构、朝向、户型、使用功能、新旧程度相似，可将他们的差别进行指数调整，让成交实例与委托评估房地产的状况达到一致，进行房产比较后，测算出该房产的评估价。
　　98、物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
　　99、智能化小区：智能化社区是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。智能化是一项跨行业、多学科的技术工程，需要建筑设计部门、施工部门、软件开发商、系统集成商、网络产品供应商的通力协作。真正意义的智能化社区，确实可为居住者提供诸多方便。
　　100、房地产投资泡沫：房地产投资泡沫一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534116#comment 134218256 Sat, 29 Aug 2009 08:21:56 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1251534116 http://407417726.qzone.qq.com/blog/1250651461 1、房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、集体土地
是指农村集体所有的土地。

9、征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

12、合作建房
是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13、土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

14、土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

15、土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

16、土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

17、什么是地籍？什么是产籍？
我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

18、生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

19、熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

20、宗地
是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

21、宗地图
是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

22、证书附图
即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

23、楼花
一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

24、期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

25、现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

26、毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

27、成品房
是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
（1）内墙面为普通仿瓷涂料
（2）客厅楼地板为普通瓷砖
（3）普通铝合金窗
（4）普通胶合板门

28、商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

29、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

30、存量房
即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

31、二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

32、经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

33、房改房
在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

34、安居房分为哪几种？
安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

35、个人住房基金
有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。


36、住房补贴
住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

37、房屋的折旧
房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

38、房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

39、房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

40、房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

41、房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

42、房屋的处分权
是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。

43、房地产交易形式
房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。

44、住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

45、住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

46、房产互换
是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

47、建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

48、构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

49、商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

50、砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

51、砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

52、钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

53、住宅的开间
就是住宅的宽度。

54、住宅的进深
就是指住宅的实际长度。

55、住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。


56、住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

57、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

58、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

59、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。

60、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

61、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

62、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

63、人均总占地面积（平均米/人）
人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

64、人均住宅用地面积（平方米/人）
人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

65、总建筑面积（平方米）
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

66、住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

67、结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

68、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

69、辅助面积
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

70、公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

71、套内建筑面积
房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

72、套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

73、公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

74、公用建筑面积的分摊原则是什么？
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

75、哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。


76、哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

77、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

78、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

79、套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

80、建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

81、建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

82、人口毛密度
人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。

83、平均每平方米造价（元）
平均每平方米造价建筑物总造价/建筑面积。

84、使用面积系数K1（%）
使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

85、居住面积系数K2（%）
居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。

86、结构面积系数K3（%）
结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）×100%。
87、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

88、绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

89、销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。

90、得房率
指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。

91、公共能耗费
是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

92、商品房预售
俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

93、商品房现售
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

94、外销房
是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

95、内销房
是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物。

96、规划形态
是指这一项目的具体建筑构成，譬如一个项目一共由几栋楼宇组成，每栋楼宇的使用性质是什么，单栋楼宇的地上有几层，地下有几层，每一层的具体用途是什么。


97、住宅组团
是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。

98、单元式住宅
是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

99、居住单元
是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。

100、户型
是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。

101、套型
是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。

102、面积配比
指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

103、格局配比
是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

104、阁楼
是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

105、假层
是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

106、普通住宅
是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

107、公寓
是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。


108、纯办公楼
是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

109、商场
是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

110、综合楼
是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

111、商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

112、别墅
是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

113、TOWNHOUSE（联排别墅）
正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

114、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

115、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

116、错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

117、SHOPPINGMALL
直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

118、商品房的起价
是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

119、商品房的均价
是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

120、基价
经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

121、定金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

122、订金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

123、共有房产
共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

124、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

125、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

126、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。


127、印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

128、购买房地产的条件
成年人提供身份证明：未成年人提供户口簿及监护人证明书。

129、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

130、申办产权需具备哪些资料？
审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

131、办理产权需交纳哪些费用？
产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

132、房地产权初始登记
指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

133、房地产登记
即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

134、房地产登记的种类有哪些？
房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

135、什么情形属于房地产变更登记？
下列情形属于房地产变更登记：
（1）地产使用用途改变；
（2）权利人姓名或名称发生变化的；
（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；
（4）建筑物、附着物倒塌、拆除。

136、房地产登记是以什么单位进行登记的？
房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。

137、申请房地产登记，可否委托他人代理？
申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。

138、确权
确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

139、房屋期权转让
房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

140、房地产转让
　　是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

141、房地产转让时，其他公用设施是否一起转让？
房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路绿地、休闲憩地、空间余地、电梯、楼梯、连廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

142、房地产抵押
指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

143、申请抵押登记应提交什么资料？
（1）《房地产抵押登记申请书》；
（2）委托书；
（3）房地产证；
（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；
（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。

144、已抵押的房地产能否转让？
根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

145、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？
以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

146、借款人如何偿还银行贷款？
贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

149、房屋租赁
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

150、银行按揭
按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。


151、加按揭
即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

152、转按揭
转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

153、个人住房按揭需提交哪些资料？
购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

154、办理按揭贷款应交哪些费用？
保险费、公证费、抵押登记费。

155、等额本金还款法
等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

156、一次性还本付息法
现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

157、权利质押贷款担保
银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依*这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

158、个人住房担保贷款？
中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》（该办法在1998年5月进行了修改）。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款；借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。

159、住房公积金
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

160、公积金贷款
公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

161、申请住房公积金贷款的条件
凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

162、公积金贷款的办理程序
借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料；资料报送住房资金管理中心受理、审核。

163、办理公积金贷款应提供哪些资料？
身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

164、组合贷款
组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

165、住房抵押贷款
所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

166、商品房验收合格
指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

167、商品房综合验收合格
指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

168、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

170、物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

171、何为“预售面积”和“竣工面积”？
预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

172、物业管理
泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

173、入伙
指业主领取钥匙，接房入住。

174、业主委员会
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

175、后房型时代
是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。
176、健康住宅
是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

177、违法建筑
是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

178、空鼓
局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

179、如何办理装修许可证？
首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证；备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同；装修设计方案和施工图；承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书；办理白蚁防治手续。

180、LOGO
即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

181、商品房预售须符合哪些条件？
（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

182、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？
（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；
（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；
（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

183、预售房转让
是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。

184、业主
是物业的所有人或物业的使用人。

185、房地产中介
是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。

186、地基和基础
建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

187、墙体
是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。

188、建筑用地面积
指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

189、建筑基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。

190、建筑高度
指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

191、建筑间距
指建筑平面外轮廓线之间的距离。

192、停车场
指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。

193、智能住宅
是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。

194、房地产市场调研
是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

195、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项？
（1）产品分析
（2）价格组合
（3）广告策略
（4）销售执行

196、如何填写楼盘市调详表？
（1）产品：A、地段B、公司组成C、基本参数D、建筑类别
E、面积与户型F、建材装潢·公用设施　G、施工进度·交房日期　
（2）价格：A、单价B、总价C、付款方式
（3）广告：A、接待中心B、广告媒体C、数量强制
D、主要诉求E、来电来人
（4）销售：A、销售率B、客源分析
（5）总结：A、成功点B、失败点C、建议

197、商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

198、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

199、“五证”包括什么？
商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

200、“二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 ]]> http://407417726.qzone.qq.com/blog/1250651461#comment 134218256 Wed, 19 Aug 2009 03:11:01 GMT http://407417726.qzone.qq.com/blog/1250651461