易宪容

易宪容：房地产市场或进入新的收缩周期

622006035@qq.com(易宪容) — Mon, 12 Oct 2009 01:05:18 GMT

住房按揭贷款会否收紧、楼市是否会陷入“有价无市”等六大因素对中国房地产市场未来走向影响深远，但未来房地产市场发展将可能陷于“停滞不前”的僵持格局，甚至还可能会进入一个新的收缩周期。
“十一”黄金周的国内楼市，并未见到火爆景象。但透过房价的节节攀升、住房销售快速下降、房地产开发商叫嚷“无房可卖”及各地地王频出等市场现象可以发现，中国房地产市场的未来发展将可能陷入“停滞不前”的僵持格局，甚至还可能会进入一个新的收缩周期。
依笔者之见，中国房地产市场的未来走向，主要将取决于以下六大因素。
一是今年上半年极度宽松的信贷政策是否还会延续。从目前来看，极度宽松的货币政策是不可持续的。实际上，从今年7月份开始，每月信贷增长已下降到约3500亿元，央行也开始对过度宽松的货币政策进行“微调”。一旦今年下半年信贷政策收紧，大量信贷资金就难以进入房地产市场。由此，投资者就不敢贸然进入市场，甚至还会以较高的价格抛售住房。可以说，下半年信贷政策是否会发生变化，对中国房地产市场的未来走向将影响深远。
二是今年下半年是否会收紧住房按揭贷款。引发今年以来中国房地产市场复苏与繁荣的最主要原因是上半年个人住房按揭贷款的快速增长，目前个人住房按揭贷款规模已超过2007年同期水平，这是国内商业银行过度激励信贷员的结果之一，如突破第二套住房政策规定、违规发放个人按揭贷款等，导致房地产炒作之风再度兴起。但是，央行与银监会在今年6月18日下发了有关加强对住房信贷管理的通知，该通知不仅细化了131号文件精神，而且还制定了对商业银行的违规者进行严厉处罚的规定。如果鉴于下半年各商业银行的信贷扩张冲动已没有上半年那么大，估计银行会收紧个人住房按揭贷款。一旦收紧了住房按揭贷款，住房投资者就将会逐渐退出这个市场。如此，要想利用银行信贷的杠杆效应在短期内再推高房价并非易事。
三是会否采取针对性的政策措施来防范中国房地产泡沫的破灭与冲击。当前，美国金融危机还在延续，房地产泡沫的破灭对美国经济所造成的影响也没有完全消失。有此前车之鉴，相信谁（包括各级地方政府）也不希望高房价现象的继续存在，因为这最终将可能会导致房地产泡沫的破灭。此时，房地产开发商也难以借机推高房价。尽管如此，我们还应出台相应的政策措施来有效抑制虚高的房价。
四是宏观经济政策是否还要继续支持房地产市场的快速发展。美国金融危机爆发后，全球经济才初显曙光，目前各国房价仍处于下降通道。例如，美国房价在近10年中仅上涨一倍多，但这次房价调整却超过了30%。相比之下，国内房价即便在经济全面调整时仍出现了非理性上涨。因此，如何抑制或避免房价上涨的潜在市场风险，这个问题解决得好否，将对中国房地产市场的未来走向构成很大的影响。
五是如何破解当前国内房地产市场可能陷入“有价无市”僵局。当前，由于住房消费者已被挤出了市场，住房投资者也不愿或不敢贸然进入这个市场，而房地产开发商早已赚得“盆满钵满”却又不愿意调整高房价，这样，房地产市场将陷入一个僵持局面——“有价无市”。至于僵持的局面会持续多久或市场会发生怎样的变化，都要取决于相关政策是否会改变或调整。但是，一旦房地产市场出现了“有价无市”的僵持局面，都将对中国经济形成巨大冲击。
六是呼吁中国房地产市场要进行重大制度性改革——二次房改能否成行，对房地产市场的未来走向将影响巨大。事实上，当前中国房地产市场中存在着利益失衡的问题，少数人在短期内收敛了大量社会财富。如果这个问题解决得不好，利益失衡问题将成为阻碍中国房地产市场及中国经济发展的一大障碍。应该看到，当前的房价高企是不可持续的，只有建立在绝大多数居民的支付能力基础之上的房价，才是中国房地产市场持续、稳定发展的根本基础。也就是说，中国房地产市场的持续、稳定发展，必须建立在以百姓消费为主导的基础之上。所以，通过二次房改这种制度改革来调整中国房地产市场的各种利益关系，可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展，并可能对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。

易宪容独家披露：房价实际涨幅比统计数据大得多

622006035@qq.com(易宪容) — Thu, 16 Jul 2009 03:19:05 GMT

7月16日，国家统计局公布最新数据显示，上半年70个大中城市房屋销售价格同比下降0.8%，6月份较上年同期上升0.2%，扭转了之前房价连续6个月同比负增长的势头。对此，腾讯财经博客第一时间连线中国社科院金融所研究员易宪容。易宪容表示，房价实际涨幅比统计数据大得多，他认为下半年的货币政策不会改变，银行应该严格执行二套房贷政策来防止炒房催大房产泡沫。

易宪容认为现在的房价统计体系存在的问题较大，如果按照科学的方法统计，目前房价要比统计局统计的房价涨幅大的多。目前房价的增长是由一线城市带动的，部分二三线城市的房价还在跌。一线城市的房价上涨主要是由于上半年的信贷资金的大规模投放，还有部分银行不严格执行二套房贷政策，加大了投机炒房的数量。同时，他认为下半年的货币政策不会改变，银行应该严格执行二套房贷政策来防止炒房催大房产泡沫。
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易宪容：楼市疯狂百分百做假房价将加速下跌

622006035@qq.com(易宪容) — Wed, 01 Jul 2009 00:13:30 GMT

管理e言堂按深圳房价09年已涨20%；北京的多数楼盘，一季度到6月份的涨幅也超过20%，连地产大佬潘石屹也不由地感叹：“出现了比2007年更疯狂的泡沫。”上海市相关机构也已经有些坐立不安，发出声音要在楼市“有所作为”。楼市的疯狂还会持续多久？6月30日上午10:15-11:15，“管理e言堂”诚邀知名经济学家、社科院金融研究所研究员易宪容，作客腾讯财经，与广大网友一起畅聊楼市现在的疯狂和09年下半年走势。

[易宪容语录]
易宪容：现在楼市完全不正常。天天说房地产要死了，房地产要救，过了一天，它的价格突然间飙升了。这是什么市场？这个东西肯定不正常。

易宪容：深圳的楼市从今年开始上涨了20%，这个是可能。因为深圳的房地产市场在2007年开始调整，有的地方调整得很厉害，调整下跌了50%、60%都有的，甚至还比这个高，在这种情况下，一些资金涌出来的情况下，这个反弹就有可能。但是北京和上海的情况不是这样的，而且做假是百分之百做假。如果是不做假的话，为什么房地产企业非请人排队买房子，为什么现在很多老板退约率那么高？！

易宪容：最近上海在整顿倒塌，开发商一直在强调，房价为什么高，是因为土地价格在高，现在还有很多人这样说，其实都是胡说八道在乱叫，就说是土地价格高，但是你看到，上海市倒塌的那个楼卖到外面是18000元一平米，土地价格是602块钱一平米。整个楼房的成本是4%，土地价格跟房价有关系吗？！根本就不需要去计算，可以忽略不计。

易宪容：房地产企业绝对不要让自己成为“三聚氰氨”，如果你成了“三聚氰氨”了，你真的把自己搞死掉了。如果房地产企业不是现在这样的搞法的话，2008年我们的经济就已经走上了正轨，也不会受金融危机影响这么大。住房市场是不是按照131号文，落实131号文件，按照131号文件来做，这是最核心的问题，如果是按照131号文件来做，什么问题都没有，现在他们的东西肯定是很多东西都是违法的。现在来讲，比如说退房那个东西就在采取一个虚假按揭的方式，虚假交易的方式，国外不可能出现。

易宪容：房地产开发商在折腾中国的经济，折腾中国经济的未来，最后折腾的就是自己。中国民众，对房地产市场已经看得清清楚楚了。

易宪容：（一个需要买自住房的年轻人，09年下半年出手还是不出手？）就看你如何看自己，看市场，看你爸爸妈妈，如果是你没有良心，你要把爸爸妈妈的那一点点钱用来买高价房，那买吧！

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易宪容:楼市疯狂百分百做假房价将加速下跌
http://finance.qq.com/a/20090630/006019.htm

[视频分段看]
现在的楼市疯狂百分之百做假
地价可忽略不计上海倒塌楼地价仅占售价4%
09年下半年四万亿只会加速房价下跌

易宪容：上海倒塌楼盘地价仅占房价4%

622006035@qq.com(易宪容) — Tue, 30 Jun 2009 08:19:12 GMT

腾讯财经讯 “上海倒塌的那个楼盘的地价仅占其售价4%，只有604块钱一平米。”在易宪容看来，地价对房价的影响可以忽略不计。这是6月30日上午知名经济学家、社科院金融研究所研究员易宪容，作客管理e言堂栏目时透漏的消息。

“现在出现了比2007年更疯狂的泡沫。”连地产大佬潘石屹都不由地感叹现在楼市的疯狂。新地王开始不断涌现，北京、上海、深圳的09年上半年房价涨幅也开始猛烈得让人侧目。到底是谁在背后推波助澜让楼市再度疯狂？这样的疯狂还会持续多久？为此，管理e言堂栏目特邀知名经济学家、社科院金融研究所研究员易宪容，6月30日上午10:15-11:15，作客管理e言堂，与广大网友一起畅聊楼市现在的疯狂和09年下半年走势。

其间，谈及上海正在整顿的楼盘倒塌事件时，易宪容爆料：“开发商一直在强调，房价为什么高，是因为土地价格在高，现在还有很多人这样说，其实都是胡说八道地在乱叫。上海市倒塌的那个楼卖到外面是18000元一平米，土地价格是602块钱一平米。整个楼房的成本是4%，土地价格跟房价有关系吗？！根本就不需要去计算，可以忽略不计。”

“如果是土地价格很高，高得它未来卖这个房子肯定是会亏本，房地产企业会买吗？他肯定要预期未来的价格，我买土地的时候，未来的房价一定要高于土地他才会买，如果不是，未来会亏损，开放商会做吗？”房价是由市场供需关系决定的，土地只是房地产的一个要素。“房地产开发商天天在制造一些东西，特别是潘石屹，天天说土地价格高了，602块钱的土地现在卖18000，这是土地价格高吗？开放商钱多的是呢。”

“房地产开发商在折腾中国的经济，折腾中国经济的未来，最后折腾的就是自己。中国民众，对房地产市场已经看得清清楚楚了。”如果房地产企业不是像现实里这样的搞法，而是严格按照131号文件来发展住房市场，2008年中国的经济可能已经走上了正轨，2008年也不会遭受那么大的外来冲击。易宪容警示那些房地产企业：绝对不要让自己成为“三聚氰氨”，如果开发商让自己成了“三聚氰氨”，就会真的把自己搞死掉了。

衡量楼市复苏关键指标是个人按揭贷款

622006035@qq.com(易宪容) — Mon, 13 Apr 2009 12:29:39 GMT

最近，房地产市场上嚣声四起，即今年以来国内房地产已经出现所谓“小阳春”，即突然销售萎缩的房地产又出现所谓的销售旺季了。在房地产开发看来，随着房地产“小阳春”的到来，国内房地产周期性的调整结束了，房地产市场的价格又开始反弹了，房地产市场不久又可能出现2007年繁荣了，广大购买者赶快进入房地产市场购买住房去吧，否则房地产高价房又来了。
现在我们要问的是，国内房地产的“小阳春”真正的到来了吗？其理由或依据在哪里？是不是如房地产开发商所说，国内房地产之所以会出现“小阳春”，就在于房地产的销售量又上来了，房价开始上涨；就在于银行信贷快速增长，大量的流动性又会进入房地产；就在于政府早些时候出现的房地产政策效应可能显现了；就在于终止了几个月的房地产所谓的房地产“刚性需求”被迫放出来了等等。还有找出在大堆所谓的理由。但是实际上这些理由没有一条是成立或真实的，怪不得，有媒体报道，房地产开发商为制造虚假的房地产繁荣，不得不出钱找人排队购买，以此来制造虚假房地产虚假繁荣。
但实际上，我们只要动脑筋想一想，就会发现其中的问题很多。首先，只要看看房地产商请人排队来购买住房，来制造房地产的虚假繁荣；只要看看房地产商五花八门的营销方式，就能够知道这个市场的诚信度如何。本来，一个无所不用其极的房地产市场，在一个完全丧失诚信的房地产市场，在文明或发达的市场体制下，早就会通过法律的途径把这些房地产商驱除出市场，但是我们没有这样的法律来保护购买住房的消费者，但住房购买者难道不会知道这个市场诚信的严重性如何吗？在这样一个没有诚信的房地产市场，并由他们来制造房地产的“小阳春”，广大购买住房民众难道就没有火眼金睛来识别吗？我想不要太低估民众的智慧了。从市场最基本的诚信原则来看，房地产开发商所鼓吹的“小阳春”无从谈起。
我们还可从实际的情况来看，看上去这几个月销售量在增长，但是，这种增长仅是相对于2008年的情况而言的。2008年房地产销售同比下降达到20%以上（这是全国的数据），如果一个房地产项目在2008年销售量为零，但是现在的销售量增加到2-3套，那么这种销售的增长看上去是突破性。但是，这只是相对于2008年的零销售的情况而言的，但如果以平常心来看，这种销售量的增长仍然是十分少的。以下我们可以用个人住房按揭贷款变化情况来佐证。
我们知道，房地产这个产品最为特别的地方，它的繁荣不仅于对供应方的金融支持，而且在对需求方的金融支持。而对房地产金融支持的力度就决定了房地产市场发展与繁荣的程度。特别是住房的需求方金融支持更是重要。而对房地产的需求方的金融支持就在于个人住房按揭信贷产品。可以说，现代房地产业如果没有个人住房按揭产品，那么房地产市场要得以发展与繁荣是不可能的。因为，通过个人住房按揭产品能够把个人一生的收入提前使用，以此来增回个人生活福利水平。
我们来看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份个人住房按揭贷款增长情况，就知道国内房地产是如何繁荣的。2006年末，购房贷款余额2.27万亿，比年初增加3630亿元，比上年末增长19.01%，增速比上年末快了3.3百分点。其中，个人住房贷款余额为1.99万亿，占购买住房余额的87.38%；个人商业用房贷款余额2652亿元，占购房贷款余额的11.67%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额1.72万亿，占个人住房贷款余额86.74%。二手房贷款余额2633亿，占个人住房贷款余额的13.26%。
2007年末，购房贷款余额3.03万亿，比年初增加7174亿元，比上年末增长33.6%，增速比上年末快了14.6百分点。其中，个人住房贷款余额为2.70万亿，增长为36%以上，占购买住房余额的89.1%；个人商业用房贷款余额3090亿元，增长为16.5%，占购房贷款余额的10.2%。而个人住房贷款中，一手房贷款余额2.29万亿，占个人住房贷款余额84.6%。二手房贷款余额4168亿，占个人住房贷款余额的15.4%。
2008年末，个人住房贷款2008年为了2808亿元，不足2007年40%。2009年1-3月份个人住房按揭贷款984亿元，其中之1-2月份532亿元、3月份452亿元，前两个月同比是负增长。特别是2009年2月估计个人住房按揭贷款不足120亿元。从上述的个人住房按揭贷款数据可以看到，国内房地产价格的变化及房地产繁荣与兴衰都是个人住房按揭贷增长与减少有关。房价快速上涨及销售快速增加都是与个人住房按揭增长成正相关的。可以说，如果没有2007年个人住房按揭贷款快速飚升，是不可能出现当时房地产的繁荣及房价飚升的。而2008年个人住房按揭贷款迅速减少，也是成了国内房地产销售萎缩的关键所在。
2009年1-2月份，尽管政府采取大力度的个人住房按揭贷款信贷优惠政策，但是个人住房按揭贷款不仅没有增加，反之在2008年迅速下降的基础上进一步萎缩或减少。如果按照这两个月个人住房按揭贷款增加额，2009年住房销售萎缩只会进一步加深而不会缓解。尽管3月份有所增长，但仍然不足造成房地产“小阳春”。
还有，从目前房地产销售量的增长情况来看，房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。对于这种现象，说明了什么呢？一是就早些时候进入房地产投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整，因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场，以免深度套牢。因此，这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。二是住房销售以中小套型为主而这些中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化，以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场，那么这种房地产市场销售本质上的变化将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。三是早些时候房地产开发商一直在强调，房地产市场归市场，保障归保障，希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的，当房地产保障部分快速增长时，特别是政府安居工程全面落实时，它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整。
从上述的分析可以看到，个人住房按揭贷款增长是房地产能否复苏的关键指标，如果个人住房按揭贷款不仅没有增长反之下降或增加小，那么房地产“小阳春”从何而来？还有，从当前房地产的销售情况来看，房地产销售的增加在于房地产开发商价格向下调整，在于房地产产品结构调整及安居工程落实等，因此，房地产销售增长一些只是相对没有销售的而言，根本不是所谓的房地产“小阳春”出现。再加全球经济衰退，国内经济还没有走出下行的风险，在这样的情况下，房地产岂能出现所谓的复苏？
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愿社会每一个人都发自内心的爱心

622006035@qq.com(易宪容) — Wed, 25 Mar 2009 02:07:58 GMT

看到此文章,好不让人感动,把文章放在这里让大家一起分享.看上去这些事情是如此平凡,但它是现代文明的写照.如果社会上每一个人都是发自内心给人爱,这才能让社会和谐,人民幸福.这才是真正的大爱.

钟布（美国宾州）
　　在经济危机的阴影笼罩下，很多美国人似乎终于受够了新闻媒体每天狂轰乱炸般送来的“坏消息”，纷纷写信要求媒体少报道一些“负面消息”，多提供一些“正面报道”。
　　自3月以来，美国几家全国性电视网都开始注意报道经济危机下“好人好事”，全国广播公司的晚间新闻节目主持人更是公开向全美观众征集“好人好事”的线索。主持人威廉姆斯说，消息播出几分钟后，就有数百观众发来电子邮件讲述身边的好人好事，十来分钟后就有了上万电子邮件传来。以下是美国全国广播公司晚间新闻节目最近两天报道的凡人小事或征集到的几条新闻线索：
　　犹他州美乐腾市的一位女士说，她的邻居开了一家干洗店，最近开始免费为那些找工作的人在面试前免费干洗套装。她还说，邻居们不管是否去他的店享受过免费干洗服务都受到感动。店主说他最感动高兴的是能够为那些失业的人再次找到工作出一份力。
　　北卡罗莱纳州夏洛特市的一位市民说，他和社区内的一些男子一起他们小区内为邻居修房子、检修电路和修下水道等，不但分文不取，而且还自带材料。
　　一位衣阿华州的司机开车途中汽油用完，一位长途卡车司机停车把自己备用的汽油送给了他，他不但不肯收钱，连名字也不留就离去了。
　　科罗拉多州丹佛市开了一家餐馆提供午餐和晚餐，每次开门时，门前已经排成长队。它的饭菜质量与别的餐馆一样好，但菜单上却不标价钱。去吃饭的人付费多少全凭自愿，当然也可以选择不付一分钱，去吃饭的人并非都是失业者或无家可归的人。它也吸引了不在附近工作的人，但他们最后都自愿多付了1至3倍的价格。其实，完全不付费的人很少，没有钱的人吃过饭后也都留下来在店内工作几个小时，或扫地或帮厨等。
　　芝加哥市郊的一位年轻牧师把所有教友的捐款送给区内的穷人付修车费、看病（做手术）、买食物和衣服。他自己除了领取最低工资外，没有教堂和办公室。做礼拜的场地是从当地中学低价租来的。他的办公室就是自带笔记本电脑去附近的咖啡馆工作。年轻牧师说：“看到受助人眼中感激的泪花，心中暖融融的，我们所有的付出都是值得的。”
困境中想说爱你并不难
　　马里兰州一位市民说，她开车驶入一个收费站后，收费员告诉她前面车上的人已经帮她付了路费。虽然过路费只要两美元（美国多数收费站收费50美分至2.5美元之间），但这已经足以令她感动。她对收费员说，她已经准备了零钱，还是让她付吧。这样她可以把前面司机的善行传递下去，直到送到真正需要的人。
　　亚特兰大一位75岁的老人每月开车1000多英里免费接送需要做化疗的病人去医院，就在汽油价格高涨的去年也没有停止。他并不富有，所有额外的费用都出自自己微薄的退休金。在一个加油站，加油站老板送给他一杯冰冻可乐并感谢他的善行。为什么他愿意这么做？因为老人的太太1992年因患癌症去世。今年是他免费接送化疗病人的第15个年头，他要这样开车直到2033年，因为那一年他正好100岁。
　　在电视上看到这么多的“好人好事”，笔者也忍不住说说发生在我们小城的一件小事。前不久，一位女士投书报社说，她去超市购物时一直有一个男子在他身后。后来他们同时去结账时，那位男子把他们两人购买的食物都一起付了账。那位女士说，当天她买的食品有40多美元，她既不认识那位男子，也没有记下他的车牌。收银员还说，她经常遇到有人帮别人凑足一两美元买食物，但从来没有见过为陌生人全额付账的情况。
　　女士对此很感激，要求报社报道这件事。同时，她说给报社寄去一张120美元的支票，要求报社把它转给需要的人，她希望把那位陌生人的爱心传递下去，而她并不是最需要这样帮助的人。
　　经济危机有时并不像心理学家告诉我们的那样，总是与焦躁易怒和缺乏爱心联系在一起；也不像人们想象的那样，每个人都是紧捂钱袋，一毛不拔。在日子艰难的时候，想说爱你其实并不困难。
作者任教于美国宾州州立大学
(新加坡联合早报3月25日)

楼市只要在地球之内就不可能回暖

622006035@qq.com(易宪容) — Fri, 20 Mar 2009 08:40:12 GMT

楼市调整至少还需要3-4年，情况差的需要十几年才能缓过来

腾讯财经讯 2009年3月20日，“进取2009——环球企业家奥迪杭州峰会”在杭州举行，本次峰会以“创新发展的解决之道”为主题，共同关注国际视野下中国经济的走向，预视中国经济的跌宕起伏。腾讯财经独家直播本次峰会。

著名经济学家、中国社科院金融发展室主任易宪容峰会期间接受腾讯财经独家专访时表示，楼市回暖根本不可能，如果你的楼市是地球之内就不可能回暖。

腾讯财经：这段时间大家都在谈论一个词叫做“楼市回暖”，您的观点是前段时间地产的价格高与地价无关，您能否阐释一下这个观点？

易宪容：楼市回暖根本不可能，一个很简单的道理是，世界的经济都出现了周期性的调整，美国出现了经济衰退，中国的经济也是出现周期性的调整，世界上所有的价格都在下跌。你的楼市是在地球之内还是地球之外？如果是地球之外那可能是回暖的，如果是地球之内就不可能回暖。否则世界上所有的国家会出台救市政策吗？

你说楼市回暖，怎么前段铺天盖地的说这个楼市不好，要救啊？结果过两天又说是楼市回暖了，楼市回暖是需要是很漫长的时间的，价格是很难很快就有变化的？一个很简单的道理，就是房地产开发商告诉你说楼市回暖了，你要赶紧去买房吧！其实根本就不是这个情况。现在房地产开发商那是以过去的那种习惯，希望能够操作市场是很难的，人们都明白这个道理。地价跟房价的关系根本不需要经济学家去讨论，不需要去研究，没有高房价就没有高地价，就是很简单的道理，为什么最近大家不要土地啊？为什么很多地方土地流拍啊？因为大家预期房价会跌下来，这就是很简单的道理，这个是不需要再探讨的问题。

腾讯财经：那么您预计房地产市场会有怎样的调整？

易宪容：我觉得房地产市场的调整才刚刚开始，房地产调整需要很长时间，好的需要三、四年时间，现在才刚刚开始调整，今年你看怎么样？才刚刚开始，差一点的十几年还没有调整过去。

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汇源收购被否至少有四点负面效应

622006035@qq.com(易宪容) — Fri, 20 Mar 2009 08:39:38 GMT

2009年3月20日，“进取2009——环球企业家奥迪杭州峰会”在杭州举行，本次峰会以“创新发展的解决之道”为主题，共同关注国际视野下中国经济的走向，预视中国经济的跌宕起伏。腾讯财经独家直播本次峰会。

著名经济学家、中国社科院金融发展室主任易宪容峰会期间接受腾讯财经独家专访时谈到，汇源收购案被否，至少会有四点负面效应。

腾讯财经：商务部刚刚否决了可口可乐对汇源的收购案，易老师有怎样的观点？

易宪容：这个事情，受意识形态或者是政治因素左右的东西比较多。这个否决之后，是否保护了民族品牌？民族品牌是什么？是创造出来的，不是生来就是的，比如说这块土地就是固定不动的，而好的企业是一个企业没有了，还有无数个出来了。你把一个经济概念和政策概念混合在一起，那么讨论起来这个问题就比较多了。而且很关键的是这个问题出来之后，导致了一系列的负面效应。当然，商务部出来声明，说是我这个跟保护主义没有关系，但是你说是没有用的，你做出来是这样的，别人的看法跟你说不说是没有关系的，看你干的是什么。

这个影响会比较大的：第一个是外国的企业很难进来，第二个是你去外国也很难的。第三个你对这个行业的影响的负面影响是很大。

腾讯财经：具体说来会产生哪些负面影响？

易宪容：负面的影响至少有四个：

第一个是因为你完全竞争性的行业，如果你这个完全竞争的行业，不让好的技术、好的产业进来，你不可能推动这些行业有一个突飞猛进的快速发展、快速竞争，不通过竞争是好不起来的。比如说可口可乐是世界饮品行业是龙头，进来之后，跟汇源合作之后，可能会形成新的竞争格局和经营方式。而且你这种产品，大家看到是100亿，后来可能通过竞争之后可能会发展成为500亿。一个本来很好的东西，你觉得是一个民族品牌，而受到意识形态拘束了。

第二个，是外国的资本，外国的企业，看到你政府对完全竞争的行业都不引进来，那么对于其他的行业，其他的一些兼并重组别人还敢做吗？做到最后的成品、精品之后结果却是等于零，所以别人就不敢做了。

第三个，国外的你是不能进来了，那么你到国外去，你要走出去？你可能吗？别人也以同样的理由来限制你进入，所以未来会面临一系列的障碍，对于国内的企业来说。

第四个，本来现在有一个很有利的东西，就是国内的企业是反对贸易保护主义，现在你是给了自己设置了一个障碍了，按道理你这个东西是完全是可以通过的（进来之后是完全没有关系的），你整天说反对贸易保护主义，但是你现在是贸易保护主义了，那么你说话的信用度，你政府的信用度，别人就肯定会质疑。

我们并不是说这个《反垄断法》怎么样，但是《反垄断法》这本来就是反对垄断的企业。你现在是100亿，如果全部进来没有100亿，也可以创造出来。你一个企业做起来之后也是没有关系的。

腾讯财经:好，谢谢易老师接受我们的采访。

预售制度是当前住房销售萎缩重要根源

622006035@qq.com(易宪容) — Mon, 16 Mar 2009 11:32:45 GMT

　　在两会上，有代表提出议案，要求取消住房预售制度。在该议案看来，住房预售制度是一种特殊时期的产物。由于这种制度的时代性及没有修改与完善，因此目前这种住房预售制度不仅对房地产市场发展不能够起到正向的作用，反之成了房地产金融风险聚积的根源。因此，为了保证中国金融体系的安全，政府要完全取消目前的住房预售制度。对此，我是十分赞成的。因为，目前中国的住房预售制度的弊病不仅如此，而且所导致的问题比议案所归纳出来的要多。

　　早在2005年，央行在其《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。我当时就指出，央行不就是提出一个建议，为什么政府相关职能部门会与房地产开发一起来激烈反对取消该制度呢？从中所透视出来的问题，可能比取消住房预售制度更为严重。因此，在这之后，本人对国内外的住房预售制度进行全面研究，写了一份5万字的研究报告。

　　我的关于住房预售制度的报告表明，中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为，作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。比如，中国住房预售制度可以让所有的房地产开发商都可以进入住房预售，但在其他国家都是有严格的市场准入的，只能让一些合格的房地产企业进入；比如住房预售款收留，在其他国家预售款都是由第三方来保管，而中国则全部归结到房地产开发商的帐上；对于住房交收，在其他国家都得有严格的第三方来验收，但中国则是房地产开发商与业主的交接等。正因为这种住房预期制度是一种单边风险承担机制，从而使得这种制度成了房地产开发商“空手套白狼”获取房地产市场暴利的重要工具。
还有，这种住房预期制度的问题还表现为它仅根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。在当时，中国房地产市场还没有真正出现，制订法律者根本无法知道1998年后特别2008年后中国的房地产市场的情况。但是，就是这样一种带有明显计划经济烙印的制度安排，经过15年中国经济及房地产市场的翻天覆地的变化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改则遭遇到房地产开发商激烈的反对。从这些现象中我们也应该看到当前住房预售制度有多少不合理，对房地产开发商又是多么有利。

　　更为重要的，住房预期制度作为一种购买者的预售安排，它在房价上升时期，这种制度不仅可以为房地产开发商“空手套白狼”创造条件，也可以为购买住房者提供一种可见的利益。即购买住房者购买期房时的价格可能会低购买现房的价格。从1998年以来，由于中国房地产市场一直处于价格上升的通道，从而中国的房地产市场也没有出现过周期性调整，因此，住房预售制度弊病及风险也就无法全部显示出来。但是，从2008年开始，不仅全球经济及房地产出现全面的周期性调整，早几年房地产市场价格只涨不跌的神话完全打破，而且中国经济开始出现周期性调整。而在全球经济出现周期性调整之际，国内房地产市场的价格出现全面的周期调整也是必然。

　　也就是说，当中国房地产市场出现全面的价格周期调整后，当房地产的价格开始进入下降的通道时，当前住房预售制度问题与弊端也开始全面显现出来了。从2008年所发生的不少房地产事件可以看到，当一些楼盘由于市场变化准备降低价格，购买该楼盘的期房者就出来用暴力的方式进行反对，认为房地产开发商在欺诈他们，凭什么同样的房子卖出的价格会相差很大，凭什么他们还没有拿到房子，其房子的价值就全面下跌了。可以说，2008年不少地方房地产开发商与购房者冲突基本上都表现为期房的价格变化上。

　　更为严重的是，有上述购买期房者的经验，当住房的价格全面回归理性，或当房地产市场出现全面的周期性调整时，由于投资者是否进入房地产市场是由他对房价的预期决定的，当房地产的价格进入下降的通道时，而购买的期房价格是向下行的，因此，在住房预售制度下，投资者的住房需求为零，即没有投资者会进入这个市场；如果购买住房者是消费者，由于他们看到及预期购买的期房价格在向下行，因此，他们会想，如果现在进入购买期房，等他们拿到现房时，其住房价格早就下跌了。因此，购买住房者一定会想，与其现在购买，还有不如等住房建筑好的购买。这样做，不仅降低购买住房者购买期房的风险与成本，也减少购买住房的机会成本等。在这种情况下，房地产销售萎缩也就会越来越严重。这是就是目前大家所看到的情况。房地产市场为什么二手房市场交易开始好起来，而一手房市场销售萎缩越来越严重，就是与住房预售制度有关。

　　因此，在全国的房地产市场出现周期调整时，住房预售制度成了房地产销售严重萎缩的重要根源，因此，目前该是取消中国的住房预期制度的时候了。

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房地产全面周期性调整岂可阻挡？

622006035@qq.com(易宪容) — Sun, 15 Mar 2009 03:29:58 GMT

在两会上，全国工商联提出议案，认为最近的房价这样高，国内居民购买不起，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的房地产相关税费过高，从而导致了过高的房价。因此，政府不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房地产市场的价格要跌下来是不可能的。该议案一上会讨论，立即引起大会及各媒体广泛的注意。有人认为，这是2004年房地产泡沫争论的继续。
不过，在本文看来，这个议案的提出，混淆了一些的问题，而且此议案的目的，并不能够解决任何问题，只是为房地产开发商推辞房价下降的责任，只是为了让过高的房价托在高位而为房地产开发商谋取暴利找到正当理由。如果这样，简单的问题更加复杂化。因为，我们房地产的税费过高，是不争的事实。房地产税费收取过高要调整也是必然。但由于房地产刚发展10年，房地产税制方面存在不少问题需要改进。
但是，该议案认为房价是由于地方政府土地出让金过高而导致房价过高，本文是可苟同的。其实，对于房价过高的问题，尽管原因很复杂，但无论从经济学的学理上来看，还是从日常生活经验来看，谁都知道主要原因何在，也知道住房的价格到底是如何决定的。
从经济学的理论来看，房价并不是由土地的价格决定，而土地的价格是由房价来决定的。特别是在中国，这种情况更是明显。因为，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。试想，在这种情况下，政府以国有土地的方式用极低的价格收归国有的土地然后以市场的方式来出售时，其收益率是无法用经济学理论来计算的，因此，以这种方法转让交易出去的土地往往会与市场的价格相差很远，从中非市场化因素过大。这里既有地方政府官员的寻租机会，也有房地产开发商的暴利。在早几年房地产快速过程中，不知有多少人就是通过这种方式一夜暴富的，大量的国有财富就是通过这种过程流失。在这种情况下，地价与房价根本上没有多少关系。有的只是房地产开发商通过台上或台下各种方式以低廉的价格掠夺整个社会之财富。
至于土地交易市场化之后，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍卖之土地建筑住房价格的预期。如果房地产开发商预期到该土地建筑住房某种格有市场，房地产开发商就会根据这种预期对拍卖土地出价。如果土地出价的成本远远超过土地开发后住房收益的预期，那么房地产开发商是不会出价拍卖该土地的。但是，要知道，在一个成熟的房地产市场中，房地产是一个高风险的行业，房地产开发商对建筑住房价格的预期只能建立购买土地当时的分析上，一旦市场变化，市场实际的情况可能与预期价格相差很远，从而显示出土地成本过高的压力或风险。这是房地产开发商必须承担的风险。而不能够因为市场的变化所产生的风险说是土地交易价格过高。因为，房地产处于上升期，房地产高收益是十分明显的，但是当房地产处于下降的通道时，房价的调整可能使得土地出让金在总成本比重上升，自然会显示出土地出让金的负担沉重的问题。而这些风险是房地产开发商要承担的东西。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。反之，如果住房价格是由土地成本来决定，那么早几年中国住房是由成本来定价，中国房价能够快速飚升吗？
还有，由于房地产生产具有较长的周期，目前正在出售的不少住房所使用土地往往会是实行土地拍卖获得的，由于土地交易在台下进行，因此，当时土地出让金的价格是比较便易的。到目前为止，土地交易市场化后进入市场的住房肯定不多。但是，该议案不是用土地交易市场化之前的土地成本来计算，而是用这之后土地交易成本来计算，自然会把房价过高的责任推到政府去，但是实际并非如此。
再就是，从这几年的情况来看，房地产的终端产品是在房地产开发商手上出去的，房地产的利润只能通过房地产的住房交易来实现。如果房地产税费过高，房地产企业只有市场平均利润，那么不仅无法让各行各业千军万马涌入房地产市场，也无法让短期内让房地产开发商获得暴利，但实际上并非如此。反之进入房地产的企业越来越多，暴富的房地产开发商也越来越多。那么其利润又从何来？正因为，房地产是暴利，才会有大量企业涌入房地产市场，才会有房地产开发商不在乎政府税费高低。
可以说，早些时候房地产开发商通过不同的方式从居民手中获得暴利，但是当居民觉醒之后，房地产暴利在民众手上不容易榨取或房地产的暴利从绝大多数民众手榨取不出来时，房地产开发商只能把获取暴利的目标转向政府。因此，他们通过其行业组织写什么提案把当前的房价过高指向地方政府，认为地方政府获利大多从而导致房价过高，因此要活跃市场就得让政府让利，降低税费及土地出让金的收费。其实，我们只要看看工商联代表谁或利益集团，就会看到这种议案的意义所在。也就是说，如果所谓两会代表，如果不能够站在整个社会利益角度来思考问题，那么他们所提出的议案会承担多少社会责任是不可能。
因此，我们目前要注意的是，这几年，随着房地产开发商的得势，他们不仅在所谓的市场上如鱼得水，能够操纵房价的上涨与下跌，也会千方百计地通过各种方式来左右市场，甚至于把他们的既得利益合法化与制度化，而且这种情况越来越严重。全国工商联的报告就是一个十分明显的例子。希望中央政府及全国人民擦亮眼睛，看看他们是如何变着法子来侵害大众利益的。
还有，最近一些行业组织总是在通过各种方式把房地产开发商利益制度化，希望用这种方式来托住过高房价以维持房地产暴利，但是全世界经济都出现重大的周期性调整了，全世界各地的房价都全面下跌了，中国经济也在进行周期性调整，那么中国房地产岂能把这种周期性调整置身事外，除非中国房地产市场跑到地球之外去，因此中国房地产市场出现全面的周期性调整是必然，岂能够阻挡？

易宪容