http://622006051.qzone.qq.com Tue, 24 Nov 2009 15:14:13 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Mon, 16 Nov 2009 08:22:44 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1258360013 住房和城乡建设部A级住宅颁证会上，部住宅产业化促进中心让我代表获得3A级住宅认证的开发商谈谈体会，以推广部颁认证工作。

国务院1999年就转发了八部委“住宅认定评价体系”的有关文件，2006年3月部里发布了《3A住宅认证标准》。华远·裘马都项目成为了部里第一批认证的3A级住宅。至少中国开始有了一个住宅等级标准的开始。

发展中国家经济落后于发达国家，并始终处于被动的追赶地位，核心的问题在于没有标准的制定能力和权力，因此不得不服从于那些创建标准的国家，不得不依赖于这些标准与技术，并且为此支付大量的专利费。

中国的汽车尾气排放标准使用的是欧洲的标准，中国的计算机来自于微软的标准，中国的碳排放与环保标准同样来自于国外，甚至于中国的衣服、鞋子都在用着国际的标准，连建筑的米与平米同样是用国标或发达国家的标准实现的统一。而一个没有能力制定标准的国家，一定会始终处于落后的发展状态，不得不在融入世界经济的发展中处于被动的地位。

中国的住宅落后于世界发达国家的一个重要的原因也在于标准的落后。

早在计划经济时代中国就有了住宅建设的标准，但这一标准是建立在中国经济发展的低水平基础上的，其标准的重点在于控制造价，大量的使用低标准的替代品。知道改革之初的住宅建筑标准制定的一个重要原则是限制盖好房子。

历史上中国有标准所、华北标办等一系列的标准制定单位，在中国计划经济的低预算控制下，大量重复的建设着低标准的住宅。如曾在80年代长期使用的80住-I、80住-II标准等，曾垄断着中国的住宅建设，一居室不得大于40平方米、二居室不得大于60平方米、三居室不得大于80平方米的限制性标准，让住宅建设大于90平方米时先要申请高知或高干的指标，否则四居室和100平方米以上的住宅大约都是违规和超标了。

特别是要防止住房面积上的分配差别和防止资产阶级思想由住房中产生、要防止住房面积超标中的腐败。标准的重要作用恰恰在于限制盖好房子，而只许盖破房子。

不足1平方米的厕所让洗脸要到厨房去，这种生活方式自建国之后大约延续了五十多年，至今中国一半以上的家庭仍然处于没有卫生间的居住环境中，至今大多数城市在不断拆除的恰恰是这些改革初期大量建设的短寿命周期的住宅。让中国的GDP不断增长中没有沉淀下多少财富，大量的金钱浪费在这种因标准过低而不得不拆拆建建、建建拆拆之中。

如今中国终于开始有了自己的住宅A级评定标准，尽管这个标准还很落后，但至少有了个可以让民众了解和知道什么是好住宅的基础。

从住房制度改革之后，中国的住房市场化让大量的住宅在供不应求中并不追求于盖好房子，民众在消费选择中也以有为先、好为后。而日益升级的物质需求则让住房的质量不断提高，让市场的竞争日益强烈。于是大量的开发商和消费者都在没有标准的迷茫中创新和寻找技术的提升，让自己的建筑更有特点和优势，但大多数并没有形成系统。消费者也只知其一不知其二。有些表面的优点反而成为了生活中与生产中的劣势。

如落地窗解决了景观的问题，但也许忽略了节能，断桥铝合金窗解决了美观的问题，但却远不如塑钢窗的隔温效能好等等。如今在低碳经济将成为未来全球经济的主导方向的时代，缺少系统标准而单一化的改进已无法满足发展的要求。3A住宅的认证至少在五个方面给以了最基本的评定，至少可以让中国的住宅建筑有了一个相对统一的要求，让消费者有了一个选择的起点。

历史的标准中更注重于让社会不要生产太好的房子，如今的标准至少解除了住宅产品质量提高的限制、面积的限制、环境与造价的限制。但3A标准仍然无法解决政策法规中的许多问题。虽然部分地方政策出台了对3A住宅认证的优惠政策，但住宅建筑标准的提高与节能环保的加强仍需要更多的税收、金融、土地政策的支持。

现有的建筑外保温是节能的重要手段，增加保温层的费用并不高，但中国的土地政策与建筑面积测量中将保温层计算进了建筑面积之中、计算在土地容积率之中，这就让开发商无法充分利用加厚或合理的保温解决节能问题；消费者也无法承受高额土地出让金之下购买大量保温层的负担。如北京的土地出让金有些高达万元每平方米，加厚的保温层约占户建筑面积的4—8%，这部分费用上万元每平方米，等于实际可利用的住房面积价格大大的提高了，使本来就高涨的房价会再度高涨。

因此除了建立3A标准之外，还要有更多的政策措施才能提高中国的住宅质量，以促进新标准的建立，并用标准来普遍实现产品质量的控制。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1258360013#comment 2097152 Mon, 16 Nov 2009 08:22:44 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1258360013 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257843009 小潘对“倒地”的现象颇为不满，却不知道土地的转让是法律规定中给以保护的一种经营行为。

何为“倒地”，这个“倒”字来源于中国未修改之前的《刑法》中的“投机倒把”罪中的“倒”。改革开放之后应运而生了各种“倒爷”，有服装、录音机等各种商品，也有外汇、货币、票证等有价无价的权证票据等产品，还有钢材、土地等大宗商品与资源性商品，当然最初还有大量的走私产品等。

在改革之初，这些“倒”中有许多是违法的行为或绝大多数是违法的行为。但市场经济框架的建立发现这种“倒”实际是流通中的必要条件与手段。于是中国随着改革的进程和对市场经济运行规律的重新认识，修改了中国的《刑法》，取消了投机倒把罪，“倒”有了合法的地位。

但“倒”中也有着合法的“倒”与非法的“倒”的差别，如货币外汇的私下交易仍被法律列为违法的行为，而商品从甲地运到乙地吃差价的“倒”则被法律所保护，变成了正常与合法的市场运营行为，但是“倒”这个词仍带有法律界限不清的双重含义，并且贬义为主。

倒地则不同于走私，走私大多混过了国门之后就很难分辨真伪了，除海关之外消费者难以在市场的交易中查清楚来源。但倒地则不同，不管前面有多少的不合法行为，都必须在最后的一关中得到验证，即土地的权属确认中得到官方的认可，否则前端的所有行为都无法在结果中得到保证。没有土地权属的官方认证，土地都不可能成功的进行交易。

因此在所有的倒的行为中，倒地者凡是最终能获得政府官方认可的都应该是合法并且合理的行为。

早于《中国房地产管理法》数年之前生效的《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（目前仍有效的条例）中明确规定了土地的出让和土地使用权转让的权利与合法性。1995年生效的《房地产管理法》也明确了房地产开发企业的盈利目的性和对违法转让土地使用权的法律责任。这也就意味着国家的法律不但允许依法的进行使用权的转让与交易，也对这种合法的“倒”给以法律的保护。

土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前，大量的土地是以协议形式出让的。政府将这些未开发的土地通过协议出让的方式委托市场完成了土地的一级开发和成片的规划，并依法允许这些土地开发的企业将一部分土地合法转让给二级开发的企业进行房产开发。既解决了统一城市规划的问题，又解决了政府资金、人力短缺的问题，加快了城市招商引资与开发建设的步伐，而土地一级开发到二级开发之间的利润就是吸引企业投入一级开发资金、人力的诱因，也是政府交换中所支付的对价。

实行“招拍挂”制度之后，仍有大量政策变化交叉中的遗留问题，于是就有了“8.31”大限，也有了大量遗留转为土地一级开发的情况，仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒”的机会，也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。土地的开发也是本职工作，土地的转让也是合法生意。

自2002年起，连续数年的调控政策变化，从鼓励支持到打压、限制，从防止过热到抑制消费，金融政策随着调控的指挥棒忽左忽右的摆动、拆迁政策的多变、历史遗留问题等也让许多地区、城市都出现了大量的经济纠纷导致的烂尾地、烂尾楼。而解决这些烂尾地、烂尾楼纠纷的最好方式，除了法院的拍卖之外，就是企业的重组和土地使用权的转让。这就形成了除公开土地出让之外的另一个市场，也给“倒”开辟了一个施展才能的阵地和发财的机会。

任何市场经济中都必然会有人投资于调节市场供求关系余缺的行为，这种余缺包括从资源到商品的几乎所有领域。从石油、黄金到外汇和粮食，甚至于猪肉与白菜。尤其是当官方判断的供给无法对市场给以充分的保障时，这种投资与交易就更为重要了，否则怎么会有期货市场、二手车市场的建立和铁矿石的涨价与现价之差呢？商品市场就更不用说了，利用地区差、产地差、需求差、运输差、存储差而调节余缺而获利的行为更是比比皆是了。

难道其他的资源与商品都可以存储于转让或叫“倒卖”或叫投资，就只有土地不能合法的存储与转让吗？难道那些烂尾的土地和楼盘就继续和只能烂着吗？难道利用信息资金与专业技术进行土地的开发有错吗？难道土地不是一种商品，并且具有投资和转让的合法性吗？

大多数人在讨论问题时，是凭感觉而非靠法律。许多人甚至是依赖于情绪而产生偏激，更有人在媒体与网络中发布谬论认为这种“倒”是“通货膨胀”的隐形推手。

从逻辑上而言，只有垄断的一方才可能用垄断而造成的市场的供给短缺以推动价格的扭曲型上涨，否则增加了市场化中的流通量和供给方式只会在非垄断的竞争中让市场中的价格下降合理和平稳。

现实中也同样，没有垄断的前提下，任何“倒”都不可能推高物价，土地的“倒爷”们一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格才有倒地的机会，否则开发商一定会从公开市场中获取土地以避免交易中的风险和土地溢价无法进入成本而多交土地增值税的风险。毫无疑问的是没有更便宜的价格作为诱因，是不会有人愿意承担非公开交易产生的任何风险的。

尤其是银行严格控制土地信贷，不许用银行贷款给开发商购地，也必须交足土地出让金之后，才能获得土地权属证书，使“土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方，更不可能用高于土地市场公开价格进行交易。如果“土地倒爷”们的土地价格高于市场价格就难以成交，如果低于就不会推动价格的上涨，反而有助于对价格的平抑。

许多土地的“倒爷”们转让的并非是已出让的土地，而是转让了法定的二级开发权，大量历史遗留问题形成了“8.31”之前拥有了二级开发的建设用地权。政策的变化打乱了原有的开发模式与程序，于是许多开发权就变成了稀缺资源并具有了价值，转让这种开发权也成为了一种“职业”。“倒地”至少要支付大量的资金，有许多费用与成本，而开发权的转让却获利不少、成本颇低。

所有的“倒”都来自于经济制度的背景，让“倒”具备了赢利的条件，贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价，更重要的则是“土地公有制度”所决定的财富分配手段，必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会，合法的取得更高的利润。

要批评和攻击的不是市场中的合法行为，如合法的土地转让、合法的不动产投资、以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为这些投资与转让尚有可指责的短点，那么一定是法律或经济制度中存在着的问题。要改的恰恰是让社会无能坚守贞操的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为，不如让法律来判断事实，否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257843009#comment 2097152 Tue, 10 Nov 2009 08:49:01 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257843009 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257403808 历史上所有的战争都是对人权的争夺与保护的战争，这个人权中包括人的财产权利，历史上所有的政党、团体、宗教、组织所要推翻或建立政权或国家的战争都是为了获取人权或财产权利的行为。所有的这些行为都是为了从贫穷变为富有，或从富有变为更加富有的目标。唯一不同的只是在于是为追求一个团体、一部分人群的利益还是追求大多数人的利益。

中国历史上许许多多的农民运动都被打着让多数人享有财富、脱离贫困的旗号，但最终当这些贫困者付出了巨大的牺牲而换取了政权的变更之后，却只有少数人从中获得了胜利的财富与人权。陈胜、吴广、朱元璋、李闯王无一例外。

美国的独立战争是为了维护人权和财产权利对殖民者加税的反抗，而试图让所有的公民都能从贫困变成富有的战争（当时的奴隶并不拥有法律上的公民人权）。

中国共产党领导的战争是为了维护穷人的人权和财产权利，试图让全世界所有的穷人都能变为富有。

不同的政治主张都是为了让人类从贫穷变富有的主张，但代表的人群利益不同，实现富有的路径不同。不管是让富人变富的同时让穷人也变富的路径，还是让富人变穷而使穷人变富的路径，总之不能让多数人变富的路径是行不通的。所有路径都必须解决的核心问题是收入分配问题，只有真正解决好收入分配问题的社会或国家制度才能长久的生存和发展。

中国改革前三十年之所以落后于世界各国的经济发展并让中国人处于世界相比之下的贫困状况，正在于没有建立好的收入分配的制度。平均主义无法提高生产力效率和创造财富，才迫使中国不得不进行轰轰烈烈的改革，重建合理的收入分配制度。

改革可以细分为政治体制的改革、经济体制的改革、产权制度的改革、税收制度的改革、金融制度的改革、住房制度的改革、工资制度的改革等等一系列的名目，但其核心都是围绕调整收入分配关系的主线而形成的改革。所有的改革无非是取消对收入分配产生限制的障碍或增加有利于收入分配合理化的激励，最终实现的目标都是用一切手段服务于最合理的收入分配，所有的手段型改革都最终指向一个目标——共同富裕。

小平同志曾用“三个有利于”作为衡量手段是否正确的判断标准，正是因为改革的手段变化不能最终动摇目标。

十一届三中全会之后的农村改革“土地承包制”正是收入分配的一种改革，用承包制的“交足国家的、存足集体的、剩余归己”的方式改变了大锅饭的分配方式，也刺激与调动了生产力，用收入分配的转变实现了由吃不饱到有余钱的转化。

1983年之后的城市改革中对待业青年就业企业的减免税、对城市服务企业的税收优惠、集体企业奖金免征奖金税等，无疑也是收入分配的调节。

“允许一部分人先富起来的政策”之后，产权制度的改革、私有经济的开放同样是以收入分配为前提的。计划经济向市场经济的转化，必然会调整各种相关的法律、政策和配套。产权与知识的结合、资本市场与劳动力市场的开放，包括土地的有偿使用与出让都与国家和企业及个人之间的收入分配相关，个人所得税的征收和减免、企业税收的调节都直接影响到收入的分配关系。

国有企业的改革影响的是收入分配，国进民退的政策同样影响到收入的分配。国企垄断的高利润与高收入直接相关。对国企的支持与保护，实际保护的也是这一群体的收入分配利益。国有土地对特殊群体的划拨、对特定企业、行业、政府的土地出让金免征也变相的将利润、企业收入转化为群体的个人收入，同样是收入分配领域中的问题和结果。

天价土地的出现难道不是一种收入分配的结果吗？土地的地租收入暴增，难道不影响生产与消费环节其他收入的降低吗？土地的天价难道不是对公众利益的一种掠夺吗？

农业税的减免是农民分配利益的调整；出口税收减免是生产行业间收入分配的利益调整；小排量汽车的税收减免；电器的以旧换新、下乡的税收补贴同样是购买人与非购买人之间的收入分配调节。

金融市场的开放、银行业的对外开放与上市，既是对原有制度的否定，也是对原有垄断性收入利益的分化和调整，是利益集团、国家、政府、投资人与员工之间利益格局和收入分配的调节。企业的上市，特别是创业板的开放同样都更多的反映出这种利益分配格局的变化和收入分配的转化。当中央二台的记者们像追踪明星们的花边新闻一样去“深度”报道某些人因创业板股票暴涨而一夜致富的过程时，却根本不知道资本市场的重要作用之一就是价值发现，更重要的功能则天生就是收入的再分配。一是，初始投资者的利益市场化再分配问题；二是，再投资者的利益与收入的再分配，否则就不会有交易和投资了，也就不会有开放的资本市场了。

所有的改革无疑都是最终落在收入分配上。当国家拿得多了（不管是通过何种方式，是税收或非税收收入），就必然是企业与民众分得少了。当企业拿得多了，就必然是员工分得少了。如果劳动者的收入过低就必然影响到消费，影响到生产力效率和财富的创造，甚至可能造成企业的破产。如果企业利润过低，则可能影响投资和扩大生产，甚至减扣劳动者报酬。因此企业生存环境、盈利能力、税收都与收入分配密切相关，政策的变化都最终会影响到收入分配。

国土部正在征求《土地管理法》的修改意见，表面看这是个土地管理的立法，其实是立法解决各种不同群体的利益分配和收入分配的切割，还是一个人权与财产权的保护与掠夺的问题。名义上的国家权利与利益的保护，实际上则是国家与农民集体、国家与企业、国家与公民之间的收入分配问题。过度的国家权利与利益的保护必然形成对其他利益主体的财产性掠夺，并不利于社会的进步与民众利益优先的收入分配。

所有的统计数据都证明我国消费在GDP中的比例在不断缩小，也证明了居民收入在社会总收入或GDP中的比重在逐年下降。而政府的税收与非税收收入不但比GDP的增速要快，且总量远大于企业和居民收入的总和。如果不从所有对收入分配产生影响的政策出发去研究政策的深化，那么这些政策的累加因素就会对整体的收入分配产生数倍效果，让收入分配的严重扭曲继续扩大。严重的问题在于那些政策制定的部门并不认为自己所制定的政策会与收入分配有关，认为好像除了工资收入之外，其他的政策都与实际的收入分配无关。如外汇管理的政策并不认为外汇的自由兑换与公民参与世界贸易投资、股票交易、购物消费等与收入分配相关。如工商管理部门从不认为自己对个人参与投资、办理企业、申请注册、年检等手续的办理会影响到参与市场竞争、扩大就业、降低市场经营成本等间接影响收入分配。这些上游的因素会影响到下游的经营结果。如《劳动合同法》目标是保护劳动者的收入，并没有想到会影响新的就业机会，直接的影响到收入的分配。如税务部门对二手房交易的税收更多是从稳定房价的角度出发，却不知道世界各国都将二手房交易的税费视为是收入分配和再分配的内容。如卫生部门所制定的医保规定、补贴等都是收入分配的内容。社保、住房公积金、住房维修基金等也都是收入分配的一部分。但我国的住房公积金却被立法与管理部门认为是与保障性住房的建设与居民的住房消费相关，但最重要的则是收入分配的补充。

金融危机的风暴之后，世界各国为了拉动消费、刺激经济增长、大多出台了各种救市的政策，如减免税费、降低利率、消费补贴等都是改变原有收入分配的格局，重新调整收入分配利益调节，用转移性收入增长来刺激消费的欲望与增长，也恰恰是中国政府个贷利率的下调、二手房交易税费的减免等这一系列与收入分配直接相关的作用力下中国的房地产才发生了巨大的市场变化，并带动了中国经济的回升。看来只要解决了收入分配的问题，中国也就解决了消费增长和GDP中的比重上升的问题。

改革最终是要实现“共同富裕”的目标，尽管过程中会有两极分化与贫富差别，但只要解决好收入分配和机会均等的制度性问题，只要将所有政策的改变都量化出其对收入分配影响的指标，将对国家与地方GDP增长的考核改为优化收入分配的指标考核，让所有部门都不能仅从部门的利益出发，而从整体国民收入分配和公民收入分配的影响优化出发，就不会出现国资委的国进民退、与民争利的政策导向和国家政策中对公民收入分配的不合理掠夺了，如税收、征地等利益冲突中的政府利益与部门利益的过度保护。

当国家政策把国民收入分配放在首位时，也许政策的手段与目标就会与所有公民的意愿相一致了。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257403808#comment 0 Thu, 05 Nov 2009 06:30:33 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257403808 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257402612 大前研一已是中国人熟悉的日本经济学家之一了，《M型社会》剖析了日本庞大的中产阶级分化。当社会收入形成的圆形（或枣核形）向M型转化时，社会的消费也开始随收入的变化而变化，以中产阶级为主的消费同时开始向两端转移，以适应社会收入改变的消费倾向。

中国的收入分配是从平均化的同一基础上随着改革开放的三十年而变化的。最初农村的改革让农民中首先出现了万元户。邓小平让一部分人先富起来的政策，给了社会非平均化发展的政策保护，于是打破平均主义和大锅饭的做法开始从农村向城市过渡。

刚开放的城市卖茶叶蛋的收入超过了“高级知识分子”的教授，个体户超越了国企和公务员，在整个社会的收入都普遍的提高与改善的同时，中国非常遗憾或说与发达国家不同的路径则是并没有建立起一个庞大的中产阶级，但却出现了严重的贫富差别和两极分化，大约形成了大前研一所说的M形社会。

于是中国的商品房市场也在收入变化的同时形成了M形的消费供给体系，就像中国的人均GDP在全球排128位，但中国的奢侈型消费却排在了世界的前几位，世界上的名车、名表、名包、名牌服装消费能力与人均GDP格格不入、极不相称。

中国的住房市场更典型的反映了这种M型的消费水平，也同样形成了M型的供给体系。社会普遍反映的住房高端产品多；天价地催生高档房；低价房外移等都是M型需求导致的供给变化。

中国住房制度改革的“24”号文件明确了三种供给关系：一是高收入或中高收入家庭用市场化的方式、商品化的方式解决住房问题；二是中等或中等偏下收入的家庭靠半市场化的经济适用住房解决住房问题；三是低收入家庭靠政府的廉租房解决住房保障问题。

政策非常明确的告诉社会，中国高收入的富人们才有资格进入市场，因此政府会从富人的商品房中收取巨额的土地出让金，用以建设廉租房帮助解决穷人的住房问题。中间层有能力的向上靠市场化解决住房，无能力的向下靠，政府免土地出让金帮助解决住房。随后政策又扩大到有了两限房、公租房等以帮助或保障这一层人群，以提高他们的改善能力。

中国同时与世界各国不同的在于有50年的福利分房制度，存量中有超过50%的房改房，不但解决了一半以上的家庭的住房问题（无论收入的高低），同时这些存量资产也在二手房交易的涨价中形成了收入之外的住房消费可支付能力，让这一部分家庭有了进入商品房市场的能力。

因此从收入分配或住房可支付能力的M型变化看，中国的房价也就有了其的特殊性，除了政府保障之外的廉租房又形成了经济适用房、两限房等低端供给，部分离市中心区较远的中端商品，市中心或核心区或风景区等高端市场，也分别形成了面向不同消费能力的消费产品。

市场与媒体在炮轰高房价的同时，经济学的评论人们也同时在炮轰中国房地产市场中的泡沫化，并以楼市资产价格的泡沫化来威胁中国经济通胀的预期。但实际的情况也许并未如此。

大多数经济评论人或分析家们会用市场销售房价的平均值和家庭收入的平均值作对比，以计算出所谓的房价收入比，并证明中国楼市中的泡沫，却忽略了世界各国都用中位数的基本概念。

中国统计局公布的收入平均数重在解决最低生活救济水平的定制；重在服务于非市场化的经营内容，服务于政府的政策和法律的标准。

真正对市场产生作用的则是中位数的概念，或者定制公共政策也不应用平均数，也应用中位数的方法。

这又回到了收入分配的情况了，世界发达国家或多数国家用收入中位数的概念，在于以私人经济为主的国家个人除工资性收入之外还有大量的财产性收入或财富存在。在于这些国家大多已形成了一个庞大的中产阶级层群，中位数比平均数更能反映普遍的社会发展现状。而平均数则要将比尔·盖茨和巴菲特的收入平均进去提高了平均收入值人让穷人在政策的制定中吃亏，就像中国的“被动式”收入提高“被增长”一样。即使用平均数在有庞大的中产阶级的国家，这个平均数的误差也会小于贫富两极分化的国家。

而中国恰恰是收入并未形成庞大的中产阶级、并未形成大多数的圆形，而是提前进入了一个M型的社会分层。当用平均数时，就会将M型的两端平均出一个让多数人迷惑的收入数来。

同样当房地产市场中的供应端也是这种M型时，用平均数形成的是与收入平均数同样的误导。高端的住房供给比例并不高，全国最高年份的比重不超过10%，远低于经济适用住房最高20%多的比重，也远远低于中国统计收入七分法中高收入家庭的比例。高端产品与非高收入人群无关，就像餐桌上的鱼翅与鲍鱼一样。CPI中不包含鱼翅的价格，为什么房价的计算中要包括这种类似于奢侈品的鱼翅式的高档房呢？

平均房价不但影响了对市场的评估，也与制定保障住房政策无关（存在土地价格差别）。

如果是一个以庞大的中产阶级为主的社会所形成的房价（不管是中位数还是平均数），大约能反映一个消费的普遍水平，因为这一消费群体所占的比重巨大。但如果一个M型的收入体系，用平均数则会对市场产生重大的误导，而中位数则并不包含这些奢侈消费的价格，则更能正确的反映资产价格的水平以及是否形成了泡沫。

多数的评论家们会用奢侈品的房价来指责泡沫化，用含有奢侈品价格的平均数来攻击房价过高。但如果从M型的消费结构看，就变成了中金公司报告中所说的高档房价太低，而低档房价太高的情况了。

正因为这种M型的消费结构，高档房都是高收入家庭、M的上端消费的。这个价格在物以稀为贵中不贵，他们不但消费得起并得不到满足，被认为是泡沫的房价如果是针对这些高收入家庭的各种收入对比则会被认为是“便宜”了。这远比内地富豪购买香港70万港币一平方米的豪宅“便宜”得太多了，又何来的泡沫呢？

如果中国的房价统计用了中位数的指标，那么也许对市场、对社会就会是另一种理解了。中位数将排除了高于中位数的高档房价格，但又涵盖高档房的价位序列因素，同时给了不同收入家庭的选择余地。既有眼前根据近期收入的消费标准，对照也有预期收入增长中的参考，还不会造成社会不同收入的家庭用同一条件衡量的误解。

目前中国一线或重点城市的消费普遍存在这种M型消费的典型特征，尤其是不同城市的富裕人群向一线或重点城市的转移性消费，使这种M型加剧，而二、三线城市或相对前移人口较少的城市，则消费相对均等化，也保持着普通商品房房价相对平衡、房价增长较慢，普通商品房市场占有率较大，高档房供给量占比较低的现象。

如果从收入差别确认了这种M型消费特征，则房价高低差别就不再是普遍的怪事情了，人们也就用不着为少量的天价房而惊呼了。这些高房价并不说明普遍的资产价格上涨的泡沫，同时也与普遍的大众型消费无关。用最不可能出现的最坏结果看，如果这些房价是泡沫，并且这个泡沫会破裂也最多是减少了富人们的财富，而与普遍的大众生活无关。正如某些所谓的“专家”所说的，只有一套房的自住户在房价上涨中无法分享资产价格上涨的收益，那么房价的下跌对他们也就无损失了。尤其是高档房的价格升与跌本就与他们无关。如果有钱人认为高档房的房价不会跌，又何需那些并不富有的人和政府及经济学家们操心呢？至少泡沫破裂不会让他们生活困难。

有人说房价（资产价格）的下跌会造成中国大量银行个贷的呆坏账，我也认为有误。今年1—9月份的销售额为27532亿元，而个贷仅为5345亿元，占全部销售额的19.4%，全部银行住房个贷仅为3.6—3.8万亿元（其中包括非住宅个贷），约占自房改后全部商品房销售额的15%，约为全部私有住房价值的8%以下。可见M型消费的个贷大头重在M型的低端一方，而非高端一方。而低端一方的房价本就不高，跌也跌不了多少（跌价幅度小于高端房）。中国又有20%以上的首付和交房之前逐月还款，更是多种支付能力支撑为主的还贷能力。因此房屋个贷是目前银行各种贷款中坏账最低的优质贷款。

从个贷所占的比重看，中国的住房主要以自有现金支付为主、个贷为辅，这也更从资金支付中证明了M型消费的特征。高和中高收入家庭购房的消费不是以银行个贷支撑为主的，反而是M型的下端是银行个贷为主支撑的一种消费行为，而所占的比重在整体消费中占小头。

美国的住房个贷消费高达13万亿美元，其他个贷2.6亿美元，约等于美国一年的GDP总量，而我国的个贷仅为一年GDP的十分之一。美国中产阶级为主的消费群体，大多使用个贷支撑住房消费，尤其是美国购房的贷款利息与个人所得税减免相关，则个贷成为消费的主要支撑。首付低或零首付，且住房之前基本不支付还贷，因此与我国消费情况完全不同。这个个贷大多不是银行信贷为主，而是以证券化为主，所以才会有次债的问题。特别是用个贷让无消费能力的穷人购房，造成还贷能力不足的陷阱，美国的中高收入家庭的高额消费才是银行直接信贷，反而没有出现欠债不还的严重问题。这恰恰是消费的结构决定的消费价格与个贷的特性，因此一旦资产价格（房价）发生上涨与下跌时，都会对几乎所有的家庭产生重大影响和家庭财产的变化，也直接影响到其他消费与生存。

绝不能用不同消费结构的不同基础在同一个平台上对比，更不能用M型的消费结构与圆形的消费结构对比。价格的特征与消费结构的不同相关。泡沫常常不是因为鱼翅的价格过高，而是将粉丝的价格变成了鱼翅的价格。而中国目前的问题恰恰是销售平均价混合了鱼翅与粉丝的价格，让人们以为粉丝的价格出现了泡沫，实际却是当鱼翅的价格上升时最多只是鱼翅这一部分有没有泡沫的问题，而不是粉丝也出现了泡沫，更不是平均价证明都出现了泡沫的情况。

市场一定是个利人利己的交换原则。利己不利人的交易除了欺骗难以实现，利人不利己的交易市场没人会干，不利人不利己的交易则只有双方都是傻瓜才会干。房价能在买卖双方的博弈中达成交易，则一定是市场的合理原则下形成的。而因宏观原因造成的扭曲或周期波动并不证明交易的不合理性，只能是非交易双方之外的因素造成的交易错误。也许人们会说正是宏观原因在制造泡沫，如流动性过剩形成的通胀预期和泡沫，但至少从我国住房消费的M型特征看，这种流动性尚与消费能力并无直接关系。高收入家庭的消费与流动性没有必然联系，也与个贷的影响无直接关系（也许与国进民退有关）。高档房的消费价格与消费能力并未形成明显的价格弹性对消费量的直接影响，也证明泡沫已形成和出现的结论没有基础。

统计局公布的1—9月份数据，商品房销售价格同比增长1%，说明没有出现房价暴涨的泡沫，也没有通胀已出现的CPI和PPI前兆。如果全国的商品房销售价格不是用平均数而是用中位数，那么会比平均数约下降四分之一以上，那么即使用收入中位数计算，房价收入比也会与现在大不相同。

自然大量非本地高收入者的涌入与高端房的价格上升会对本地的中低消费能力是一种冲击，但这种必然的结果并不能证明是一种泡沫，只要M型消费结构不改变，特别是扣除保障性住房的消费基数之后，M的大头就会向高端倾斜，更增加了中等收入家庭进入市场的困难。但将二手房和保障性等所有住房价格都计算在内的中位数价格一定会比平均价格低许多，更不能证明泡沫已出现和将破裂，甚至连泡沫也谈不上。

一个统计数据100个人也许会有100多种分析结果，以消费结构和收入结构为基础的分析至少比盲目的用平均值计算要合理得多、真实得多。

　　
那些以个人月收入计算二十年都无能力购买商品房的人，本就被中央文件中的供应层次排除于市场商品房之外，又有什么计算的依据和价值呢？更不能以此计算泡沫的出现了。

更多精彩请点击>>腾讯财经博客 　　 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257402612#comment 2097152 Thu, 05 Nov 2009 06:29:37 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1257402612 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256203384 我与时寒冰相识之前就为观点的不同有过一些争论，后来在不同的电视采访录制中曾相遇过。当我知道其对经济与市场的不求甚解的学风和态度时，就不再想与其对话和讨论了。随后虽有多家电视台曾多次邀请我参加讨论，但凡得知有其参加时，我都会毫不犹豫的拒绝。

如果连基本知识都不能达到共识，又怎么可能在同一个平台上去讨论呢？这已不只是对牛弹琴的蠢事了，而是用严肃的话题娱乐民众和忽悠民众的荒谬了。

中央电视台新闻节目今早在评论国家统计局将发表三季度主要数据指标前有一段时寒冰的采访，其的重要观点是房价对CPI的主要影响，在关心房价的上涨必然的推动CPI的上涨。

遗憾的是国家统计局已多次解释过CPI中并不含房价因素，不管房价是上涨还是下跌都与CPI的直接统计与计算无关。CPI中只计算房租的变化，而不是房价的变化。假如一个经济评论人连这种最基本的统计方式都还弄不清楚，还有什么资格去评论经济与CPI的变化呢？

更加遗憾的是统计局今天公布的数据中CPI同比下降了1.1%，而七十个大中城市的房价销售价格同比仅上涨了0.1%。

前几天公布的房价上涨数字，9月份当月为2.8%，环比上涨为0.7%。不管是从当月的情况看，还是从1—9月份的情况看，都远没有出现2003年、2005年、2007年的房价剧烈波动和上涨的情况。

几乎所有人都在高喊房价的暴涨，但为什么统计数据并不支持这种房价高涨的呼声呢？因为中国太大了，大多数评论人都是以自己所熟悉的城市中的情况以一概全。但一个城市中的情况并不能代表普遍的中国的市场情况，尤其是一二线城市与三四线城市之间的差别巨大。一线城市的情况也各有不同，这里包括了购买力来源、土地资源、供求关系、公共配套服务、交通等多种因素的影响。人们不可能自行搜集数据了解全部的信息，那就只好相信统计局的数据了。而统计局的数据明确的告诉了全世界人民，中国的房地产并未出现资产价格的暴涨和泡沫，同样也没有影响CPI的暴涨和通胀。

为了证明自己的观点将房价列入CPI统计之中，并以房价高涨的预期威胁CPI的上涨和必然引发通胀的评论，这就像纸糊的房子一样，当人们清楚的知道房价与CPI的波动没有任何关系时，这种纸糊的房子也就像被水淹了一样必然的垮塌了。

时寒冰最好在上电视之前先补习一下有关CPI统计的基础知识，不要在全国人民面前显示自己的“无知”。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256203384#comment 0 Thu, 22 Oct 2009 09:18:33 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256203384 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256088581
从网上查不到建设部关于住房公积金结余可以用于保障性住房建设的正式文件，只能查到一媒体报道为主的相关内容，也只好就这些公开报道的情况做一些讨论了。

住房公积金的产权归交纳人所有这一点是十分明确的，国家住房公积金的管理机构不过是代个人对资金进行归集、发放与管理的职能。那么住房公积金如何使用的决定权就既不在建设部，也不在住房公积金的管理机构。而非产权人的建设部却要替产权人做出使用规定岂不有违宪法。

宪法明确对私有产权给以保护，但住房公积金的私有产权却无法在宪法的保护下实现，一个行政部门就可以任意的替产权人做出了使用用途的选择，那么宪法还有何用？

其实建设部很清楚，自己并不拥有公积金的产权，也没有这种动用的权力，于是就自掩其丑的加上了一条，要征求公积金缴纳人的意见。既然已明确没有产权人的同意是不能为之的事，建设部又何苦要代产权人做出决定呢，岂不是不打自招的一种违宪呢？

如何征求产权人的意见呢？这并没有一种法律规定。如果征求意见的话，是必须所有产权人同意，还是二分之一以上或三分之二以上的产权人同意就行。也许这里打下的埋伏就是只要征求了意见，不管产权人是否同意都可以实施了。

当然私有产权的保护并没有讨论与表决的余地，私有产权是完全的排他性的，是不能用少数服从多数来进行表决的，是不能用部分人的意愿去侵犯另一部分人的产权权力的。自然也就谈不上征求缴纳人的意见或同意一说法了。

动员多种资金参与保障性住房建设以解决地方政府建设资金不足的燃眉之急的心情是可以理解的，但为什么不是用公开资本市场的融资方式，不是加大土地出让金中比例的方式，不是动用财政资金的方式，而要动非政府所有的住房公积金缴纳人的钱呢？

这里要讨论的不是该不该建设保障性住房的问题，而是政府的行政管理部门的“守夜人”的责任和动用公权力侵犯私有财产权力的问题。一旦政府的行政部门都可以用公权任意侵犯私有的权利，那么这个国家还靠什么来保护公民的合法私有财产权利呢？

如果一个国家、一个社会的私权无法得到保护，那么住房问题又怎么可能得到的解决和保护呢？

住房公积金是属于私有的财产权利，而私有的财产权利是不容任何人侵犯的，自然也就不能由国家的行政部门去指手画脚的指定用途了，甚至连建议用途的权力都没有。违宪的事情是干不得的。
更多精彩请点击>>腾讯财经博客
　　 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256088581#comment 0 Wed, 21 Oct 2009 01:23:11 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1256088581 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1255492405 中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为了全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有十年的市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场中普遍意义上的消费品了。

经济学认为收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比之说，也有住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。

经济学认为收入（income）是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。

其中部分收入，如利息或红利等则来自于财富。财富（wealth）是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。

这样收入就变成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们大多只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数就必然会出现巨大的偏差。别忘了中国五十年的住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。

即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30—40%的家庭的消费能力决定的。

根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭的其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30—40%的家庭在决定着房价所对应的消费能力。

核心城市中高档住房中约20—30%的房屋被并不在这个城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭的收入则是这个城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这个城市自身的平均消费能力而定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价。

当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的可支付能力。通常一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。而消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。

许多人在批评购房信贷让许多人成为了“房奴”，并因为为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度的购房消费外，否则从经济学的逻辑上看结论是相反的。

当人们为了购房而能力不足时，如果没有个贷的帮助就要拼命的储蓄，一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。

除非永远打消了实现住房梦的欲望，否则就只能拼命的储蓄，这种情况下可能增加当期的消费吗？

当个贷将收入曲线的前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革后三十年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7—10%，则二十年的个贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以讲预期的未来收益变成今天的消费。

住房本就是一种消费，无非按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房二产生的装修、家具、电器和生活质量提高中的支出都是增加了消费。如没有房子也许推迟了结婚生子，也许无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母、兄弟接到身边分享幸福和天伦之乐……

相比之下，当租房生活同时储蓄现金准备购房时的两项支出是比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄而产生的收入是比购房之后的财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活的质量是提高还是降低了呢？

如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个贷让每月还贷5千元之后，还有5千元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？

“房奴”们应该感谢个贷让“房奴”们有了提高生活质量和减少后顾之忧的条件。历史已证明房价让“房奴”们在用少量的按月还贷获取了大量的已升值的财富。历史也已证明了，如果这些“房奴”们当初没有把自己变成“房奴”，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。大量的二手房市场的交易可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获利润的数倍。当财产性收入让“房奴”们乐得脸上都开了花，这样的“房奴”岂不是美誉之称吗？

商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市中，房价是一部分高消费能力的家庭所决定的。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1255492405#comment 0 Wed, 14 Oct 2009 03:37:27 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1255492405 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1254215181 国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理的部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求的关系呢？

国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征、未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。

因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为他们的数据都与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。

今年上半年国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22000公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？

自六月份之后地王颇多，而土地购置的面积则是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少相关，6月为3769公顷，7月为2665公顷，8月仅为2322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9464万平方米，7646万平方米，7661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍，2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1：1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。

自2008年1季度土地出现其他用地供地的暴增，房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年2季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在去年下降的基础上同比的。

自2009年开始保障性住房用地与经济适用住房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到2季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。

土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向了一方时，零合游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。

以北京市为例，2006—2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006—2008年全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用住房和享受经济适用住房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，使这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的2796元/平方米，上涨了1.6—1.8倍（至2009年7月），而平均地价从3416元/平方米增长到了8796元/平方米，上涨了2.57倍（至2009年6月）。

自2007年以来，三环路之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，2009年6月让三环与四环之间的土地价格上升到了14494元/平方米。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住于市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！

上海又如何呢？今年计划供给的土地约为1200—1400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。而谁知道后续的土地能否保证结余呢。几乎所有出现天价地的城市大约都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。

当天价地频出时，媒体中所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，而指数则如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。

当上海6—7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今九月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘的降价。

但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生错误的误导作用。

人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不做根本的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断的出现天价地与流拍的并存。

天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。

新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过20万人民币一平方米，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。

土地制度最终决定着住房市场的未来。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1254215181#comment 0 Tue, 29 Sep 2009 09:04:11 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1254215181 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842894 最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成为了众矢之的。

中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成了一种争论的话题。

中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬，不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉的抑制投资与需求，又岂能控得住房价？

政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是“只许州官放火，不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当作动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。

国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的“义务”。

为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度的储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。

当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺，商品房供给的量的减少，当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。

当全国8月份同比价格上涨2%时，70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。

当然地区的土地供给充分，商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会平稳中有降幅，而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。

当市中心的土地供给越来越少时；当更多的民众都想挤进市中心时；当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，那么中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。

没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。

但没有一个国家可以让土地无限的使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多，也比北京高许多。

问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。

就像税收高，如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或其他城市化公共设施的福利（就如香港），又有谁会反对地价作为政府的收入呢？

同时，恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益，又何苦要去非市场化的限制房价呢？让供求关系去平衡房价，政府只要管好总供给与总需求的协调，自然房价就会随供求市场变化而变动。涨也涨得有其合理性了。

目前的市场是被政府政策操纵的供求变化，尤其是土地的垄断决定着原料市场的价格波动，再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧，又如何不让市场中“地王”频出又流拍并存呢？

土地制度和土地供给制度不改变，市场就无法去调节供求的关系平衡，只能将所有的压力都集中于政府的全能上了，天价也就成为了制度性的必然。

既然政府不可能出现限价地的政策，批判“天价”的开发商又有何用呢？要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。

不限地价而限房价的尴尬也就只要无奈的延续了。
立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842894#comment 0 Fri, 25 Sep 2009 01:38:02 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842894 http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842893 最近一段媒体热议的多是重点城市中频出的“地王”现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果而喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了“地王”频出的背后实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都打在了开发商的身上。与历史将所有的板砖都砸在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成为了众矢之的。

中国住房制度改革后的前五、六年并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么“地王”的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是“8.31”大限的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成了一种争论的话题。

中国自2003年之后不断出台着调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续四年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和严控十八亿亩红线的两把大刀高悬，不但未能有效的用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉的抑制投资与需求，又岂能控得住房价？

政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是“只许州官放火，不许百姓点灯”一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当作市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当作动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。

国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是“产出决定成本的容忍度”。而在土地垄断的供给之下，则“物以稀为贵”，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动的承担市场的风险而为政府的利润做贡献的吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的“义务”。

为什么中国在出现大量天价地王的同时也会有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度的储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。

当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺，商品房供给的量的减少，当然房屋的价格也就上去了。反过来比如会让稀缺的土地价格更高了。

当全国8月份同比价格上涨2%时，70个大中城市仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。

当然地区的土地供给充分，商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会平稳中有降幅，而土地供给短缺的城市则天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。

当市中心的土地供给越来越少时；当更多的民众都想挤进市中心时；当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，那么中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈的摊大饼一样由中心区向四周蔓延。

没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等改变所有效率的提高对城市中心区的依赖程度。

但没有一个国家可以让土地无限的使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电讯、燃气等却无法无限的供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域的房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比全国的平均房价高许多，也比北京高许多。

问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。

就像税收高，如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或其他城市化公共设施的福利（就如香港），又有谁会反对地价作为政府的收入呢？

同时，恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益，又何苦要去非市场化的限制房价呢？让供求关系去平衡房价，政府只要管好总供给与总需求的协调，自然房价就会随供求市场变化而变动。涨也涨得有其合理性了。

目前的市场是被政府政策操纵的供求变化，尤其是土地的垄断决定着原料市场的价格波动，再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧，又如何不让市场中“地王”频出又流拍并存呢？

土地制度和土地供给制度不改变，市场就无法去调节供求的关系平衡，只能将所有的压力都集中于政府的全能上了，天价也就成为了制度性的必然。

既然政府不可能出现限价地的政策，批判“天价”的开发商又有何用呢？要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。

不限地价而限房价的尴尬也就只要无奈的延续了。
立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。 ]]> http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842893#comment 0 Fri, 25 Sep 2009 01:37:32 GMT http://622006051.qzone.qq.com/blog/1253842893