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回归合理价格，房价要降三分之一

622006071@qq.com(杰克) — Tue, 23 Dec 2008 01:58:44 GMT

回归“合理价格”，房价要大降三分之一

昨天，在中国政府网和各大新闻网站上，均刊登了国家有关房地产政策方面的最新文件——“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见”。一般人会认为，这就是几天前国务院召开的有关房地产市场政策措施的常务会议的正式文件。但细细读来，人们就会发现，两者之间已经出现了很大的“变数”。
其中“变化”最突出的一点，就是在该“意见”的第三条特别强调：“房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。”昨天各大网站在转发这份文件时，都在标题上突出了“合理价格”四个字。
如果笔者没有记错的话，这是近几年来在有关房价的国务院和部门的文件中，第一次对开发商提出的“合理价格”要求。很长一段时间以来，在“官方”的文件有关房价的论述中，人们听到最多的，大概就是“稳定住房价格促进房地产业健康发展”；甚至在房价“突飞猛进”远远脱离了普通市民的收入和负担水平后，一些房地产市场调控的“红头文件”上还犹如晋惠帝一般奢谈“抑制房价涨幅过快上涨”。房价上“合理价格”的提出，给“郁闷多年”、尤其是对房地产上救市“迷茫”和不满的百姓，有了一种“峰回路转”感觉。
实际上早在九八房改之初，当时的建设部长俞正声就再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也声称其多年来“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表 ’的一项重要工作来抓。”可惜随着这几年房地产市场的变化，尤其是房地产利益集团的影响力的日益壮大，“让老百姓买得起房”不仅从“红头文件”中消失的“无影无踪”，甚至还成了官员们的“禁忌”。
也许应验了那句“祸兮福所倚”的老话。处在“五六千点高位”中国房地产市场的“穷途末路”，使包括决策者和房地产大腕在内的“关联者”再次不得不屈从于“市场规律”。以价格的弹性努力“有效”的满足刚性的需求，激活最大的内需，商品住房的“合理价格”由此而生。
现在的关键问题，就是什么样的房价水平，才是“合理价格”。
要科学的计算出房价的“合理价格”，至少应该考虑4个方面的因素：第一，商品住房建设的真实成本；第二，房地产商合理的利润水平；第三，房价和居民的收入水平之比是否符合国际惯例；第四，中国城市土地的“全民所有”，有没有体现到房价之中。
关于商品住房的真实成本，“地产总理”任志强称是“老婆的胸罩”“露不得”。实际上，不管这中间有多少“见不得人”的“黑金”“贿金”，扯掉这块“遮羞布”也不是难事。在商品房建设的所有支出中，最大的两块一是土地出让金，二是造房的建安费。根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（这还是高估的。算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。至于造房的建安费，前不久有建筑业的包工头自爆广州番禺为680元不到。我们高估全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右（根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人“自建 ”的住房“竣工房屋价值”每平方米仅有468.32元；2006年我国农村农民住房每平方米的造价385.7元）；如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元。
知道了开发商真实的建房成本，下面的问题就是，房地产商搞商品住房的开发，他的利润率究竟应该在一个什么水平之上。有人说这应该由市场的供求来决定。此言谬矣。事实证明，中国的房地产市场是由开发商寡头完全垄断的，别的“自建房”和“合作建房”都为“非法”。缺失基本的竞争，开发商可以通过“囤地捂盘”来人为操控房价。而按照国际上的“行规”，商品住房建造的利润率一般都在3—5%左右。我国工业产品的平均利润率也长期在10%以下徘徊。所以，我国商品住房的利润水平也不应该高过10%。
第三，房价究竟应该多少才是合理，国际上早有“量性”的定论。这就是要看这个地方或城市的房价收入比（指一个地方或城市每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比）究竟是多少。那么，什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢？通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6（世界银行专家的说法为4－6）。
这就告诉我们，国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。第二，在住房“质”的方面，他们的“含金量”就更是我们所无法比拟：他们大多数住的是独立屋（单体别墅），买的房是装修好的，走进去就可住，不似我们拼了半天拿到的也只是毛坯房。就是在人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比比我们要低得多。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。
按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
据此，我国的城镇居民的房价收入比最多也不能超过6，最好是6以下。更何况，依据我国的社会主义制度属性和宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。
综上所述，我国城镇居民的买房的“合理价格”，应该是最高不超过家庭平均年收入的6倍水平。我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。
而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，不能超过6倍。只有有了这样的具体的“定量”指标，我国城镇居民的房价回归到“合理价格”，才不会成为一句“空话和官话”。
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万言书(8) 房价下降百姓钱包才不缩水

622006071@qq.com(杰克) — Fri, 05 Dec 2008 22:17:28 GMT

万言书(8)

只有房价下降才能真正“控通胀”

在当前的经济政策调控中，“控通胀”的声音日趋式微。确实，“保增长、控通胀”这两大经济目标，似乎本身就是一个“矛盾体”。如何使两者达到“有机的统一”，做到即可“保增长”、又能“控通胀”，同样也考验着我们治国理政的智慧。
这里的关键，就是要能找到一个能同时实现“保增长、控通胀”双赢的合力点。国民住宅产业，无疑是这一“合力点”不可替代的选择。
对国民住宅产业在“保增长”中巨大的效能前面文章中已经做了阐述。那么，在“控通胀”上，国民住宅产业又能发挥什么样的巨大作用呢？
虽然，房价在国家统计的指标中并没有列入CPI之中，但是，一个谁也不能否认的事实是，住房消费作为最大的消费，房价的高低，已经成为对普通民众、尤其是城镇居民影响最大的“物价因素”。中国社科院通过在全国范围内的调查，在其所公布的专题报告“2008年《社会蓝皮书》”中，也对此有明确的“说法”。根据这份报告，物价飞涨已经成为中国公众最为关注的严重社会问题，而住房价格暴涨更是位列城镇居民对物价不满的“榜首”。据该蓝皮书主编的介绍：房价上涨大大快于人民消费水平的增长，给人民群众住房消费带来很大的影响。由于房价持续走高带动了人们对住房增长的消费预期，从而压抑了其他方面的消费，使得居民整体消费率降到36%左右，为几十年来的新低。
实际上，只要回顾一下此番物价过快上涨的过程人们就不难发现，正是房价的暴涨才是这一轮物价失控飞涨的“带头大哥”。从2007年中开始的这轮涨价高峰，“冲”在最前面的就是房价。早在去年肉价和副食品价格涨起来之前，开发商通过囤地捂盘，在房价和民众的买房负担已经达到世界上公认的“国际房价最难承受地区”数倍的基础上，竟然还极度疯狂的继续制造房价的暴涨。一个不可否认的事实是，正是这一轮“捂盘”造成的房价的暴涨，带起了中国新一轮物价飞涨的之风。
除了“带头作用”外，从物价失控给民众利益造成的损失来说，侵害最大的，也“当仁不让”实属房价的暴涨。和粮食这些“食”的产品一样，“住”也是基本和必须的民生。但同样是价格上涨，给老百姓带来的影响却有从量到质的差别。这里我们可以算一算这两者涨价的明细帐，就不难发现房价和食品价格的上涨，给老百姓生活带来损害，差别何止是十倍、百倍。
就按照每斤粮食涨了3毛钱来计算，一家三口每天要消费粮食2.5斤，一年365天平均每个家庭需要消耗粮食912.5斤，一家人每年要为粮价的上涨多付出273.5元。如果一年前的粮价为每斤1.2元，现在为1.5元，这就意味着当粮价涨了25%（四分之一）的时候，给某个家庭在吃饭上带来的直接影响连300元还不到。
但是，如果像现在一些大中城市那样，一年前市区的平均房价为每平方米8000元，一两年后城市中的同一地段商品房价就涨了4000元，那么给城镇居民的家庭又是带来了什么样的影响呢？我们还是以普通的三口之家为例，他们所买的商品房也是按照90平方米的中小户型为标准，那么这个家庭仅为一年的房价暴涨，就需多付出36万元的巨额资金。如果这个家庭的年收入在这些大城市处于中间水平（年收入5委员），这就相当于他们要一家人7.2年的全部收入，不吃不喝都冲抵上，才能应付一两年后房价暴涨所多出的支出。而在国际惯例中，用一个家庭的7年收入，至少可以去买上一套中等水平的住房了。并且这还算是在买房负担过重已属于“难以承受”的情况下才需要的买房支出。在正常的情况下，一般家庭只需付出3-6年的收入，就可以买上一套高标准的“中产阶级住房”。
这里我们就可以清楚的算出，同样是基本民生，粮食一年就是涨价了四分之一，给普通百姓平均每个家庭一年增加的成本支出，也就是300元不到，相当于一个中等收入家庭一年收入（按5万元计算）的0.6%；而在大中城市同地段的房价，像2007年前后那样一两年涨了二分之一极为普遍，它一下子就使得需要买房的家庭多付出36万元，相当于一个普通的百姓家庭全年收入（以5万元计算）的百分之720。这两者如果按倍数的关系来算的话，相当于一两年房价上涨给普通百姓家庭增加的成本支出，比一年粮价暴涨给这样家庭增加的支出，高出了1200多倍。站在这样的角度来理解百姓对房价疯长的强烈的不满，就一点也不奇怪了。
这里必须指出的是，房价的过快上涨还具有多年连续高涨的“累积效应”。自从2003年下半年出台取消普通市民的经济适用房的政策后，我国城市的房价就一直处在高速飞涨的阶段。虽然从那以后国家几乎年年都在宏观政策调控中提出“抑制房价上涨”，但始终是“抑而不止”。结果造成大中城市居民的房价收入比及买房负担系数，由过去7—8的“难以承受”水平，疯狂的发展到现在的15—20、甚至更多。
在这样的背景下，以发展国民住宅来降低房价，对受物价上涨影响最大的城镇居民来说，其对家庭财富的增加效应和生活压力的“减负”效果是任何其他方面商品的降价可以比拟的。大力推广国民住宅产业结果，将使全国各地的房价将会平均下降三分之一左右。尤其是那些房价收入比已经远远高于15以上的城市，国民住宅的价格将会下降二分之一以上（因为国民住宅产业的一个最重要、也是它让老百姓买得起房、可实现住房消费倍增计划的定性标准，就是国民的买房负担系数及房价收入比不能超过6。这也是它和现在已经“含糊不清”的“经济适用住房”和“低价商品房”等“概念房”不同的关键所在）。这就相当于大多数需要购房和改善住房条件的大中城市居民，每户可以通过房价的下降“节省”出十几万、甚至几十万元。居民家庭在消费支出上有了这样的“降价效应”，就是其他方面消费品价格出现有较大的提高，普通居民对涨价的“抗压性”也大大提高
所以，从“控通胀”的效果来说，没有任何其他的居民的消费，比房价的大幅降低更加实惠，贡献更大。
有人说，房价降低将使百姓的财富贬值，事实并不如此。我国城镇的大多数家庭都只有一套住房，房价的暴涨或降低对他们来说没有实际价值。更何况我国城镇现在还有大量的无房户或“半无房户”，还有半数以上的家庭的住房水平还仅仅只有住房小康标准的一半。和现在全国城镇只有104.35亿平方米的住房总量相比，城镇居民要在2020年达到人均35平方米的住房小康，还必须在今后13年里购买232.5亿平方米商品住房。这也就是为什么九成以上市民对现在高房价不满的根本原因所在。
还有人担忧，大幅降低城镇的商品房价后，将影响地方政府的“土地财政”。事实表明，这样的担忧也是多余的。尽管全国城镇国民住宅的平均价格每平方米只有2757.2元，但它并不影响地方政府在土地出让方面的收入。
在现在的城镇商品住房的建设中，土地的出让金（及地方政府的“土地财政”）和造房的建安费，是其中最主要的成本。目前全国城镇平均建房所需的建安费在900元左右（根据国家统计局资料，2004年中国城市中单位和个人“自建”的住房“竣工房屋价值”每平方米仅有468.32元；到2006年，我国农村农民住房每平方米的造价385.7元）；根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，到2007年一季度“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1702元，如果加权到全国城镇（土地出让金至少降低三分之一），再算上1.5倍的容积率，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，也只有756.8元（这还是高估的。算上从拿地到建房的周期，土地的成本就更低）。如果把其他方面的配套费和税费再加上，分摊到每平方米最多也就500元。这就意味着，从全国城镇的平均住宅建造成本来说，现在开发商建房每平方米成本只有2156.8元，毛利在600元以上。和现在全国平均的每平方米4000元的价格做比较，就可以发现，开发商的平均利润率高达50%左右。
所以，大力发展低价国民住宅，既不影响地方政府的“土地财政”，又不剥夺开发商的正常利润，它“挤掉”的只是开发商的暴利（尽管开发商的利润率还是高于社会平均利润率，比国际上的同行还是高了不少）。对于政府的“土地财政”收入，每年更是可提高8135.6亿元以上（10.75亿新增住宅×756.8元全国平均楼面地价）。政府所面临的，只是一道简单的政治选择题。这就是究竟是维护开发商利益集团的暴利，还是通过大幅降低房价、促进住房消费倍增来实现“保增长、控通胀、护民生”。
在房价大幅下降后，为了防止低价的国民住宅成为新的投资工具而消弱其改善民生的功能，可以对人均住房水平超过小康标准的家庭，按比例征收物业税和资源过度占用税，通过大幅增加他们的使用成本达到城镇住房资源的合理配置。

万言书(7) 不要用“18亿亩红线”恐吓国民的住房福利

622006071@qq.com(杰克) — Wed, 03 Dec 2008 01:57:24 GMT

　　

万言书(7)

统一提升住房福利有利“18亿亩耕地”

对以超常的速度向城镇居民提供使他们买得起的国民住宅，“异议”和“质疑”最多的，可能还是对占用土地上的担忧。
国家大规模的发展国民住宅，究竟会不会占用更多的土地？是不是就意味着必须突破“18亿亩耕地”的红线。多少年来这似乎已成了一种“定论”，同时也成为决策者最主要担忧所在。
但这样的“定论”经不起科学的推敲。按照城市化发展的规律，在世界上的大多数国家，城市化的提高，不仅不会浪费土地和过度占用耕地、威胁粮食生产和供应，而且还将集约和节约使用土地，使粮食生产拥有更多的土地资源。中国的城市化发展和住宅产业的生产，同样也可以走相同的道路。
这里有一个基本的常识问题，就是在中国，究竟是农村的住宅占地更节约，还是城镇的房地产住宅用地更集约。只要把这个问题厘清了，发展国民住宅可能多占地的“定论”就可以不攻自破。
在国家统计局的2007年统计公报里，我们已经知道到在我国的132129万人人口中，城镇居民为59379万人，乡村人口为72750万人。城乡人口的比例为44.9%比55.1%。就是这样的人口比例，城乡各自的建设用地又是怎样的呢？
根据国土资源部网站的官方介绍，“我国村镇建设用地总量是城市建设用地总量的4.6倍，农村居民点用地高达16.4万平方公里，人均用地远远超过国家标准。”这个基本的事实告诉人们，尽管现今中国的农村人口仅仅比城镇人口多10%，但农村的居民点用地却是城市的4.6倍。过度占用土地的“大头”在农村。如果我们以城市化高速发展为契机，在更多的农民转为“新市民”的同时，实现城乡一体同一规划的住房保障，就不仅可以集约和节约出更多的土地资源，而且还将一举扭转多年来耕地不断下降的趋势，使我国在城市化和现代化的同时，增加数千万亩的“新增耕地”。
具体依据如下：
来自国土资源部信息中心2006年底公布的“全国土地利用总体规划专题研究报告”称：“据土地详查统计，全国人均农村居民点占地192平方米，高于国家规定的上限指标(150平方米)。”由于该报告依据的数据是前几年的，所以现在农村居民点的人均用地略有减少。现在国土部对外这方面公布的数据已经降到人均185平方米。但很多地方的情况并没有显著的变化。2006年底新华社记者在安徽调查时发现，该省农村居民点的人均用地竟然高达高达２４１平方米。中国国土资源报2008年10月在刊登天津农民“宅基地换房”时消息称，几个试点镇换房前“人均占地193平方米，迁入小城镇后，人均用地降至65平方米”。同样是来自国土部网站的消息：据湖北省2000年度土地利用现状变更调查，该省农村人口３５５６．７３万人，人均占有宅基地２００．２３平方米，户均占有宅基地８００平方米.
由于农村的“居民点用地”八成以上都和农民的住房有关，我们以185平方米为基准，就可以推算出我国农民包括宅基地在内的住宅区用地，人均在150平方米左右（该面积应大于人均宅基地面积）。
而现在城市的新建居民住宅小区的人均占地面积是多少呢？我们以人均35平方米的住房小康为标准，以常用的1.5倍容积率来计算，就可以得出，现在城市新建的居民住宅小区的人均占地面积，仅仅只有23.33平方米。也就是说，仅仅住房用地一项，我国农村的人均占地就比现在城市住宅小区的人均占地要高出126多平方米。
众所周知，工业化及现代化的快速发展，使中国的城市化率得到了突飞猛进的提升。同时也使中国在这二三十年的现代化进程中，出现了历史上最大的人类城乡迁徙。根据国家统计局的数据，从1978年到2007年，中国的城镇人口由17245万人猛增到59379。不仅城市化率由17.92%快速提高到44.9%，并且全国的城镇人口也净增加了42134万人。扣除城镇人口自然增长的因素，由农村转移迁徙到城镇的，就占到这4.21亿新增城镇人口中的3.57亿。估计这二三十年来已经在城镇“扎根工作和生活”，但因为户籍制度原因未能“落户”城市户口的“新市民”，高达2亿人左右。
如果我们把这2亿多的“新市民”统一转为城市户口（或者是城乡户籍一体化），在为他们提供买得起的小康标准的国民住宅同时，让他们“腾出”宅基地进行土地置换，就可以从住房集约和节约出来的土地中，“整理”出3780万亩新增土地（126多平方米×2亿人÷666.7），其中大部分都可以用作耕地。
除了解决城市化过程中“住房上的历史问题”可以新增出3780万亩土地外，我们还可以在以后到2020年的这13年中，用同样的方法节省出大量的土地。我们从《人口发展“十一五”和2020年规划》中知道，到2020年的我国的人口总量将达到14.5亿人。其中城镇人口估计将达到8.7亿（以城市化率达到60%计算）。也就是说，这将比现在的城镇人口高出2.76亿。其中城镇13年自然增长人口为0.52亿（以全国城镇年增长人口400万人计算，全国是每年增加800—1000万人）。那么由农村转移出来的人口就高达2.24亿人。他们的住房由“乡村”转到“城镇”，节省出来的住房用地就可高达4233万亩。
把前后这两个方面节省出的土地相加，我们就可以知道：如果我们的住房政策顺应我国城市化的高速发展，实习城乡的统一规划，大力发展使包括“新市民”在内的普通老百姓买得起、可实现住房消费倍增的“国民住宅”，那么中国的土地不仅不会减少，而且还将可以用集约使用的方法，节约和新增出8013万亩土地，其中大部分都可以重新整理为耕地。
但在实际操作中，让这些转移到城市的“新市民”和祖辈居住的农村完全脱钩是不现实的。从这点来说，让这4.24亿的“入城农民”在住房用地上把过去的宅基地完全置换到城市也过于简单化，也易于使城市过度庞大，产生新的大都市病。
一个比较可行的办法，就是让这些“入城农民”在城里和农村都有各自的住房，但人均总面积控制在45平方米上。比如在原居住地的农村，保留人均30平方米左右的小康标准住房，在工作的城市只提供人均15平方米的“解困房”。但不管是农村还是城市，向“入城农民”提供的，都应是重新整理和建设的、容积率在1.5以上的新住宅小区，而不是在原有的宅基地进行消减，以达到土地集约节约的最大化。以此计算，这些“城乡两栖人”住房的人均用地也仅有30平方米，比现在的人均占用宅基地等住宅用地少了120平方米。
以此计算，这4.24亿的新市民就可以在城乡住房保障一体化体系下，通过宅基地置换城乡两处的“解困房”和“小康房”，集约节省出7631.6万亩的“新增土地”。
所以说，我国土地浪费最多的、对耕地影响和威胁最大的，不是在我国的城镇，更不是城市居民的住宅用地，而是农村居民点和其他建设用地的粗放和节制乏力。这几年我国农村出现的“农村人口年年减宅基占地年年增”的现状，就是最好的说明。那些说大力发展国民住宅产业（既“标准的经济适用房”）可能威胁我国粮食安全的毫无根据的说法，只是开发商利益集团维护房地产市场垄断权的策略而已。
事实证明：中国城市化的发展，特别是大力发展与之配套的国民住宅产业，不仅不会使得中国的耕地面积受到减少的威胁，反而会使中国的土地资源更加充足，粮食耕地更加富裕。相反，如果没有城市化的高速发展和住房保障的城乡一体化，中国人口和住房的重心还是继续停滞在农村，反而会造成更多的土地被占用浪费，保障国民粮食供应的耕地才会真正的“岌岌可危”。
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万言书(1) 房市究竟要救市庇商还是救世济民？

　　万言书（2）救市中被掩盖的中国住房危局真相

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　　万言书(6) 大降房价一年可新增3800万人就业
　　

　万言书(6) 大降房价一年可新增3800万人就业

622006071@qq.com(杰克) — Mon, 01 Dec 2008 16:07:26 GMT

　　万言书(6)

　　房价大降一年可新增3800万就业岗位

在当今中国的社会经济发展中，就业问题不仅是一个经济问题，而且一直还是一个极为重要的社会问题和民生问题。甚至在民生问题的“排行榜”上，就业率被决策层视为其中的“重中之重”。
在2008年全国的两会上，前任劳动和社会保障部部长田成平曾经介绍过中国当前严峻的就业形势：仅就城镇而言，全国每年在城镇要求就业的，包括当年新增的城镇劳动力和上一年结转下来未能就业的人还有2400万人。但每年能提供城镇就业岗位只有1200多万个。此外，每年农村富余劳动力向城镇的转移大约还有800万人。这位前任的主管部长介绍，这样的情况还要持续相当长的一段时间。
这就是说，我国城镇每年需要的新增就业人数，高达3200万人（2400万人＋800万农村转移劳力）；但城镇每年可以提供的就业岗位，仅仅只有1200万人（如果去掉一些“数据干扰因素”，实际提供的岗位数可能还要少）；这中间无法安排解决就业问题的社会劳力，高达2000万人。
如何解决这2000万人的“出路问题”，就成为“一项极为艰巨的任务”。尽管这几年政府花费了大量的努力期望解决“这项关系民生之本的大事”，而且安排就业的政府成本也越来越高，但效果并不理想。问题的核心，就在于我们没有找到一条能够提供大规模就业的新的路径。
而发展国民住宅产业，就为解决这个“民生之本的大事”找到了现实的出路。让我们以具体的数据来加以论证。
我们已经知道，发展国民住宅产业将使我国城镇每年新增的居民住房高达10.75亿平方米，它所带动的其他相关产业的GDP的增长，大约在3.3万亿元以上。那么，这两个经济增量数据，对就业究竟意味着什么呢？
首先，让我们来看看这10.75亿平方米的新增住房，究竟可以给建筑业带来多少新的就业岗位。
根据国家统计年鉴，2006年全国60166个建筑企业的2878.16万名职工，一年总共竣工完成了179672.96万平方米房屋建筑，相当于每个职工人均完成62.43平方米的建筑。如果考虑一些建筑企业采用未注册的临时工等方面的因素，估算人均一年可完成房屋的竣工面积50平方米左右。也就是说，如果大力发展国民住宅，一年的新增的10.75亿平方米的住房面积，仅在住房建筑方面，一年就可提供新增岗位2150万人。
以上还仅仅是计算了国民住宅产业对住房建筑业本身的就业影响。除此之外，国民住宅产业一年所带来的相关产业新增的3.3万亿元的GDP增量，也将为“特殊时期”的我国经济，提供了大量的新增就业岗位。根据2006年的中国统计年鉴，我国国有和规模以上工业企业人均年创产值43万多元，相当于每亿元产值可提供232.6个就业岗位；同年我国的建筑企业创造产值41557.16万元，人均约为14.4万元，相当于每亿元产值可提供694.4个就业岗位；第三产业的GDP为82972.0亿元，从业人员达到24614万人，人均只有3.8万元，相当于亿元产值可以提供2632个就业岗位。由于房地产及住房产业带动配套的，有很多是家装物业、市政配套和商业物流等劳动密集型的第三产业，所以这些相关带动产业的劳均GDP一般比较低。我们就以亿元GDP可以提供500就业岗位、劳均GDP为20万来推算，那么，国民住宅产业一年所带动的3.3万亿元的GDP增量，另外还可以为1650万人提供就业岗位。
把以上两者相加，就可以得出：大力发展国民住宅产业，一年还可以提供新增就业3800万人（2150万新增住房建筑业员工＋ 1650万带动产业的新增岗位）。这不仅可以为当前闲置的2000万劳力提供了新的就业岗位，而且更可以为出口型经济由于订单的大量减少，可能带来的千万计的新增失业人口，提供了新的就业出路。
另需指出的是，和国民住宅产业带来的这3800万新增就业岗位同样意义的，还是国民住宅产业新增的就业岗位和当前失业者状况有很大的匹配性。像住房建筑业及相关的配套产业，基本上都是劳动密集型的产业。这些行业大力发展后所新增的就业岗位，恰恰是现在劳动力市场冗余的、文化知识水平不高及体力型的，从农村转移到城市的打工者或城市中劳力型的下岗工人。从就业结构的匹配度来说，这些“冗余劳力”不仅是这些产业所需的“对口劳动力”，而且也是“过剩劳力”群体最容易、最便捷和成本最低的就业岗位。他们的就业和转型的成功与否，不仅关系到就业率的提升，而且更关系到中国城市化转型期社会的平稳过渡和就业分布的均衡。
在目前的情况下，经济发展模式中对“投资型和出口型”的过度依赖，已经在就业形势中显现出来，局面也日趋严峻。最近由于国际市场上订单的大批减少（据报道：今年秋季的广交会前5天签署的合同总价值165亿美元，较4月份交易会低10.8%；来自欧美的客户数量也减少了三分之一；来自美国的订单更是较4月份下降了三分之一），在珠三角和长三角等“世界制造业基地”，众多的企业、甚至是“世界级工厂”也出现了倒闭潮，造成了成千上万的产业工人的失业成为新的盲流。与此同时，这几年靠大规模建设基础设施拉动起来的“投资型增长方式”，也随着大部分交通建设和城市改造的基建设施的到位，其后劲已经显现明显的颓势。以往那些长期靠基础设施“吃饭”的规模庞大的建筑工人，也面临“下岗”和“转移战场”。
而国民住宅产业的兴起和超常发展，正好为这两个方面的失业人员的，提供了“转移”和再就业的生存和发展空间。从某种方面来说，就业结构的适配性，和增加就业岗位一样，对普通民众（主要是中下层百姓）可否共享发展的成果、可否为社会提供更平稳的和谐空间，都起着相当重要的作用。而这些都是“投资型经济”和“出口型经济”所缺失的。前者很难使就业的数量和GDP的增长同步发展，后者则使中国人成为廉价劳力的代名词，使就业的质量大大减低。

万言书（5）让百姓买得起房比盲目基建更能保增长

622006071@qq.com(杰克) — Sun, 30 Nov 2008 23:20:46 GMT

万言书（5）

激活和倍增住房消费

比大规模基建投资更利国利民

“保增长”成了当今经济工作的主旋律。但是，如何保，怎么保，却因为认知和利益的不同，不少地方政府在“取舍“上存在千差万别。
在11月5日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，国务院确定了扩大内需、促进经济增长的十项措施。排在第一条的，就是“加快建设保障性安居工程”。同时，农村的基础建设、医疗卫生和文化教育的发展、生态环境建设和提高城乡居民收入等关系民生的重大项目，也位列突出。
但是，到了一些地方政府的“贯彻落实”上，中央扩大内需的十项举措，就被断章取义的成了新一轮盲目铺大基建投资“不可多得的机遇”。在扩大内需的旗号下，有的省提出两年内要开工建设36条高速公路；有的父母官为了突出“出手大”，强调“投资规模能大则大”；有的地方甚至不顾自身的财力，无节制的用子孙的“财政收入”盲目重复建设。据媒体报道：“全国各地已公开表态将加大固定资产投资总额已逾18万亿元，已远远超过国务院表态的4万亿元。”
其实，拉动内需绝对不是增加投资、尤其是政府的基础设施投资一条路，更多的还是要靠消费需求的增长，除此之外还有政府支出的增加。在这三条路径中，我国现在已经因为投资率过高、效率下滑较大而存在相当的金融风险。此外，本来就已过高的政府行政成本，也使我们不能期望靠增加政府支出来拉动内需。
现实的国情表明，当前唯一“又好又快”拉动内需的基本点，还是应该放在消费需求的增加上。其中最大的突破口、也是对整个国民经济产生巨大拉力作用的关键，还是在如何激活和倍增当前我国普通城镇居民的住房消费。
有人也许会提出疑问，把如此大规模、超常规的发展国民住宅产业，作为“保增长”战略的一个重要的支撑，是否会引发住房的“超前消费”，产生和过度、重复投资一样的“伪增长、负发展”的“不良反应”？中国城镇居民的住房需求，是否真的有这么大？中国经济的发展，是否真的有这样的市场需求？让我们还是以事实和数据说话。
这里最重要也是最基本的，就是要厘清我国城镇居民住房上的基本数据，查实我国城镇居民的人均住房水平究竟是多少。只有搞清了基本的事实，我们才能实事求是的规划、制定和实施正确的政策和行动纲领。
根据国家统计局的年报，到2007年底，全国有城镇人口59379万人。那么这近六亿的人口，究竟又拥有多少城镇居民住房呢？
为了掌握“不受干扰”的真实数据，我们以原建设部网站上可看到最早的全国“城镇房屋概况统计公报”（2002年）作为统计数据的起始点，查实当时全国城镇住宅总的建筑面积；再根据国家统计局的年鉴，统计从2002年末到2007年底这5年全国城镇新建的住房总面积；同时根据住房寿命和拆迁的比例，推算这5年全国因为城市改造拆迁失去的原有住房面积；此外，还要计算这5年由于城镇区域的扩大新带进的人口和住房的影响。经过这四方面的综合计算和考量，我们就可以得出全国城镇居民住房的真实水平。具体的计算如下：
2002年全国城镇住宅面积81.85亿平方米（来源：建设部网站）＋ 5年新增住房面积30亿平方米（来源：原建设部部长报告）－ 5年拆迁失去的15亿平方米住房（根据住房使用期和拆迁率推算）＋城区扩大“新市民”带来7.5亿平方米（根据统计资料推算）。
那么，到2007年底，全国城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右。
以此推算，到2007年底，全国城镇的人均住房面积就是17.57平方米
（全国城镇的104.35亿平方米住房÷全国城镇到2007年底的59379万人口）。
这就是中国城镇居民住房的真实水平。需要说明的是，它和原建设部所宣传的我国城镇居民的住房水平已达到人均28平方米的有很大的差别。为什么会产生如此大的数据上差别呢？就在于原建设部因“政绩因素”和房地产利益集团干预，在城镇居民住房水平的重要数据上，犯了一系列违背常理的错误。首先，它把这几年城市拆迁改造中早已拆除和不存在的房屋，竟继续统计在现有的城镇居民住房面积的总量内。仅此一项多算的住房面积，比较保守的估计就高达15亿平方米左右；第二，它假借只统计“户籍人口”的名义，大大压低城镇的实际人口（而对买房者是否是“户籍人口”从不进行分类）。以原建设部公布的城镇人均住房面积和全国城镇现有的实际住房面积相计算，全国城镇的人口仅有3.73亿左右（相当于中国的城市化率仅有28%），这比国家统计局公布的2007年的全国城镇人口（5.94亿）相差竟高达2.21亿左右。实际上，就是按照真实的城镇户籍人口计算，我国的“城镇人均住房面积”也就在18.05平方米左右，比原建设部所宣传的28平方米的水平，还是少了近10平方米。也正因为如此，在2007年的国家统计年鉴上，在“城市人均住宅建筑面积”这个含金量最高、也是最重要的小康数据上，竟然出现了“空白”，并不再像以往那样引用标注为“由建设部提供”的“城市人均住宅建筑面积”数据。
“房改”十年，全国城镇居民的人均住房面积竟然低于1998年的水平（人均18平方米），这也就是为什么公众对住房问题“民怨沸腾”的原因所在。
在我国城镇居民住房水平仅仅达到住房小康标准一半的情况下，超常发展国民住宅产业，不仅极为必要，而且也符合经济高速发展和住房水平快速提升相互间的国际规律。按照世界各国住房发展的规律和惯例，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。第一，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米（约为户均100平方米）之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。可以说，进入新世纪后，尤其是这几年，中国已开始步入了这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。
据国家统计局的资料，我国“农村人均住房面积”在2001年为25.7平方米，到了2006年就已经快速提高到30.7平方米，相当于每年增长1平方米。但由于我国城镇推行的是“重商轻民”的开发商模式，房地产利益集团的高价和暴利大大压制了普通市民的住房消费，造成了在城市化高速发展背景下，我国城镇居民住房不进反退的逆反局面。
正反两方面的经验和教训告诉我们，只要选择了正确的住房供应模式，以民为本，中国城镇居民的住房消费需求和市场的发展，一定会以前所未有的空前速度超常发展。
那么，为什么说大力发展国民住宅，激活普通市民的住房消费，实现其倍增计划，就可以在当前经济“特殊时期”找到“保增长”发展战略的最大和无法替代的“着力点”呢？这是因为城镇居民的住房消费，不仅在他们的整体消费构成中，就是全国总的GDP的增长中，都具有举足轻重的重大作用。
早在2002年5-7月，国家统计局就在对我国城市居民家庭家庭财产进行了首次调查。调查报告表明，“房产在家庭财产构成中比重最高”，占到家庭财产的47.9%（为10.94万元）；其他包括存银行、买股票、搞经营和家里的大件耐用消费品等所有的家庭财产加到一起，才只有52.1％，仅仅比家庭房产多一丁点（注：这还是在房价暴涨前的2002年中的统计）。在经历了这六年房价暴涨后，大多数城市房产的价格都涨了两倍以上（30万元以内在大中城市的市区买到住房已基本不可能），而居民的其他财产收入增长则远落在房价的后面（统计表明：全国城镇人均收入这六年也只增长了一倍左右）。
推算下来，现今的房产已占据城镇居民家庭财产的四分之三左右。这就意味着启动普通市民的住房消费，就是激活了占中国人口45%、消费力占全国75%左右（全国县及县以下消费占三分之一）国民的四分之三消费。这就是为什么说大力发展国民住宅是当前“保增长”无法替代“着力点”的原因。
那么，国民住宅所引发的产业“超常发展”和压抑多年的住房消费海量释放，究竟会产生多大规模的“能量”呢？我们可以从两个方面来估算。一是全国现有的59379城镇居民的人均住房面积要从现在的人均17.57平方米提高到2020年35平方米，相当于人均要净增17.43平方米。分解到现在到2020年底这13年，相当于每年人均就要提高1.34平方米，仅这一项一年就要提供7.96平方米的居民住房；第二，到2020年底，我国的城镇人口将达到8.7亿，比现在净增2.7621亿。这些城镇的新增人口，也将产生96.6735亿平方米的住房需求。分解到13年，每年新增的城镇居民住房消费需求将达到7.44亿平方米。这两项相加，每年必须提供的城镇居民住房就达到了15.4亿平方米。再加上需要弥补的全国城镇每年2.5亿平方米拆迁房，全国城镇一年需要提供的新建居民住房，就高达17.9亿平方米（这种通过住房水平变化算出的结果，和前面通过总量计算出的市场规模基本吻合）。按照国际上“买得起房”标准的上限（房价收入比为6，三口之家90平方米，户均收入为国家统计局所公布的13786元× 3），国民住宅的平均价格为每平方米2757元。
如果在全国17.9亿平方米的新建住宅中，有四分之三（13.4亿平方米）为低价的国民住宅，另外四分之一（4.475亿平方米）为现在的商品房（据推算，去年全国商品住房均价每平方米约为4000元），那么仅一年由城镇居民新增住房所产生的住房消费总额就高达54843.8亿元（国民住宅的36943.8亿元 + 高价商品房的17900亿元）。而2007年，全国销售出的所有商品住房总额，估算在2.247万亿元左右（根据国家统计年鉴，2006年全国销售出的商品住房为172878070万元，2007年其销售额估计增加30%左右）。也就是全国住宅产业一年新增加的住房销售额，就可高达3.23738万亿元。加上其带动的其他方面商品销售额，新增的总产值也至少在6.5万亿元以上。
这就是说，如果以超常的速度大力发展国民住宅产业，尽管全国城镇的为普通人提供的商品住房平均房价降低了近三分之一（2757 / 4000），另外四分之一的商品住房房价不变，中国的房地产业，不仅不会降低它对国民经济的拉动作用，反而使其对GDP的贡献率提高144%以上。如果算上新增的3.23738万亿元住房销售带动的其他相关产业的发展，发展国民住宅所带动的房地产及相关产业每年所创造的GDP 就高达9万亿元左右，其中新的增量更是高达6. 5万亿元以上。
实际上，发展使老百姓买得起的国民住宅产业，除了激活了普通市民的住房消费外，降低房价还将为大大强化其他方面消费的正常发展。高房价的负面效应，不仅在于它压抑了四分之三城镇居民正常的住房消费，而且还在于它使得那些不得不买高价房的市民丧失了其他方面正常消费的可能。那些被称为“房奴”的中产阶级买房者，过去所花费的休闲旅游、餐饮娱乐、高档电器和其他商品方面的支出，大部分转化为每月必付的高房贷。与此同时，高房价同样也使那些还没有解决住房问题的“未来买房者”，不敢有正常的消费行为。所以说，正是高房价的压迫，使民众丧失了越来越多的“机会消费”。这也是造成中国经济的“三驾马车”之一的消费无法正常启动的重要原因。
而消费类偏低，已经成为影响中国经济持续健康发展、尤其是解决当前“保增长”的“头等难题”。早在2005年底召开的中央经济工作会议，曾经就明确提出提高消费对经济增长的贡献率。实际上，一直以来靠盲目扩大国家和政府的公共基础设施上过度投资，纵容甚至鼓励行业和企业不计成本的重复建设所派生出来的“高度投资依赖型”的“增长模式”，已在发展的实践中呈现越来越大的负面效应。“高投入、高消耗、高污染”不仅使投资效率日趋低下，而且超常投资下的回报过低和信贷回收问题，极易引发金融风险和经济危机。今年诺贝尔经济学奖的获得者克鲁格曼在2003年出版的专栏文章合集中就指出：布什政府增加公共开支产生的巨额财政赤字和发动伊战争将使美国经济发展不可持续，最后引起严重经济危机。今天的结果恰好证明了如此。
这里应特别指出的是，和全球平均的22.1%投资率和77.6%消费率为相比，我国在2006年的投资率高达42.7%，而消费类则只有50%。投资率不仅是世界平均水平的一倍左右，而且比一些新兴发展国家也高出了许多。而消费率则只有全球平均水平的三分之二左右（材料来源：国家统计局“改革开放以来我国三大需求走势分析”研究报告）。从某些方面来说，“投资型增长”可能给我国带来的风险可能更大。
除了“投资型增长”难以为继外，今年以来全球出现的金融风暴和经济危机，也使拉动GDP的“三驾马车”中的出口型经济的增长条件发生了很大的变化。随着“金融海啸”带来的订单减少，作为“世界制造基地”的中国出口业深受影响。一些行业的“世界级工厂”倒闭和今秋广交会客商和订单的双双大幅下降，预示着今年的“出口型”的推动作用将显著下降。
在投资和出口双双增长乏力情况下，以消费拉动内需为“主攻方向”的发展模式就显得尤其重要。房地产虽然统计上划在“投资”分类，但对绝大多数人来说（拥有多套房产的少数炒房者除外），它仅仅是一种消费行为，而且住房消费也是所有是消费中最大的消费。从这方面来说，以国民住宅产业拉动中国经济的发展，它不仅为我国经济的“保增长”提供了空前的机遇，而且还将为改变中国经济增长的“投资高、消费低”畸形增长模式发挥不可替代的作用。
总之，当前“保增长”实现的主要路径，依赖于国家消费率的高速增长；而要做到这一点，政府必须在拓宽和扩大消费领域、改善和强化消费环境上有“大作为”；制定和实施超常规的国民住宅产业发展战略，就成为实现这一伟大目标最强大的保障。用国民的消费支出拉动起的国家经济发展，比靠低效和过度使用纳税人的钱盲目进行公共投入刺激起的“增长”，要更加健康可续。

万言书（4）房价降三分之一GDP可增6万亿

622006071@qq.com(杰克) — Wed, 26 Nov 2008 14:06:42 GMT

万言书（4）

大力发展低价国民住宅可年增GDP六万多亿

为什么说大力发展“国民住宅产业”，对现今我国经济和社会的稳定、健康和协调发展，可以发挥举足轻重的巨大效应呢？把“国民住宅产业”进行具体的量化分析和比较，就不难发现其中潜在的不可替代的巨大能量。
众所周知，住房消费虽然是居民其他消费不可比拟的最大的消费，也是生存所必须的刚性需求，但高房价下“只有富人才买得起”的住房市场，使这种“最大的消费”成为少数高收入者和权力集团的“专利”。和民众和业界都公认的城镇居民中“只有30%不到的人买得起房”（包括非正常市场的经适房等半福利房和拆迁房等）相对应，作为城镇居民中最大消费的住房市场，在开发商模式下，只能启动正常市场量的四分之一左右。
如何激活另外的四分之三市场，使市民最反感的“不和谐因素”在得到化解的同时，成为推动经济发展的最大的“消费动力”，就成为一个绕不过的双重课题。
以超常的举措大力发展国民住宅产业，就成为现今条件下“解民忧、谋发展”的双赢之举。
和现有“只为富人卖房”的少数人“权贵化”的房地产市场不同，国民住宅产业最重要的特征，首先就是它使住房消费重新回归到应有的“全民化”，既它的服务对象为全体国民（主要是指城镇居民）。它的最大是使命，就是要使绝大多数国民买得起房；第二，它所代表的住房水平，一方面要与经济的高速发展、尤其是城镇居民生活水平的提升“与时俱进”，另一方面，它又是适度的，和国家的土地资源和民众的收入水平相吻合。既它所造就的国民住房水平的全面小康，是现实而符合国情的，而不是“过度”和“奢侈”的。建设部经过多年的课题研究和多方的综合比较，几年前定下了城镇居民的“住房小康”标准为“到2010年人均30平方米，到2020年人均35平方米”（指建筑面积而非居住面积），已为各方所认可。
应该说，国民住宅既能满足民生“居者有其屋”的最基本要求，解决了民众“买得起房”的需要，并激活了占据中国一半人口的城镇居民最大的住房消费；同时，又能与时俱进的提升国民住房水平的小康化，真正体现“发展成果为民所享”。
那么，以超常的速度，大力发展国民住宅产业，在解决了中国城市化及城镇居民第一大的民生问题——住房难的同时，究竟可以给中国的经济发展带来多大的机遇呢？让我们还是以具体的数据进行分析。
按照2006年由国务院批准印发的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，到2020年的我国的人口总量将达到14.5亿人。届时我国的城市化率也将达到60%（注：目前全球城市化率平均已超过50%，而我国去年为44.9%。根据统计，“十五”“我国城镇化率年均提高１.３个百分点左右”）。这就意味着到2020年我国的城镇人口将达到8.7亿。届时城镇居民要实现建设部公布的“人均35平方米”的住房小康目标，全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。而到2007年底，根据统计局和建设部的相关资料统计和推算，我国城镇的现有居民住房总共才有的104.35亿平方米。两者之间相差高达200亿平方米。如果加上城市的改造拆迁，每年全国城镇居民住房还要减少2.5亿平方米左右。也就是说，今后13年全国每年总共要净增232.5亿平方米的城镇居民住房，相当于每年新增17.88亿平方米，才能实现 “全面实现小康”历史使命中“含金量最大”的住房小康。
而由于现有住房模式的制约，从2002年到2006年全国房地产市场5年销售的商品住房总和也仅有19.19亿平方米，只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。包括非市场化的住房供应，从全国城镇在2005年和2006年竣工的住宅建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米，2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比，整整相差了10至11.58亿平方米（中间数为10.75亿平方米）。造成的原因不是开发商供应不够，而是老百姓买不起。全国为此每年都会在需求旺盛情况下下出现数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。
来自国家统计年鉴资料显示，包括非市场化的住房供应，全国城镇住宅在2005年和2006年竣工的建筑面积分别为66141.9万平方米和63046.9万平方米，2007年估算不会超过7亿平方米。这和住房小康所要求的每年必须完成17.88亿平方米城镇住房总量相比，整整相差了10至11.58亿平方米（中间数为10.75亿平方米）。
危机也是机遇。如果我们用国民住宅产业的住房发展模式来替代现有的开发商高价暴利的住房模式，“激活”的将不仅是每年净增加的10多亿平方米的城镇居民住房，更重要的，是在这背后所蕴藏的潜力巨大无比的发展机遇。
我们已经知道，国民住宅产业一个最重要的特点，就是让老百姓买得起房。而“买得起”国际上通用的量化标准，是房价收入比控制在3—6之间。也就是说，一个家庭只用他们3年至6年的家庭收入，就可以买到一套“体面的住房”（我国的初步住房小康标准为户均90平方米）。我们以上限标准的6年收入、户均为三口之家以及国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，得出的结论就是：
买一套90平方米的国民住宅均价应该为248148元。也就是说，让老百姓买得起房的国民住宅的平均房价，每平方米只有2757.2元。
如果以每年发展10.75亿平方米的国民住宅计算，这就意味着仅新增城镇居民住房一项，全国一年新增的GDP就可高达29639.9万亿元。
参考学界经常借用世界银行的数据模型（既每销售100元的住宅，可带动130元—150元的其他商品的销售），考虑中国消费力相对较低的现实，我们以每100元的住房销售仅带动120元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现：
我国如果一年新增10.75亿平方米可以让老百姓买得起、普通人可实现住房消费的国民住宅，住宅产业及它所带动的其他相关产业（如建材冶金、家庭装潢、电器设备、市政配套、交通物流和商业服务等），拉动起的新的增长点可高达6.5万多亿元，相当于2007年全年国内生产总值的四分之一（当年为246619亿元）。
大力发展国民住宅产业每年所带来的这6.5万亿元新的经济增量，究竟会给处在“特殊时期”的中国经济带来什么“翻天覆地”的影响呢？只要对比一下20007年全国主要的经济指标，人们就不难发现：它所创造的新的经济总量，相当于全国一年消费品零售总额（89210亿元）的72.9%；其增量规模之大，接近全国一年固定资产投资（137239亿元）的一半；就是把它与全国一年的GDP（246619亿元）相比，其所占到的比例，也高达26.36%，增量超过了国内生产总值的四分之一以上。如此巨大的增长空间，不仅其他任何行业无可比拟，而且也没有其他发展的策略可以替代。
激活城镇居民最大的住房消费，可以带来四分之一以上经济增量和超过25%的GDP增长，这就是大力发展国民住宅产业，在当前“保增长、控通胀”和世界性的金融危机下所不可替代的巨大作用。

万言书（3）以百姓买得起的“国民住宅”取代开发商的高价房

622006071@qq.com(杰克) — Tue, 25 Nov 2008 23:12:31 GMT

万言书（3）“救民生、保增长、控通胀”的国策建议：

以普通人买得起的“国民住宅”

取代开发商的高价房

同时可换取年增6.5万亿GDP和3800多万人就业

大力发展房价收入比控制在6以内的“国民住宅”产业，并以此作为“救民生、保增长、控通胀”最大落脚点，可以使：
我国一年的GDP增量高达6.5万亿元，相当于2007年总量的四分之一；
城镇住房水平13年内实现倍增，在2020年达到人均35平米的住房小康；
提供3800万个新增岗位，为社会的和谐共享和平稳创造最佳就业匹配；
促成城乡住房保障一体化，全国可集约节省住房用地七八千万亩；
“救世济民”解困我国市民住房五大危局，化解城市社会最大不和谐因素；
房价下降将使物价整体水平大幅下降，国民住宅可力保“控通胀”；
住房消费全面顺畅，将化解消费资金“过剩滞压”引发的资本市场危机

“保增长”，如今已成为中国上上下下共同关注的焦点话题。但怎么“保”，如何“增”，却是一道难解的课题。一不小心，就会像某些地方政府那样，搞出违逆民意、又毫无效果可言的笑柄。

解析中国经济问题，须以系统的方法抓住制衡和影响全局的“关键点”
实际上，中国经济当今所面临的挑战，还表现在其他一些重要方面。比如：
如何把较快的经济发展转化为民生质量的显著提升，使快速发展造就的“国富”切实转化为“民强”？真正做到上下一心、齐心协力，搬掉被民众称之为“新三座大山”所带来的一系列久拖不决的民生难题，使发展的成果真正为国民共享？
如何在经济发展方式的转型的若干年过渡期内，找到替补性强的新的增长点和增长策略，为中国由“世界工厂”平稳的转移到“创新型国家”提供过渡期的强力支撑？
如何使国家发展方式转型期的新的增长点，为高质量、有效益的解决每年数千万新增劳动力的就业提供保障？
如何释放和加速国民的消费力，从而使消费内需真正成为中国经济发展的“基本立足点”，使中国GDP的快速提高，尽可能的减少对过度投资和出口拉动的依赖，使盲目增长对国民经济发展的负面效应降低到最小化。等等。
中国的经济和社会问题看起来千头万绪，但各问题之间存在着极大的关联性。社会的发展，本身是一个系统结构综合作用的结果。一旦社会发展系统的某个层面出现严重的滞后和失衡，新的矛盾必将给社会和经济的其他方面带来极大的冲击和影响。如何破解这些难题，考量着当今国人的智慧。
所以，我们在解析当前社会发展中出现种种新的问题中，应以系统论的思维和方法，整体性的统筹分析和解决问题。
从去年底以来，中央根据不同时期出现的问题和重点，因时而宜的对各个阶段的经济工作重心提出了不同的要求。从年底的中央经济工作会议定调2008年经济工作“防过热、防通胀、重民生”的三大重点，到4月份提出“既要防经济过热，又要防经济下滑”，再到7月的政治局会议把宏观大局定格在“保增长、控通胀”，宏观调控中心走向的调整，反映出解决当前经济矛盾重点的思路之变。
那么，“保增长”、“控通胀”和“重民生”这些看起来存在一定的矛盾甚至对立的命题，能不能通过系统的方法整体性的统筹一并解决？如果实施系统的方法解决当前经济运行中的主要矛盾，究竟应该从何入手、采取何种方式，方可达到“纲举目张”的边际效应巨大的效果？
核心的问题，就在找到制衡和影响当前经济发展全局的“关键点”。我认为，大力发展国民住宅产业，实现住房消费倍增，可以也能够成为这几年实现“一保一控”经济战略的重要支点。
所谓“国民住宅产业”，就是根据我国现有的经济发展和城镇居民生活水平提高的迫切而现实的需要，依据世界各国国民住房水平发展的客观规律，按照全面建设小康社会的历史要求和城市化高速发展的客观规律，以超常的规模，大力发展使普通国民买得起、住得好、可以实现住房消费倍增的公众住宅产业。按照国际惯例，这里的“买得起房”有严格的量化要求，既居民最多只需支出6年家庭全部收入，即可买到一套体面的小康住房（房价收入比在6以内）。需要特别强调的是，“普通人买得起”是国民住宅最重要的特征。

附：温家宝在国务院经济形势座谈会上强调：
越是在困难和复杂的情况下，越是要坚持科学民主决策
越是要增强决策的透明度，越是要加强决策的民主监督
新华网北京１１月２５日电１１月２０日和２５日，国务院总理温家宝在中南海主持召开经济专家和企业界人士座谈会，听取对当前经济形势和宏观经济政策的看法和建议。温家宝强调，越是在困难和复杂的情况下，越是要坚持科学民主决策，越是要增强决策的透明度，越是要加强决策的民主监督，以保证“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的要求真正得到落实，促进经济平稳较快发展。
参加座谈会的有研究财政、金融、企业、农业、房地产、对外经济等方面的专家，还有石化、电信、汽车、钢铁、有色、机械制造、流通和房地产企业负责人。他们就当前国际经济金融形势、我国的财政货币政策、“三农”问题、房地产和金融市场、产业结构调整和企业兼并重组、保障和改善民生，以及有关行业和企业发展的形势、问题发表了看法，提出对策建议。
温家宝在认真听取了专家和企业负责人的发言后指出，当前国际经济形势复杂多变，对我们分析判断形势，制定和调整政策增加了新的难度。仅靠经验，靠少数人的智慧，不深入调查研究、从实际出发；仅了解本国，不了解世界；仅了解局部，不了解全局；仅知道今天，不知道昨天，不前瞻明天，是很难作出正确决策的。第一，我们必须广泛听取各方面的意见，加强决策的科学化、民主化。第二，提高决策透明度。把听取各方面意见作为深入了解民情、充分听取民意、广泛集中民智、加强政府和人民群众沟通、扩大公民有序政治参与、广泛动员人民依法管理国家事务的重要渠道，把国家的政策准确、及时、直接传递给社会，赢得人民群众理解、支持。第三，加强决策的民主监督。政府重大决策，人民有权了解决策的过程，有权参与决策，有权监督政策的执行。

温家宝最后指出，中央根据形势发展变化作出实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策的决策，提出具体的措施，对于促进经济发展起了重要的作用。国务院和有关部门要认真研究专家和企业家提出的意见和建议，进一步完善政策，主动为企业发展做好服务。要充分发挥各方面的智慧，调动一切积极因素，群策群力，克服国际金融危机带来的困难，保持经济平稳较快发展。

国务院副总理李克强、回良玉、张德江、王岐山，国务委员兼国务院秘书长马凯出席会议。

万言书（2）救市中被掩盖的中国住房危局真相

622006071@qq.com(杰克) — Mon, 24 Nov 2008 14:32:30 GMT

万言书（2）

救市中被掩盖的中国住房危局真相

去年11月下旬，在新加坡访问的温家宝总理说过的一席话，曾经引起极大的回响。他说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”；“近些年来房价上涨较快，人民有很大的意见”；“老百姓总告诉我，不要忘记房价”。
为什么在温家宝总理的眼里，提起人民生活，最关注的“是住房问题”？为什么老百姓总是告诉总理 “不要忘记房价”？我们从一系列“救市”的声中冷静下来，有必要重新反思当前中国房地产市场和住房问题的真正的危局究竟何在。
全面盘点一下当今中国城镇居民的住房现状，人们就不难发现当前中国房地产市场和住房问题所面临的“不可思议”的“危局真相”：

一、在“全民土地”下的买房负担，竟远超国际水平创“世界纪录”
世界上常用居民的购房支出和他们的收入之比（房价收入比），来定量分析和比较国民的买房负担系数。根据国际惯例，合理的房价水平及居民家庭买房的平均总支出，和他们的平均家庭年收入之比应该在3—6倍之间。即一个家庭用3—6年的全部收入，就可买到一套住房。按照国际上通用的分析，只要一个地方的房价收入比超过5，就会认为该地的房屋购买力将“极低”；当一个地方房价收入比超过6，就会被公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会在世界上公认为国际房价最难承受地区。
早在九八房改文件解释房价合理负担时，建设部就提出过房价收入比4的概念。即如果一个地区60平方米的经济适用住房（当时政策规定的供房主体）的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，国家或单位“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”既我国城镇居民买房支出上的合理负担，应该在房价收入比4以内。
必须指出的是，我国城镇、尤其是大中城市居民的住房标准本来就已较低。我们城镇居民初步的“住房小康”为人均30平方米，户均90平方米的公寓房毛坯房；而欧美国家一般为户均200多平方米的装修独立屋；日韩为80—100平方米使用面积、带家用电器的精装修房。但就是如此的“较低标准“，城镇居民的买房负担水平却高出“国际平均水平”很多倍。
由于全国各地城市真实的“平均房价”和“人均收入”方面的数据，不是早已“秘不示人“，就是受父母官的“政绩”的影响而没有多少的参考价值，所以我们只能进行一些“常识性“的推算。
2007年全国城镇的平均房价大概在每平方米4000元左右，90平方米就是36万元。而同期城镇居民家庭的平均年收入在41358（按照三口之家的收入计算）。考虑到现在贫富两极分化严重、65%左右的市民达不到“平均收入“的现状，所以我国城镇居民的家庭年收入的中位数至少比“平均数”低10%左右，在37222元上下。而这样的家庭年收入要买一套90平方米价格为36万元的“准小康住房”，需要花费他们9.67年的全部家庭收入，及我国城镇一般居民家庭的房价收入比为9.67，比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）还要高出近40%。
实际上，9.67的房价收入比还远远不能反映当前中国大中城市居民买房的真实负担水平。目前不仅在一般的中国大中城市很难见到每平方米4000元的房价（仅指市区，不包含郊县），而且也很少有地方的市区居民可以用当地一般居民家庭10年的收入（收入的中位数），就可以买得到一套90平方米的市区“毛坯房”。用各大中城市一套90平方米的平均房价和一般市民家庭的年收入相比，多数城市的房价收入都是在15以上，一些房价收入比超过了20以上的大城市也绝不是少数。这比国际上“房价最难承受”的地区的房价负担系数，还要高出2—3倍。
近日，北京市公布的调整后可“享受优惠政策的普通商品住房价格标准”，就为城市居民的买房负担水平做了“生动”的诠释。据报道，“北京市三环以内每套总价２１５万元人民币、三环至四环之间每套１７５万元人民币、四环至五环之间每套１６５万元人民币、五环以外每套１００万元人民币的住房”，交易时均可作为“普通商品住房”享受优惠政策。
而普通的北京市民，究竟不吃不喝要花费他们全家多少年的收入，才能买得到这样的“普通商品住房”呢？根据北京市统计局最新公布的“北京市主要经济社会指标”，今年1-10月城镇居民人均可支配收入20651元，相当于北京市三口之家一年收入74343.6元。以此计算，普通的北京市民要在三环内买套“普通商品住房”，最高需要支出他们全家28.9年的全部收入（房价收入比28.9）；三环和四环之间的也需23.5年家庭全部收入，四环至五环之间为22.19年，就连偏远的五环以外，每套“普通住房”最高也要他们支出13.45年的全部家庭收入。
由此不难看出，我国城镇居民的买房负担及住房支出，已经远远超过国际平均水平，甚至“创造”了这方面的“世界纪录”。我国城镇居民所承受的买房负担系数，甚至比农村居民的买房负担还要高出数倍。
在没有开发商暴利模式的农村，虽然农民 “年人均纯收入”只有3587元（注：2006年国家统计局数据），是同期全国“城镇居民人均可支配收入11759元”的三分之一左右，但他们要有一套90平方米的住房价仅仅只需34713元（2006年我国农村竣工住宅的平均造价为385.7元），房价收入比也只有3.23。这就是说，中国农民只需用3年多一点的家庭收入，就可换来一套90平方米的住宅（资料均据中国统计年鉴）。
收入比农民高得多的城镇居民买房上的负担竟然是农民兄弟的数倍以上，直接导致城镇中大多数人买不起房。事实表明，城镇居民中日益突出的住房矛盾，不是因为他们的收入太低，而是现在的住房供应模式和房地产市场的“重商轻民”导向，已经产生了严重的制度性偏差。按照我国的社会主义制度属性和宪法，国家的土地为全民所有。公民的居住成本理应比土地私有制下的国家要低得多。在我国农村体现出的这方面的制度优越性，在我国城镇“异化”后却出现相反的效果。

二、“房改”声中，城镇的无房户和“半无房户”越来越多
我国城镇居民的现有住房，绝大部分是依靠当年房改时的“福利分房”而取得。在1998年开始的以“取消福利分房”为目标的房改，实施的“过渡期”（也就是大规模的“突击分房风”）一直延续到1999年底。它主要在既有“城镇户籍人口”、又有单位或房产局公房的城镇居民中展开。一个普遍乐观的看法认为，在当时全国城镇约3.9亿户籍人口中，最多有3.12亿（80%的全国城镇户籍人口）的民众通过“房改末班车”的福利分房而拥有了自己的住房。根据中国统计年鉴，1999年全国“城市人均住宅建筑面积”为“19.4平方米”。
到2007年底，全国城镇人口已经增加到59379万人（据国家统计局统计公报）。8年时间里全国城镇的新增人口加上原来老的“无房户”已达到2.8亿人。而由于房价的不断暴涨和住房保障政策的滞后，这些“新老无房市民”真正买得起商品住房和享受到廉租房或经济适用房等住房保障的，估计各在10%左右（全国城镇平均买得起房的约占人口的20%，享受到住房保障的约为10%）。也就是说，在2.8亿的“新老无房市民”中，有2.24亿人至今依然是无房户。加上因城市拆迁改造而无力购房的“拆迁无房户”（在全国每年大约600万拆迁户中大约占了100万户300多万人左右，5年就有1500多万人）。全国城镇现有的实际无房户人口，推算已高达2.4亿人左右，占到了整个城镇人口的40.4%。这就意味着，全国城镇现在大约有4成左右的市民是“无房户”（主要是这10年城市化高速发展下增加的“新市民”）。
除了数以亿计“无房户”外，还是数量庞大的“半无房户”人数的高速增加。虽然现在全国城镇的人均住房面积为17.54平方米，但由于住房上的两极分化和炒房者人数众多，所以全国至少有六七成的城镇人口住房面积没达到这个“平均数”（含无房户），连人均35平方米的“住房小康”标准的一半也达不到（称之为“半无房户”）。这意味着，从住房全面小康的标准来讲，全国城镇现在还有4亿左右人口是“无房户”或“半无房户”。据分析，如果现有的住房政策和房地产市场的导向不变，按照现有的城市化发展速度和住房供应状况趋势，到2010年，中国城镇居民中“无房户”的比例，就有可能超过整个城镇人口的一半以上（这里应该特别指出的是，在全国开展的新一轮住房普查中，有一些地方已经明确规定，“无房户”不在调查统计之中）。

三、房改十年，全国城镇居民人均住房水平已降到房小康标准的一半
根据朱镕基前总理在2003年最后一次政府工作报告， 1998年至2002年“城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米,农村居民人均居住面积由22.5平方米增加到26.5平方米。” 而按照国家统计局统计数据和建设部的资料分析，到2007年，全国城镇人口已达59379万，城镇实有住宅建筑面积在104.35亿平方米左右，这就是说，到2007年底，全国城镇的人均住房面积就是17.57平方米。就是按建设部所说的以城镇户籍人口计算的话，全国“城镇（户籍人口）的人均住房建筑面积，也仅仅只有18.05平方米（这比原建设部所称的28平方米，还要低上近10平方米）。
在建设部制定和公布的《全面建设小康社会居住目标》报告中，全国的城镇居民“住房小康”指标为，到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。”从目前人均17—18平方米的状况来看，不仅2010年城镇人均住房面积达到30平方米肯定成为完成不了的“历史任务”，而且到2020年实现人均35平方米的全面住房小康的目标也极有可能成为“纸上蓝图”。众所周知，“小康不小康，关键看住房”。作为全面小康指标体系中加权比重最重要的指标，城镇住房的严峻现状，已经对“全面建设小康社会”构成了最大的威胁。

四、基本民生成了“高消费”，“七成城镇居民买不起房”凸房市显畸形怪相
和衣食住行的其他方面一样，拥有住房居住是最基本的生存需求和最大的民生支出，也是国人传统上“成家立业” 的保障和象征。
按照世界各国住房发展的规律，随着经济社会的高速发展和旺盛需求的释放，这几年中国理应进入住宅产业高速发展、住房水平空前提高的轨道。在2020年前实现“城镇居民人均35平方米”的住房小康目标应该是“水到渠成”。据国家统计局的资料，我国农村在2006年的人均住房面积就已达到30.7平方米，比1996年时的21.7平方米提高了整整9平方米。但我国城镇“房改”十年来人均住房面积不进反退，至今才刚刚达到人均35平方米的一半。原因就在于现有的住房模式和高房价现实，造成大多数人买不起房，房地产市场的正常消费需求被大大压抑。
到2020年，我国的城镇人口将达到8.7亿。届时城镇居民要实现“人均35平方米”的住房小康目标，全国城镇居民住房的总拥有量就必须达到304.5亿平方米。算上城市的改造拆迁及市区规划扩大的因素，全国每年城镇的居民住房还要净减少2.5亿平方米左右。也就是说，今后13年全国每年只有向城镇居民供应和销售的住房的住房达到17.88亿平方米，我们才能实现“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康。
而根据国家统计年鉴，从2002年到2006年，全国房地产市场每年销售的商品住房分别仅仅只有2.37、2.98、3.38、4.96和5.5亿平方米建筑面积。5年的总和仅仅只有19.19亿平方米，只比全国城镇居民一年正常的住房需求多上1亿多平方米。这和每年必须17.88亿平方米的正常需求相比，供销最好的也只有30%，最少的仅仅只完成13.%。从全国来说，这并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。否则全国每年就不会在这样供求极为不平衡的情况下还有数千万、甚至上亿平方米卖不出去的“空置房”。
当今房地产市场的冷酷现实告诉人们，掌控中国城镇全民住房土地大权的开发商所谓的“只为富人盖房”，早已不是一句空泛的口号，而是实实在在的行动。正是错误的开发商模式的主导，七成城镇居民最大、也是最基本的生存和消费需求被扼杀。给中国的社会和经济的发展，带来了一系列的重大隐患。

五、房地产利益集团左右“新政”，普通市民住房竟成为“政策空白”
我国城镇居民的住房问题之所以形成今天如此尖锐的矛盾，关键就是2003年下半年建设部起草和力推的“房改纲领性文件”（既18号文件），取消了普通市民享有经济适用房的权利。该“房改新政”一个最主要的核心，就是它一改政府“要向70－80％以上的家庭提供经济适用房”的承诺，把“房改的重点和方向”“调整”到要叫“多数家庭购买或承租普通商品住房”上来，经济适用房成了极少数低收入者的“福利”。
我国的商品住房市场，从一开始就不是面向普通公众而立。在九八房改文件中，非常明确“收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，而占人口70－80％的“中低收人家庭购买经济适用住房”（另有10%左右的“最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房”）。当时房改一个最重要的目标，就是“ 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但就在经济适用房还远远未能完成改善城镇居民住房、提升住房小康水平的“历史任务”之时（据国家统计局数据，从1998年房改开始到2003年发布取消普通市民经济适用房权利的“18号文件”的年底，六年时间全国共销售的“经济适用房屋”，只有20171.83万平方米，分摊到2003年全国52376万城镇人口中，相当于只为每个城镇居民提供了0.385平方米），它就被“房改新政”半途扼杀了。
但在取消了经济适用房这个住房供应主体、把普通居民推向商品房市场后，并没有随之建立起一个体现居住权利、有住宅法律法规保障、市场运转规范、特别是可以让老百姓买得起房的房地产市场。相反，虽然市场的消费主体，由过去的富人阶层变为普通市民，需求的总量也一下子增加了数倍，但房地产市场“面向富人”的特性不仅没改变，而且随着需求的暴增而变本加厉：房地产商的暴利水平在过去只有富人买商品房时，利润率已经高达20%以上（为国际同行5%左右利润的3倍以上），现在随着九成市民被推向“商品房市场”，“赶走”了经济适用房的“竞争和打压”，中国开发商在短短的三四年内就“顺理成章”把房地产的利润率推高到50%上下；大中城市的商品住房也在房地产商的操控下一路高涨。据中国社科院发表的《2004—2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房一年的房价增长就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是从1998年到2004年上涨的695元房价中，2004年一年就增加352元，占到整个增加值的50.6％。也就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。而随着这种“导向”的延续，现在一些大中城市一年房价的增加值，就已高达千元、数千元、甚至令人瞠目的万元以上。随之而来的，是老百姓的买房负担创下了“空前的记录”。前几年房价收入比冲到10以上时，苦不堪言的普通市民就期望政府的调控可以使房价回降到合理的水平，谁也没想到几年“调控”下来，不少地方的房价收入比已经站到了20以上，使普通人的“居者有其屋”的梦想被打得粉碎。
意在使房地产市场更加“健康发展”的“房改新政”之所以产生今天这样的恶果，是因为当初建设部等相关部门在进行牵涉到数亿民众最大利益的住房政策的“改革”时，不仅没有广泛的征求公众的意见，进行必要和基本的民主和科学的决策程序，而且还被开发商利益集团操控了“房改新政”的导向。号称“地产总理”的某京城“著名开发商”就在其“介绍”中公开宣称：“多次参与国务院、建设部政策法规的制定，包括 2003 年国务院 18 号通知的制定。” 这种被利益集团所俘虏的“新政”不出“乱子”就奇怪了。
“18号文”所推行“房改新政”的最大失误就在于，一方面它在市民的住房水平和市场的成熟规范还远远未达到应有水平的情况下，忽视了政府在公民住房保障上的责任和义务，在一个错误的时间里把占城镇人口九成左右的普通市民的住房问题完全推向了市场；另一方面，现有的一些住房政策的制度设计和房地产市场的行政导向，重商轻民，甚至被开发商利益集团所左右。使房地产市场在总体上不是往有利于让老百姓买得起房、促进住房这个最大的民生小康的发展，而是成为开发商实现寡头和完全垄断、攫取越来越多的垄断暴利“舞台”。在住房这个人民最大的刚性需求上，政府既没有为民众提供或创造一个成熟、规范、多元竞争、非暴利、不被开发商利益集团操控、体现住房人权、符合市场经济基本规律、为老百姓“消费得起”的房地产市场，更没有在住房政策和政府行政上，为买不起房的普通民众提供应有和足够的住房保障。
当占城镇人口七八成的普通市民，在住房这个居住生存必须的刚性需求上 “上不着天”（住房保障政策）“下不着地”（房地产市场）达数年之久，当住房问题越来越成为城市中最大的不和谐因素，政府在住房行政作为上的主要矛盾也毕现无疑。这就是世界各国在住房施政上都视为“重中之重”的普通民众（及中间阶层和中等收入者）的住房政策，这几年竟成了我们房地产“政策和市场的空白”；作为住房矛盾的主要方面，中间阶层被住房上的保障政策和垄断暴利的市场“挡在了门外”，被政策和市场“双重边缘化”，由此而日益激化的住房上的社会矛盾就可想而知了。
这些，才是中国房地产市场必须真正解决的五大危局。正是这五大危局，不仅制约了中国住宅产业全面发展，严重影响了中国经济的正常健康，更重要的是它使房地产市场成为洗劫公众财富、极化贫富不均及制造两极分化的工具。
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万言书(1) 房市究竟要救市庇商还是救世济民？

622006071@qq.com(杰克) — Sun, 23 Nov 2008 13:06:38 GMT

万言书（1）

房市:究竟要救市庇商,还是救世济民？

随着一道道“政策”的出台，各级政府各种“房地产救市”的举措在“众说纷纭”中陆续推出。
也许是社会的“反响太大”，也许是公众“非议的声音”太强，当各大门户网站的调查几乎是“一边倒”的反对之势时，作为“救市”主角之一的杭州市委书记，在某次“科学发展观宣讲会”上，苦口婆心的为杭州市推出的24条救市的“房地产新政”进行辨析。按照他的话说：政府“‘救楼市’不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救百姓；政府‘救楼市’绝对不是保护房地产公司，不是保护有钱人的利益，而是为保护困难群体、低收入群众”。
民意的“一边倒”和市委书记的“苦口婆心”，引发出一个令人深思的问题：究竟是百姓“不识好歹”看错了大局，还是市委书记误判了房市，“站错了队伍”？
谁也不能否认，住房问题在今天已经被占据全国人口近一半的城镇居民视为“最迫切需要解决”和“最大的民生问题”。但是，造成今天中国房地产市场“萎靡萧条”根源何在？房地产和住房问题所引发的社会主要矛盾，是因为“房价下降、成交量下跌”，还是另有真相？任何一个没有和房地产利益集团有“瓜葛”的人，都不会相信中共杭州市委书记所说的“救”现有开发商垄断下的“楼市”，真的可以“救经济、救银行”，至于说到“救百姓”，则更是“立场问题”的笑谈。
这里，不妨看看民意中的中国房市，看看在现今的开发商模式下，究竟是谁暴富成了“首富”，谁又沦落为“房奴”甚至无房户。

房市—— 一个数亿市民公认的“城市最大的不和谐因素”
对于现在的房地产市场和高房价，有一个众所周知的“代名词”，这就是“最沉重的新三座大山”。数年前中国社科院研究课题调查，就承认公众把与他们“最关心、最直接、最现实”的“买不起房、看不起病和上不起学”视为民生“新三座大山”。其中高房价尽管只和城镇居民有关，但因为它对市民生活影响的力度最大，和他们的财产性收支的关联度最高，住房政策的严重失误引发的社会矛盾最剧烈，被公认为“最沉重大山”。这几年在全国两会前官方媒体所做的一系列的重要民意调查中，房价和住房问题基本上都位居公众最关注的社会热点问题的榜首。
在今年全国两会期间由新华网进行的“两会大型专题调查”中，物价和住房并列为公众认为两会应“重点讨论解决”的前两个最主要的问题，而房价又是物价中的重中之重；在去年由人民日报、人民网和搜狐网所做的老百姓最关注的 “两会”热点问题网上调查中，“控制房价，让居者有其屋” 超过医疗、就业、教育和分配制度改革等，高居民生问题之首；2006年10月，由新华网和中国政务信息网等联合数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究完成的《中国城市生活质量报告No.1》显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。
其实，高房价及住房问题“高居”城市社会不和谐之首，已有时日。
在2006年全国和各地的“两会”前，一些全国性的调查机构结合当时社会的热点，曾进行一些有针对性的“民意热点调查”。据新华社在2006年2月下旬报道，“根据中国社会调查所从2005年１２月开始对全国１６个城市２０００位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达７５．３％”。该报道还特别指出，“房价的不断上涨使最基本的需求‘住’成为人们生活的巨大压力。”另外，在全国各地的两会前的民意调查中，大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点 “榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。
平时的一些社情民意调查也同样证明了这一点。随着房价不断的高速攀升，住房引发的社会动荡和“不和谐”因素也随之不断加剧。据报道，在2006年下半年公布的北京市“居民热点关注指数调查”中，住房问题连续数月位都位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时被某些“官方调查”排在民生问题前三的就业、教育和医疗问题，则分别只排列其中第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑。不仅公众的“感觉”如此，就连以各级党政官员为主要读者对象的新华社“半月谈”，在其所进行的“八省市百姓关注的和谐社会十大热点” 问卷调查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把买房贵（与看病贵上学贵一起）列为老百姓关注的社会十大热点的前两名（另一大热点为收入差距扩大），是当前社会最突出的“不和谐之音”之一。
这也就是为什么温家宝总理说“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”的原因所在。

“首富”、暴富VS房奴、无房户：房市成了劫贫济富的工具
除了中国住房和房市存在的危局外，公众之所以把房地产市场及高房价视为“最大的不和谐因素”，还基于的是两个尖锐对立的基本事实：
一方面，在现有的住房体制和政策导向下，中国的房地产市场不仅成为中国最暴利的行业，而且也创造了国际上房地产和住房业利润最高的“世界纪录”。当我国的社会平均利润率还在10％以下徘徊、并还有逐步下降之时，当世界房地产业利润一般都在3－5%左右的时候，我国房地产开发商的利润率已经从过去的百分之十几暴涨到现在的50％上下，有的甚至超过了100％以上。房地产也成了中国“暴发户的制造器”和“首富的生产流水线”
在福布斯公布的“2007年福布斯中国富豪榜”上，“房地产”三个字充斥了整个榜单上，不仅一半左右“富豪”的“主要产业”都是“房地产”，而且在前十名的“首富”中至少有8人主营房地产（其中两个未标注“房地产”的全国家电大亨张近东和黄光裕，房地产也是其主业之一）。其实“房地产出首富”在我国早已不是什么新闻。在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中，也有6人是靠房地产一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的子榜。。不过把他们和这两年新产生的“地产首富”相比，那就是“小巫见大巫”了。
去年4月底，广东碧桂园的杨惠妍以600亿元大幅超越，一举成为中国的首富；但她的“中国首富”位置还没坐稳，又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密；前一段时间，又有新闻透露国内恒大地产的老板许家印，计划在香港上市并发行20亿股，这将使他的身家可能超过775亿港元，一举成为内地新的首富（后由于股市低迷暂停了IPO）。
根据国家统计局的普查资料推算，开发商个人及大股东在全国大约有20万个左右（全国现有房地产开发企业5万多个）。他们一年从买房人手中攫取的超额利润，就高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得就高达上万亿元以上，相当于全国每个开发商个人或股东三四年“开发”下来，平均每人获取暴利500万元以上。
另一方面，与房地产制造“中国首富”和开发商的暴富成鲜明对比的，则是普通市民在住房上的无奈和愤懑。当今中国，不仅“房奴”越来越多，而且无房户的比例也越来越大。可以说，在当今中国的城市，几乎所有的阶层（个别可以捞取低价半福利房的官员除外）都受到了开发商利益集团的盘剥或挤压。
事实表明，住房危局在我国早已存在，真正需要的不是对开发商和高房价的“救市”，而是对买不起房的普通民众或背负高房贷重压的“房奴”实施“救民”。之所以这样说，是因为当今住房危局的真正受害者既不是开发商，也不是高房价，而是数以亿计的普通市民。正是他们在住房居住权和居住福利上所蒙受的巨大“灾害”，才是当前住房及房地产市场的真正危局。

必须指出的是，导致今天房地产市场及住房问题危局和贫富极化的关键，就是利益集团主导的“房改新政”所力推的“一家独霸”的开发商模式，以及相关部门在住房施政和房产调控上一系列“重商轻民”政策和行政导向。过去俞正声当建设部部长时再三强调的“让老百姓买得起房、住得好房”甚至是“住房小康”的目标，这几年在建设部的“施政大纲”中已难见踪影。取而代之的是一再重申要维护现有的房地产市场的“秩序”。
住房政策的博弈和行政作为的选择，核心只有一个。这就是我们在住房政治上的执政导向，究竟是为了几万个开发商，还是站位于数亿市民之中。
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房价缩水，购房者可依法要求退差价吗？

622006071@qq.com(杰克) — Tue, 08 Apr 2008 02:16:45 GMT

　　房价缩水，购房者可依法要求退差价吗？

房价一波又一波的“下拐”，使现在不少地方楼盘的房价比当初“高峰”时有了大幅的缩水。据来自深圳方面的消息，一些楼盘新的购房者，房子还没入住，房价已缩水近三分之一。有的购房者去年7月以每平方米13900元所购的某楼盘，今年1月就出现了打出了“特价房7888元/平方米”的广告。像这样购房者新房半年贬值四五十万的，在当地不是少见。
对此，成百上千“满怀悲愤”、被高房价套住的购房者，纷纷组织起来，向开发商“强烈要求补偿差价”。面对这个共同的“头等难题”，深圳开发商不少采取的是“送装修和物业费”的变相补贴的怀柔政策，也有一些开发商是“置之不理”。“表现最好”的一位开发商，答应以接近现在房价的水平来补贴购房者。据最新报道，当地桑泰地产将对高价买房的已成交业主全额补偿，“成为深圳首家全额补偿业主房价款差额的开发商。”
但开发商的不同的“应急措施”，并没有解决一个根本的问题，就是房价下降后，按照现有的法律法规，购房人究竟该不该要求开发商退回差价。
对于“高价购房者”的退差价要求，一些有着“开发商背景”的“专家”和媒体和“相关部门”有着一边倒的看法，就是认为这些购房人“很傻很天真”。他们认为房市和股市一样，“价格的涨跌都在在情理之中”。按照深圳市国土房产局房地产业处一位官员的话说：“在房地产领域，购房者也应该有‘投资有风险，置业须谨慎’的认识。”
问题真的可以如此简单吗？非也！
这里一个最关键的问题，就是要看“高价房的购买者”，究竟是为了解决基本的居住生存和刚性需求而不得不买房的“消费者”，还是已有住房者通过买第二、第三套房来炒房获利的“投资者”。
毋庸置疑，在现在的买房者中这两种人都有。
对于那种靠炒房获取高利、并和开发商一起共同抬高房价、造成普通民众买房更加不易、住房的生活成本大大提高的炒房人及所谓的“投资者”，我以为根本就谈不上补“差价”的问题。因为正是他们对房价的爆炒，才使得房地产市场的“供需”发生了扭曲性的变化；正是因为他们和开发商的“合谋”，中国的房价才造成今天这样非理性的暴涨；中国的城市，也才成了世界上少有的收入和房价差别最大的地方。可以说，这些“投资者”靠的是钻国家住房政策不完善和房地产市场法制不健全的空子，才能成为“炒房的暴发户”。在韩国，政府规定每个家庭只能拥有一套住房。如果要买第二套及以上的住房，就必须缴纳高额的税费，因为你的“过度占有”，已经影响到其他公民的居住权。在欧美等市场经济和法制完善是国家，政府也通过物业税等来大大提高住房的使用成本，使“住房多占者”几乎很少能通过炒房来获取暴利。中国虽然法制不完善，但毫无疑问的是，这样的“炒房投资”是一种经营行为。既然他可以通过房价暴涨获利（对真正需要购房人来说，这其实是一种不当得利），同样也应该承担房价下跌的成本。所以，应该用合同法来规范和制衡双方的行为。
但问题是，大多数买房人并不是这样的“炒房者”或投资者。对这些“高价房的购买者”来说，他们的买房是一种不得不必须的 “刚性消费”。有的人即使有了住房，但离小康水平相差甚远。他们为了改善住房条件而买房，也是一种“自住”的消费行为。对他们来说，一旦发生房价暴跌，就不能、也不应该用对待炒房者的办法“一视同仁”。在这里套用所谓的“投资有风险，置业须谨慎”的“投资理念”，就显得极为荒唐。因为住房是人一种基本的生存必须。没有听谁说过，因为“有风险”人们就可以不需要住房。而恰恰是由于像“国土房产局”这一类政府相关部门的“不作为”或“行政不力”，以及开发商对房地产市场的操控，才造成房地产商的“风险”不断的暴增。今天，当这种官商“合谋”导致的“风险”被戳破，为什么开发商和政府的“相关部门”，不能对自己“所为”的后果承担责任呢！
这样说，有着现实的法律依据。根据中国价格法的有关规定：“与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”、“资源稀缺的少数商品价格”以及“自然垄断经营的商品价格”等，“政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价”。住房无疑和上述的“三大属性”完全相吻合。特别是，这几年尽管从中国高层年年要求“抑制房价过快上涨”，但房价暴涨的速度，更是一年更比一年强。这些都是不争的事实。也是对房地产市场的商品住房实行“政府指导价或者政府定价”的“必要时”。但是，有几个地方的政府部门真正按照价格法操作了，又有几个开发商按照价格法“依法行商”了。按照国家和地方一个“不成文”的规定，普通商品住房的利润率，只能在8%以内。而现实是，现在又有几家房地产商的利润率不是在百分之四五十以上。最近武汉一家大的开发商，房价下降30%以后，开发商自己还承认有15%的利润。
所以，对“高价购房”的“消费者”来说，完全可以运用法律的手段来真正的维权，要求开发商“吐出”暴利，要求“国土房产局”这些政府相关部门依法行政，并对行政作为不力者，进行问责甚至弹劾。另外，到今年8月1日《中华人民共和国反垄断法》施行后，“高价房消费者”还可以对房地产“经营者滥用市场支配地位”进行诉讼。从这点来说，“高价房的消费者”要求退还差价，不仅有法可依，而且完全可以依法维权，直至拿回自己的“血汗钱”。

沈晓杰

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