<![CDATA[李开发]]> http://622006111.qzone.qq.com Tue, 24 Nov 2009 14:59:48 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Fri, 24 Jul 2009 19:39:23 GMT <![CDATA[李开发：央企天价拿地的现象值得担忧]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466227 李开发：央企天价拿地的现象值得担忧

李开发在人民日报人民网《强国论坛》上嘉宾

最近的一段时期以来，房地产出现了较大规模的异动。说异动，是指在金融危机的重压之下，房地产市场也会归于沉寂。这不，在美国，在日本，在法国，英国，都是如此。今年四月底以业，房地产突然红火起来了，价格，在不到两个月左右，许多大城市平均飙升15%左右，有的冲到了30%，让人瞠目结舌。几年来一直销售不佳累为笑柄的汤臣一品，最近也销售出了10亿元以上的总额。不过，突出的还是万科，一两个月，一共吃进了17块土地法，更为突出的是央企，出手不凡，一举压倒了众多民营或私营开发商，夺得多个地王标杆，直令业内侧目而视。过去人们感慨“地产老大”出手阔绰，与央企背景的地产商们相比，瞠乎其背。
　　上月26日，中电集团旗下中电产业全资子公司——成都中泽置业以19.6亿元的价格拿下奥运村乡地块，成为北京“地王”。一周后，中化集团子公司——中化方兴则以40.6亿元的天价，拿下广渠路15号地，成为全国新“地王”。
　　北京青年报报道，在拍卖广渠路15号地时，志在必得的soho中国主席潘石屹被迫在39.5亿的价格上止步，因为香港和海外的那些投资者不允许潘石屹“意气风发”。那么，央企能够一举战胜、不，应该用一路战胜这是精明的开发商，又是何缘故呢？作为研究中国城市经济、房地产经济的学者，有必要说几句。
一、关于央企拿地本身行为分析
1、央企天价拿地是一个市场行为，行为本身没有过错，最终赚不赚钱，要看实绩。因为企业是追求利润的，只要该投资有利润回报就是正确的。因此，这个行为无可指责。
2、有的央企承担着民生责任与国家宏观调控责任。比如，自来水公司，市政集团等。相关央企在承担了相关义务之后，自己的发展空间有没有特定的限制要求，目前不知。如果没有，也不算违规。
3、天价地并不一定导致天价房。市场的百姓有这个认识，但并不是科学严谨的认识。让我们计算一下，比如说2007年某地区土地售价达到45000元/米，是公认的天价地段，天价地块，假定占地面积10000平方米，如果建筑底层占地1/3来计算，即是3300平方米，但是当它建到20层的时候，可建设66000平方米，这样，土地成本在楼面成本中，每平方米是6818元，这样，再加个九通一平，最多算350元/平，建筑费用，加上管理费5%，相关规费，就是最终销售价格。这么算来，价格也就是不到15000元/平方米。所以看到老百姓常常误读，心中遗憾。
二、关于央企天价拿地的问题分析。
1、 说明央企有钱，央企收益高，它有能力追求高价地；并成为地王。比如中石化的近两年屡屡亏损，但是并不影响其有足够的能力来拿地。因为，亏损是写在纸面上的，把折旧做大，甚至快速折旧，把风险准备金做大，把其它相关费用提足提充分，每年即使有1000亿的利润也是可以做成亏损的。因此，亏损不代表没有钱，“央企不差钱”。
2、 说明央企的主业或者有垄断利润，无须要追加投资，通过技术研发与扩大经营来获取效益；或者是目前的主业已经尽善尽美，无须增加投资。不管这两个问题谁是谁非，但是央企依托国家政策中确定的垄断地位，无须通过技术与市场的努力来扩大效益是现实的。央企的问题是，没有竞争的超额利润是对全体国民的一种剥削。没有放开市场的竞争，企业不可能提高管理水平，提高技术创新能力，也不会让国民享受优质服务。这几年中中国石油企业追涨，不追跌，社会反响很大，央企在用自己的垄断地位获取高额利润的做法让人不爽。
三，央企天价拿地说明中国房地产业领域的问题依然很严重。
1、中国的房地产政策有许多深层次的问题需要解决。这些年来，宏观调控的政策一直没有收到效果，需要转换思路解决问题。中国房地产连续涨价10年，房价与居民家庭收入比是世界平均水平的3-5倍甚至更多，全世界的经济规律在中国不适用，让人奇怪。前不久有人说，北京的房价是由全体中国有钱人决定的，更有人说，纽约的房价、东京的房价，新加坡的房价是全世界的有钱人决定性。但是纽约、新加坡、东京的房价这些地方一直不离谱，只有中国的房价非常离谱，这说明房地产领域有大问题，实际上是一个表象后面的连续的多个错误迭加，出台一两个政策已经解决不了问题。
2、在经济危机、市场萧条的情况下，房地产价格却高速攀升，许多中小企业投资者关停企业，拿出资金来炒房炒地，如北京青年报6月28日关于楼市成为实体企业避风港的报道中所提到的那样。更为值得研究的是，全国中小企业的困境更在深化。克服实体经济出现的问题，应当引起全社会议高度关注。
3、近期房地产领域的资金量特别巨大，央企天价拿地也是一个证明。但是人们最担心的是四万亿抗衡金融危机的国家投资有没有被转移到房地产了？那是国家启动消费，拓宽市场的救市资金，是不能挪用的。人们有理由要问，央企的钱是不是国家用来的救市资金？
四、应对经济危机需要进一步关注实体经济，促进实体经济发展。
1、 目前的情况是，大量信贷投放中资金流进中小企业的不多，融资难依然是困扰中小企业发展的深层问题。如果听任房地产价格连续暴涨，将会进一步恶化的融资困境，将有可能逼迫更多的中小企业倒闭，失业者人数会进一步增加，值得担忧。
2、 应对当前的经济危机，中央的大政方针很明确，保就业，扩内需，调结构。我国的中小企业占企业数的99%，占GDP的60%以上，占就业总人数85%。政策应当在解决中小企业融资难的问题上，抓紧研究对策，要转换思维，深入基层，拿出有用有效的方针政策来。中小企业稳住了阵脚，中国经济才会稳定增长，顺利发展。这也是地方政府与金融部门需要特别关注的大局。 ]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466227#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:39:23 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466227 <![CDATA[中国信息报半月精彩观点]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466225

中国信息报半月精彩观点(2009-07-15)

李开发（中）与中国科学院大气所党委书记、博导洪延超教授（左一）在北京市火箭防雹项目考评会上



始终坚持防范风险原则
合理把握货币信贷投向
中国人民银行行长助理李东荣近日指出，虽然目前积极的财政政策和适度宽松的货币政策已经发挥了积极的作用，但国内外经济金融形势的复杂变化使下一步的货币信贷工作仍面临新的挑战。一方面，国内扩大内需的政策实施还受到一些条件制约，经济结构调整的任务依然很艰巨；另一方面，国际上受金融危机冲击的影响仍在延续，致使外部需求尚未走出低迷的状况。因此，要始终坚持防范风险的原则，加强货币信贷管理，合理把握货币信贷的投向，保证金融业的稳定运行，为巩固和发展我国经济企稳向好的局面作出新的贡献。
应突出以消费为主导的
结构调整
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为，我国当前最大的结构失衡是高储蓄、低消费的结构失衡，而真正有利于经济持续稳定发展的新增长因素是以国内消费为主导的结构变革因素，而不是维持过去出口主导下的投资推动因素。我们一定要扩大自身消费，逐渐形成国内经济产出与消费的自主循环。因此，下一步经济工作的重点，不是简单的总量政策，而是结构政策；不应仅仅突出投资政策，而应突出长期难以解决的消费政策，突出以消费为主导的结构调整。 在居民消费方面，应进一步降低包括个人所得税在内的各种税费。降低税费，有利于刺激消费进而刺激投资。
中国可用5000亿美元规模
建“和谐世界计划”基金
全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达表示，过剩的相当数量的基础设施建设的产能、大量的外汇储备和极高的人民币信用是中国拥有的重要的资源优势，如果将中国的资源优势和发展中国家的资源组合起来，可以使彼此经济同时发展并共享发展的收益。中国可用5000亿美元的规模建立“和谐世界计划”或“共享发展计划”基金，向亚洲、非洲、拉丁美洲等发展中国家宣布，中国愿意向友好国家提供商业性贷款用于借款国的基础设施建设，渠道可借助现有的中非合作论坛、上海合作组织、东盟自由贸易区等等。该计划的核心内容是：国家承担贷款风险，企业输出过剩产能，人民币国际化，三位一体。这将有助于加快人民币国际化步伐，减少外汇储备，规避中长期美元贬值风险。
创造出口需求
政府和企业大有可为
中国国际经济交流中心副理事长郑新立认为，创造出口需求，现阶段政府和企业可以在很多方面有所作为。比如，通过扩大对外经济援助贷款来拉动工程设备、原材料和劳动力的出口；通过扩大对海外能源资源的投资来带动出口；通过到海外投资设厂，发展加工贸易，带动零部件、原材料的出口；通过对海外中国商品进口经营商的流动资金贷款来拉动出口等。

让房地产发展空间
在限制的范围内
经济学家李开发认为，今年房地产市场的火暴是一个非常特殊的情况。我国民营企业近年普遍出现利润低、投资回报率差的现象，多个行业投资回报率低于3％。这样低的投资回报率，带来两个问题，一是企业效益不佳，银行不愿向其提供贷款；二是企业投资人因为回报率低，抽调其中的资金参与房地产的投资与炒作，最突出的是一批大型实体经济企业都大举进入房地产市场。政府当前应重点研究这一现象，对产业平衡要高度重视，让实体经济顺利发展，让房地产发展的空间在限制的范围内。
信贷资金违规进入股市
会以合规资金面目出现
中国人民大学金融与证券研究所研究员李永森表示，信贷资金违规进入股市一直是难以准确量化研究的问题。在实际操作中，信贷资金从银行出来后不会直接违规投入股市，而是要经过多个环节，往往在最后一个环节会以合规资金的面目出现

]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466225#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:35:09 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466225 <![CDATA[林毅夫李开发等专家吁警惕楼市升温造成一业兴旺百业衰 ]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466222
林毅夫李开发等专家吁警惕楼市升温造成一业兴旺百业衰

焦点房地产网 house.focus.cn 2009年06月25日07:51 北京青年报

　　
李开发（右一）应邀天津作城市规划建议并与天津市领导、著名房地产开发商
　　　　　　　　　　王石先生（中）、冯仑先生（左二）参加天津滨海新区开发的签约会议

越来越多江浙企业主在京购置多套房产
　　专家呼吁：政府调控力度应该进一步加大，积极推动产业结构合理调整，促进社会经济逐渐平稳恢复，避免出现“一业兴旺百业衰”的不利局面
　　宁波人张先生最近关停了自己在宁波当地和上海的两家工厂，做玩具出口生意起家的他，毅然决然地放弃了这块以往每年能带来数百万利润的“阵地”，把剩下的资金全部投向了楼市——在北京、上海两地购置了多套房产。
　　“原本做玩具出口主要流向美国、欧洲，但从去年年中以来，国际经济形势的不断恶化让玩具出口的生意越来越难做了，这些主要业务基本都停了。从过去每年赚几百万到每月净亏几十万，眼看这么下去还不如及早收手。”张先生在接受采访时透露，像他这种情况的大有人在，眼下很多做商品出口加工、国际贸易的同行在全球经济衰退中因为外部市场需求不振，前景预期扑朔迷离，纷纷开始压缩产能或者是干脆停工，陷入“蛰伏”状态，其中尤以中小型企业和家庭作坊为多。大量实体产业资金被抽离出来寻求更为“稳妥”的保值渠道，而在这其中，楼市“首当其冲”。
　　●市场发现●
　　企业投资客大量进入楼市谋“转型”
　　种种迹象表明，4、5月份以来，北京房地产市场结构出现明显变化。在刚性需求之外，投资性需求正加速入市，体现在高端物业销售上尤其活跃。《北京青年报·广厦时代》近日调查发现，通胀预期驱动下，大量投资资本加速进入楼市，相当部分是由其他实体产业转移而来，这也使得尚在“维稳”阶段的楼市面临更多考验。
　　北京东四环某热销楼盘的开发商在接受采访时表示，年初的1、2月份，前来项目买房的几乎都是自住者，投资者如“凤毛麟角”；而到3、4月份，慢慢开始接触到一些买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显猛增。6月初的时候，两位温州商人找上门来，有意把这一楼盘二期剩余的60余套房源“全部买下”，而上亿购买资金来源于他们合办的外贸服装公司。
　　这位开发商分析，3、4月份北京经历了楼市成交的高峰，这是去年被压抑的刚性需求与今年新增刚性需求叠加所致，不过这类需求到5月时已释放较多；北京5、6月楼市整体成交量依然不低于3、4月份，“从买房人群体构成上分析，投资性需求已经明显增加”。本报走访调查发现，类似上述这种现象并非个例，很多项目近期都遇到过这种以长三角、珠三角以及山西、内蒙古客户的“大单整购”需求，从其中可以明显感觉到，实体产业资金向楼市转移趋势明显。
　　●背景追踪●
　　产业资金向楼市转移趋势明显
　　事实上，作为我国经济的“发动机”，长三角地区、珠三角地区今年以来经济增长速度明显放缓，同时，国际形势的不确定性也使得外向型依赖极强的区域经济变得扑朔迷离。经济学界人士指出，在如今的长三角、珠三角地区，从一定程度上讲，原来引以为豪的出口已经成为投资、出口、消费“三驾马车”中的“短腿”，成为拖累经济上行的主要因素。
　　“北京、上海、广东、江浙这些经济较发达地区，今年上半年外贸出口普遍下降10%—30%左右，出口形势目前看来非常严峻。一些地方出现的因为外贸下行导致工业生产月度负增长，甚至是1990年以来所未遇的。而某些长期来依靠出口拉动经济发展的城市，外向依存度都非常高，是典型的开放型经济模式，外贸出口大幅下滑主要原因是国际市场需求疲软。由于产品价格下降，出口企业利润也普遍下降。在这样的情形下，抽离资金另谋出路，成为不少企业主的选择。”中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报专访时指出。
　　而近期国家商务部公布的出口数据，一定程度上也反映出我国外贸企业目前所面临的困境。今年5月份我国出口下降了26.4%，为连续第七个月下降，且呈现降幅加深趋势。3~5月份的出口降幅分别为17.1%、22.6%和26.4%。
　　“出口和房地产貌似无关，实质上两者之间有千丝万缕的联系。由于出口的严重下降，沿海尤其是江浙一代的中小企业纷纷缩减规模甚至关门停产。在2008年大部分企业通过贷款维持正常的生产，但是那个时候银行信贷紧缩很难融资，如今银行信贷政策放松了，即使有钱了大家也不愿意生产，没有销路生产就意味着亏损。所以越来越多的企业主把眼光从实体经济转移到楼市和股市上。近期全国的各大城市涌现出大批楼市投资客，这些人动辄就购买数百万上千万的别墅或高端物业就是最好的证明。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。
　　“由于全球经济陷入危机泥潭而不能自拔，以美国为代表的世界各国纷纷采取极其宽松的货币政策，银行和各大商业机构流动性非常宽裕，中国也包括在其中。在此背景下，全球会不会出现恶性通货膨胀，正成为越来越多人的担忧。而历史经验证明，在通胀来临之前，避免资产恶性贬值的通常办法就是投资不动产。相信不少人在近期都接到过各种机构投资顾问的电话，鼓动大家把钱从银行拿出来，多买几套房寻求稳定资产投资渠道。在本轮上涨行情中，产业资金向楼市的大量转移，成为近期投资性需求最为突出的现象。”亚豪机构副总经理王英男说。
　　●行业争论●
　　买房资产保值功能存疑
　　产业资金高度集中埋藏隐患
　　调查显示，目前投资高端物业的主要有两类人群，一是私营企业主，这其中以做外贸出口和矿产、加工制造的居多，二是各行各业的高管阶层，这些人对经济形势普遍敏感。“眼下很多投资者都有一种对通货膨胀的担心，大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地发行货币，通胀预期越来越强的影响下，很多人认为重点城市房地产市场基础更为稳固，可以成为相对稳定的投资避风港。”百达行投资顾问中心总监张艳认为。
　　“外贸形势将如何发展首先要看国际市场，而现在国际市场形势尚不明朗，因此很难做出最终判断。受此影响，很多相关产业经济实体资金需要另寻突破口，中国经济发展的不均衡性导致投资渠道狭窄，选择面很小，楼市、股市成为没有选择的选择，吸纳了大量流转出来的其他产业资金流，这种现象应当引起警惕。”中国管理科学研究院研究员李开发表达了自己的担忧。
　　然而，房地产行业就一定是最为稳妥的资产保值升值渠道吗？在目前看来，这一焦点问题依然存在着很多不确定性。“在进出口没有恢复之前，出台打压房地产政策的可能性极小，但舆论导向会一直从紧，就像‘罩在孙悟空脑袋上的紧箍咒’，很有可能改变人们的购房预期。此外，物业税等核心争论的‘悬而未决’，从心理上来说对投资需求也会有一定抑制作用，并进而在楼市上产生‘对冲’效应。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。
　　“虽然经过我国5次提高出口退税率，有的行业退税率高达17%，但进出口增长同比还是下降近3成。经济没有彻底恢复，房地产行业总感到根基不稳。”中金公司首席经济学家哈继铭表示，当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面依然面临大量不确定性，消费者的消费能力和消费预期依然没有根本改变，产业关联面极广、资金依赖度极高的房地产业前景如何，依然要打上个大大的问号，过度依赖房产投资进行资产“避险”是否理性，值得商榷。
　　●专家观点●
　　过分依赖楼市可能导致“一业兴旺百业衰”
　　“从长远来看我们必须意识到，实体产业资金向楼市的转移和集中，更多地体现出企业及个人的资产避险意图，但是此类资金大量进入楼市，到底能否真正避险呢？”李开发认为，投机性需求的过度入市将不断加大房地产市场的泡沫，“厚此薄彼”的同时正在影响着国家整体经济结构的改变，导致产业结构两极分化加剧。“出口萎缩造成的外向型经济受挫，出口型企业大量减产停业转移资金，势必带来一系列社会问题，大量的产业工人该何去何从？社会就业压力是否会不断加大？行业投资比例的严重失衡是否会影响到国家经济体的正常运转？这些问题都应当引起重视，事实上，避险背后所隐藏的有可能是更大的风险。”李开发说。
　　著名经济学家郎咸平近日也在其博客中直陈：“目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了。”
　　无独有偶，一向以温和言论而著称的经济学权威林毅夫教授多次在公开场合表示了自己对实体经济逐渐衰退的担心。作为社会核心竞争力重要组成的加工制造、外贸出口等行业的萎缩将会给国民经济带来不利影响，而产业资金向楼市的高度集中将很可能导致“一业兴旺百业衰”的不利局面。“政府调控力度应该进一步加大，积极推动产业结构合理调整，促进社会经济逐渐平稳恢复。”林毅夫、郎咸平、哈继铭、李开发等众多知名经济学家的观点，在此问题上空前一致。
(作者：邱旸)
]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466222#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:29:01 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466222 <![CDATA[李开发谈小产权房治理：小妾的儿女也是人]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466221
李开发谈小产权房治理：小妾的儿女也是人

2009年06月25日 07:17 来源：中国经济网 李开发


李开发在中国三峡工程总公司调研

　　编者案：最近，“国土资源部和建设部正在酝酿小产权房规范性文件”，“深圳小产权房或可‘转正’”两条热门消息，又让小产权房成为了人们关注的焦点。那么小产权究竟将何去何从？中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发对中国经济网表示，小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择，治理小产权房要是非分清合法规范。
　　随着广州市政府关于小产权房的房款可罚没的新规出台，最近国内多个地区关注小产权房，陆续出台有关小产权房的解决方案，这对前不久深圳小产权将合法化的消息泼了盆凉水。小产权房的争议有几年了，远的不说，北京郊区、燕郊的小产权房就不是数千套的问题，它的份量比想象的还要大。任何东西存在就有它的合理性。小产权的情况就更复杂，与立法、规范、管理与发展农村经济、解决城市中低收入阶层的住房问题联系在一起。说老实话，如果要拆除小产权房的话，这一刀砍下去几乎全是社会弱势群体，惨痛之处自不言说。笔者研究城市房地产多年了，也参与过小产权房的讨论。我的想法如果用简单直白的语言去表达，一是小妾的儿女也是人；二是不能让弱势群体再受伤害，三是合理的出生与不合法的多生须立法。四是新农村经济如何发展要有章法；五是经济危机时刻要顾全大局不要忙里添乱。
　　第一，小妾的儿女也是人。小产权房是在农村集体所有的土地上直接开发的用于居住的房屋，它可以出售给农民自住，当然也可以出售使用权。或者说，换个名目叫长期出租，总之是一样。从所有制关系上说，集体经济组织拥有土地的所有权与使用权。我们现在把城市里的土地叫国有土地，把农村的土地叫集体经济组织拥有的土地。法律上没有规定集体经济组织对土地没有处置权与使用权。法不禁止的边界有人说是自由，但是最起码说模糊，因此不能用非法两个字简单概括。
　　第二，不能让农村这个弱势经济体再受伤害。从农村来看，建国以来的六十年，农村与城市不平等，农民与城市市民不平等。国家实行二元化政策，以剥夺农村来建设城市，牺牲农民的利益来满足城市的发展。近十多年来，党和政府确立城市化发展方向，让更多的人在城市就业，减少农民，目的就是实现农村经济的发展。江苏华西村等一批典型作为中国新农村建设的样板之一，在发展经济过程中，为了创办新的经济实体，建立村办企业，乡镇企业，为了配套，也为外地来的科技人员与专家建立公寓楼。这是小产权房的开始。经济发展好了，村里为农民建别墅。专家别墅与农民别墅在一起，多年来中央领导在考察的过程中无不赞许。那个时候起农村也就开始建设一些住房对外出售，虽然量比较小，但是主要对象城市的离退休人员，技术人员。房价也没有像现在这样疯涨。那个时候不是问题，难道现在就有问题了？农村这么做，一是解决了农办企业的技术人员居住问题，解决了农村经济部分发展资金的来源问题，三是新入住房人口的消费投入拉动乡村经济的发展。有了新的居住群，就有了菜市场，就有了商店，就有了医疗卫生单位，就有了交通等相关的发展需求，从而带动了农村经济的发展。
　　第三，不能让城市弱势群体再受伤害。近些年来，小产权房发展规模越来越大，它有自身的发展空间。其实，深刻的调研一下，就非常清楚，小产权的房的购买者绝大多数是城市弱势群体。城市弱势群体是党和政府富民政策重点的扶持对象。近十多年来，城市在发展过程中，原有的经济适用房从主体地位、从百分之六七十的比例导向滑下来，退居零星补充的位置，价格虽低，数量极少，至今没有达到5%，而商品房却是一枝独秀。占到了90%甚至更多。城市的大多数中低收入阶层在越来越高的商品房价格面前选择了小产权房。最近媒体报道，副厅级官员买不起房，月入八千，两个半月才能买房一个平方米，这是令人寒心的现实。我在调研小产权房的时候深切的体会是，购买小产权房是城市弱势群体的一项痛苦选择。小产权房一个不约而同的缺陷是：位置偏远，周边公共资源缺乏，医疗、教育、银行、商业、邮局多数不配套。许多居住在小产权房的人们为了赶到市区上班，坐在数量不多、线路较少、等候时间较长公交车里，摇摇晃晃两三个小时，那个滋味不是一些有钱人驾着小车开着空调所能体会的。这些人本应享受政府提供的经济适用房，然而我们的经济适用房供应不足，中低收入阶层是含着泪水在购买小产权房。改革开放，让广大人民群众共享经济发展的成果，中低收入阶层应当是重中之重。党和政府要着力保护的人群就是城市中低收入阶层，而小产权的购买是他们无奈的选择。我们治理小产权房，调整对象主要是中低收入群体，我们的政策应当慎之又慎，别在弱势群体的伤口上再撒一把盐。政府领导人应当亲身体验购买小产权房人的生活与奔波之苦，在制订政策时张弛有度。
　　第四，小产权房是老百姓对高房价不满情绪的用脚投票的一种选择。如果没有小产权房作为一种选择，高房价的问题会更严重。小产权房作为中低收入阶层可以选择的一个方式，作为平抑房价的一种产品，也是那些竭力推高房价的开发商、炒房人及其为个人利益不顾国家调控大局的无良学者与腐败官员的眼中钉与肉中刺。让小产权房退出市场，虽然有利于对农村土地的管理，但开发商及其利益集团也将弹冠相庆。地方政府要做的事，是进一步落实中央关于房地产宏观调控的大政方针，让房价与居民收入相适应，不仅要让副厅级官员买得起房，更要让弱势群体能通过适当的方式解决住房问题。与其它城市相比，沈阳市政府坚持中央的经济适用房政策，集中精力平抑房价，市区平均房价至今不过四五千元，其经验与做法应当得到重视。
　　第五，解决小产权房的问题应当与城市化政策相协调。城市化是一个经济结构升级、城市人口逐步增多、城市周边地区逐步成为城市市区的过程，小产权房从总体上来看是城郊经济发展的一个阶段。它在发展城郊经济中起着引进人才、改善城郊投资环境的重要作用，其目标也有吸引城市人口入住，增加周边消费能力，扩大农村居民就业门路的积极意义。我们在重新定位小产权房时，首先应当考虑农村经济发展的思路，考虑城市化进程的发展，不能就农村谈农村。小产权房实际上反映了城市化过程中的一个阶段。如何规范涉及城市化实现步骤问题，需要统筹兼顾。
　　第六，治理小产权房问题，应当立法、统筹与规范三步走：一是农村经济集体经济组织的土地的管理与调控要立法，从法制层面上强化管理。二是控制好城市房价的基本面，让城市高涨的房价逐步回归理性。三是重点调研解决城市中低收入阶层的住房问题，使保障性住房的主体地位与实现途径得到落实。四是在此基础上实施小产权房的规范管理。城市居民购买小产权，如果是仅有一套房，属实现保障型自住功能的，该怎么对待；属改善型的第二套住房该怎么对待；属于奢侈性住房需求、甚至属于炒房投机的情况，该怎么对待，要提供一整套管理思路，有序操作，不能眉毛胡子一把抓。
　　当前是举国上下抗击经济危机的关键时刻，社会承受能力较弱，相关部门要深入学习与深刻领导党和政府的大政方针，努力落实以人为本的科学发展观，统揽全局，对小产权房的处置要谨慎从事，决不能通过简单粗暴的办法激化矛盾，从而损害来之不易的安定团结的大好形势与稳定增长的良好前景。
　　李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。
　　李开发:物业税不一定税率低就好 对老百姓很友好
]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466221#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:21:22 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466221 <![CDATA[李开发谈六连号事件：经适房制度在实施过程&#34;浑&#34;]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466218
李开发谈六连号事件：经适房制度在实施过程"浑"

2009年06月26日08:00 来源：中国新闻网


　　 李开发在北京大学百年讲堂演讲：《中国房地产宏观调控问题与趋势》
编者按：最近发生的武汉经适房6连号严重造假事件，让经适房的公平公正问题再次处在了舆论的风口浪尖。随着媒体曝光越来越多的经适房在建设、使用、分配过程中的造假事件，公正性将如何保障成为大家关注的焦点。中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示，经济适用房制度在基层的实施过程，可用一个字来概括“浑”，问责制迫切需要亮剑。
　　2009年的6月12日，江城武汉某小区经适房摇出了六连号。统计与概率学者说此概率大约是千万亿分之一。过去查血缘关系DNA最多精确到四位数，现在精确度居然上升了一亿倍。有媒体报道说，老百姓叹惜，“找出来了又怎么样，无非就是取消认购资格，把摇中的房子收回去。”
　　在这次嘲弄全体中国人智商的经济适用房摇号事件后，有人发现，摇中六连号的6个人其购房资格证明也相连。此6人在今年5月底至6月初突击迁移户口，而且相应的申请资料也是假的。而这些假资料，很顺利地通过了街道、民政、房产部门的层层审核。更为神奇的是，这6人还都顺利地在公认是“科学”“公正”的摇号机中摇中了。
　　其实事情非常简单，说破了就是一窝案，层层作弊，连环造假，作奸犯科者胆大包天，公然藐视全社会的智商，公然藐视社会主义法制，连带还有刚刚在中央通过的官员问责制度。造假已经是秃子头上的虱子，还有什么事情不能干？而目前，就这么天大的怪事，脱不了干系的官员们目前仍然自由出入，连个双规也没有，所谓的违纪违规的查处还刚开始，什么时候有调查结果还真的不知道。
　　再回过头来看看执行了快十年的经济适用房制度，在实施过程中也是一团糊涂账。君不见，曾经有媒体报道过，有的经济适用房的套型面积超过２００平方米，有的购买经济适用房的开着宝马车去上下班。更有甚者，在出售已经到手的经济适用房时，有的甚至大言不惭的说，房子里面装了七个空调，整个装修费用高达五六十万元。由此可见经济适用房制度在基层的实施过程，可用一个字来概括，“浑”。
　　其实，研究制度经济学的我们见怪不怪，从计划经济到市场经济的过渡期，也是体制转型时期，突出的现象就是问题频发，制度不到位，另一种说法是制度腐败。治理制度腐败要有硬招。
　　记得若干年前，我在基层调研工业设计与产品设计时颇有心得。某工厂是一个羊毛衫厂，员工要进入羊毛衫厂的设计部门，每个月必须拿出三个设计新款式才能拿到基本工资，三个月内设计式样展出后没有订单，就得下岗；核心的还有不封顶的提成工资计算方法，是这个设计师的设计产品销售量，六个月内销售达五千以上到一万件之间的，可提销售额的３％，销一万零一件以上可提５％。那时候数码相机也远不普遍，设计人员不论是逛商场还是出差，差不多都随手带个小本子，看到新的设计式样马上画下来，琢磨推陈出新。所以那个厂的高薪岗位从不靠关系，那个厂不过几年就成了亿元企业，许多设计人员家里有了轿车。为什么呢？因为市场的检验是最有效的通行证，能做事，会做事，做好事是要来真格的，要有真学问，要有真水平，也要真干事。
　　依照这个案例，一对照，很快就会发现问题症结。一是具体制订政策的人浑，政策没有可操作性，制订者或者是根本没有实践经验，或者是极度不负责任。对照中央政府刚刚通过的问责制，参与制订政策的人应当下课，辞职，否则是对社会的不负责，对制度的不负责，对政府威信的伤害。二是审查制度的人不负责，或者是没有足够能力，不能发现其中猫腻；或者在审查过程中不负责，不尽责，也需要问责，下课。三是操作制度的人要问责，为什么没有及时发现其中问题，为什么发现问题没有及时上报请示，为什么发现以后没有立即采取措施纠正错误？去年有一时期，我在河南省大别山老区信阳市调研时，最大的感受就是市县党委政府敢抓敢管，治官有方，业绩至上，动真碰硬。比如说一个小小的禁酒令，中午不准喝酒，许多地方说过了也就完了，但是在信阳就是来真的，中午喝酒被查出了要丢官，所以能让下午上班官员精神抖擞地工作，这样的做法带来的是官风正，民风正，社会清明，经济发展迅速。信阳的做法告诉我们，明确有责，才能问责，才有责任；厉行问责，才知得失，才有上进。
　　过去的二十余年，我在地方工作过，也在部委研究单位工作过，研究过政府执行力的课题。最大的感受，就是一些机关、一些部门的官员执行力不足，因此操作起来成事不足，败事有余，小病拖大，大病拖沉，许多小矛盾发展成大问题，深为民众垢病，所以也深切体会到党政机关官员问责制出台的及时与重要。但是也应当看到，尽管问责制出台了，并不等于大家就都会自觉警觉起来，就会努力振作精神做好工作，光是朝天放一空枪不能起作用。问责制这把悬在官员头上的达摩克斯之剑如果总是不落下来，就会成了摆设。我们真的迫切需要亮剑，用剑。
　　应当看到的是，在一些机关、一些部门，问题成堆的地方，官员们墨守成规、混日子的现象相当突出，许多简单的老问题却总是拿不出对策，甚至别人拿出对策了他也视若无睹，久而久之老问题常在，新问题频发，这种情况应当成为官员问责制重点治理的雷区。举例说，去年有一次会议讨论执行力，我就整治倒卖火车票的治理方案做了报告，提出了方案，媒体都作了报道。可是后来的结果居然是无人问津，年底火车票倒卖依然如故。该治理方案极其简单，不妨在此再介绍一遍：就是在火车票的管理软件上增加一个四位数的数码框，购买火车票时报出身份证最后的四位数，打印在票面上，上车时查票时可以与身份证对号。专业人士说，这个设计对车票的软件升级只需两小时，而设计就更容易。对购票人来说，没有任何麻烦；对售票员来说，四个阿拉伯数字，工作量也非常有限，对保守购票人身份信息来说，没有造成侵权与泄漏，即使代其它人购几张票，也不过是抄几个数字而已。但是就这么几个数字，对售假票，制假票，倒卖假票的，万分之一的概率，简直就是灭顶之灾，再怎么想炒也炒不起来，专家们都说好办法。然而就这么一个方案公布了，报道了，相关部门的个别官员就是听而不闻，视而不见，火车站倒买高价票依然如故。象这样的官员，人民用税收养活他们，他们却占着茅坑不拉屎。如果这些人不下课，不下岗，不辞退，人民不会答应。过去也就罢了，但是现在中央通过了党政机关问责制度，容不得这种行为再次出现，更容不得继续滥竽充数。
　　一句话，党政官员问责制来了，我们要对那些贪官、庸官、懒官、浑官亮剑，用剑，千万别以为老虎打了个盹，就以为是病猫了，更不要再弄出“躲猫猫”、“俯卧撑”之类的千古笑料来。（责任编辑：王日晨） ]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466218#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:15:46 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466218 <![CDATA[李开发谈辽阳与杭州车改争议:政府改革须有章法]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466216
李开发谈辽阳与杭州车改争议：政府改革须有章法

2009年07月06日 08:41 来源：中国经济网 李开发


　　　　　　　　　　　　李开发接受《经济日报》中国经济网专访

最近几天，新闻猛传辽阳宏伟区车改方案，舆论关注质疑很多，吸引了全社会眼球。作为一项节约支出改革方案，其实首先应当思考与过去相比，是支出增加了还是减少了。社会的企业与个人是税收的提供者，为纳税人省了钱，如果却得到了不落好的缘故，那就说明我们的改革工作没有做到位，好事也没有办好，缺少与纳税人的沟通。而这一点着实重要。不要以为你为纳税人省了钱，纳税人就会感谢你，关键是让纳税人起到当家作主的作用，努力实现好人好事好效果。笔者研究政府执行力，感到是个活典型，可供社会参考。
　　依《新快报》的消息，宏伟区车改方案，县团级每年可领车补7.6万；该区政府办证实改革已实行半年多。前不久的新闻也报道了“杭州局级干部每月车补2600元”的新闻，“重庆区级政府三年公车消费6071万”正在接受当地纪委调查。而这一次又添了猛料。值得大家认真对待、讨论与思考。
　　一、公务用车改革势在必行。
　　这些年来，公务用车一直是政府工作的费用开支的一个重要方面，事情多了，办事要提高效率，就要配备公务车。按照我们以往的工作经验，许多费用如果不从用车制度改革下手，几乎没有办法落实。通常，一个区级领导，公务用车，按时下的油费，每个月1500元到2000元也算是比较低的了。按2000元，按每100公里油耗12立升计算（这个与路况与车速有关），相关于不到3000公里的行程，再按时下的油价来计算，真的不多，全月出车公里数相当于上班族私家车仅四倍。保险费每月按350元算，养路费按150元一个月计算。聘用一个司机，月工资按2000元计算，目前劳动保障制度约正常工资的三分之一计算，还要支出680元。由于是主要领导干部，白天与晚上，有事就要用车，汽车司机是常常要加班的，周日时间，还有夜班，加一天班按两个工作日计算，如果连夜班加周日的情况，每月加五个班，要支出750元，其它杂费与过路费、过桥费与停车费，按每个月800元计算差不多，这样，每个月油费养路费保险费为2500元，司机工资按、四险一金费用，加班费三项加起来，是3430元，过路费过桥费停车费，加起来是800元，这样算来，总数是每个月支出6730元，比上面的标准补助要少400元。还有一项根本没有算，就是如果临时出差，司机的住宿费，餐费，如果略加放手，一个月又是3000元。如果没有这样的制度，会出现许多大手大脚揩油行为，估计每个月上述费用可能要升一倍，即现在改革后是每个月相当于6330，不改则可能是两倍这个数。
　　因此，辽阳的改革是：做了好事，但回报却是负面的，这一结果值得深入思考。
　　二、改革须有章法，政府要研究如何把好事办好。
　　从来改革都是有风险的。消弥风险，就在于前期工作做细做实，否则会出了灯油前站在黑地了，做好事不落好。这是我们这几年改革的明显不足之处。信息时代，互联网时代，政府也要学会与时俱进，不仅关门讨论了，也要公示，宣传，到群众中去征求意见，让群众理解，支持我们的改革。
　　那么，我们要学会些什么呢？
　　一是政府决策时学会让人民群众参与。在公车改革上让纳税人与群众组织参与。在测算与拿方案的过程中，要把过去的账目计算清楚，让人们有比较有鉴别，知道你这是好事，是为纳税人省钱的事。过去多少，改革以后省了多少，要不要改革？好处在那里，效果在那里，要向老百姓一一讲清楚。讲清楚了群众才会理解，明白，支持。通过什么形式让社会参与呢，研讨会，征求意见表，座谈会等都是恰当的方式。
　　二是要学会完善程序。程序不是形式，是征求民众意见并履行法定手续的过程。许多时候，我们一些基层政府的改革，常常喜欢领导关起门来拍板，未完善程序，在群众中容易形成少数人决策的错觉。一个好的方案如果没有程序的完善，其实是没有合法性的。让人民当家作主，征求意见，公示，人代会投票，这是都是履行集体决策的必要程序，不完善程序就犯了一言堂的错误，结果会适得其反，包括杭州与辽阳的公车改革就是如此。
　　三是办好事要有章法，执行结果应当定期反馈，晓于大众。
　　这些年来，许多地方，许多单位，实施了许多改革措施，从效率上或者效益上，多数有了显著成绩，但是，总结不够，晓于大众不够。一些领导同志习惯于埋头干事，不习惯于与群众保持正常密切联系的沟通。结果是群众了解不多，或者知之甚少，从而导致群众对政府的一些改革措施不参与，不支持，甚至有抵触情绪。象辽阳的公车改革措施，杭州的公车改革措施，就是要及时的总结，定期向社会公布，算明白账，这些工作看上去也花去了不少精力，但是它能化解群众的质疑，赢得群众对改革的关注与支持。我们各级政府官员要明白的是，我们是在为民众做事，人民群众的满意不满意、赞成不赞成，支持不支持，始终是检验我们工作是唯一的标准，政府办好事也得有章法。
　　李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。
　　
（责任编辑：曹元水） ]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466216#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 19:06:45 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466216 <![CDATA[李开发：楼价高涨显示实体经济困局 政策需调整]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466213 李开发：楼价高涨显示实体经济困局 政策需调整
2009年07月10日15:47 [我来说两句] [字号：大 中 小]
来源：搜狐财经 作者：祝慧

李开发和清华大学建筑学院毛其智副院长（右）一起出席联合国城市规划论坛
　　　　　　　　（毛其智：中国著名城市规划专家，中国城市规划学会副会长，会议主要发言嘉宾　　　
　　　　　　　有：联合国减灾署署长，哈佛大学城市规划系主任，日本京都大地震重建总设计　　　　　　　　　　
　　　　　　师，加拿大国家防灾减灾总规划师等，李开发先生和毛其智先生均为大会演讲嘉宾）

【搜狐财经经济复苏之路系列报道】——房地产篇
在经历了全球金融危机的冲击之后，2009年上半年，关于中国经济开始强劲回暖的预期在全世界蔓延。
尽管预期越来越强烈，回暖的迹象也越来越多，但是，影响回暖的各种因素依然很多，前景依然不是那么明朗。外需不稳、内需不足、投资难可持续、消费增长困难等问题正在逐步显露出来；钢铁、房地产、新能源等行业正在经历震荡……中国经济的复苏之路注定充满坎坷，在这样的一段崎岖道路中，搜狐财经将连续追踪和关注投资、消费、出口以及几大支柱行业的变化趋势，以“搜狐财经经济复苏之路系列报道”的形式，推出一系列的访谈、分析和解读，以让网友在我们的分析与观察中触摸到中国经济发展的脉络。
　　犹如火焰喷发，房价一发而不可收拾，究竟是什么原因造成了房价的不断上涨？带着这个问题，搜狐财经专访了经济学家、长期从事中国宏观经济研究的学者李开发。
　　实体经济困难，产业资金集中向楼市转移
　　对于房价上涨，李开发认为，主要是国际经济危机影响重压实体经济，从出口创汇企业到非出口创汇企业，目前正从沿海与中西部发展。虽然有众多迹象显示经济在恢复，但是实体经济困难是严重的。
　　目前我国99%以上的企业是中小企业，中小企业对GDP的贡献率超过60%，由于近五年来，房地产的高速发展与巨大回报率，社会资金大量向房地产转移，原有的贷款额度也不断受到挤压。目前40%以上的中小企业面临生存困难，核心是得不到资金的保障与基本需要的支持。由于工业企业的投资回报率多数为负数，实体经济资金为寻求收益，大量涌入楼市，抬升楼价。
　　李开发指出，热钱投资股市，今年也有较高回报。从年初的1800多点，到6月底，股市上涨了69%，突破了3000点，但是股市价格容易漂移，投入了也有可能缩水，取出来要选择一个安全的地点。与股市相比，楼市投资会获得相对稳定的收益，且有极好的安全性。最近楼市的销售回暖，深圳等多个城市房价的大幅上涨，都显示有大量热钱流入。
　　对于热钱的来源，李开发认为，在经济危机引发的外贸订单减少的情况下，出口大幅下滑、许多工业转向困难，企业没有效益，投资亏损或薄利，为寻求效益，相当多的产业资金进入楼市炒作保值，实现短期持有，拉动房价上涨。
　　今年以来， 我国沿海经济较发达地区，由于欧美企业的订单大量减少，外贸出口普遍下降10%-30%左右，一些地方出现了因为外贸下行导致工业生产月度负增长，这种情况是1990年以来所未有的。而一些沿海城市，外向依存度都非常高，订单减少，出口企业开工不足，企业减员、亏损，再加上危机还同时导致出口产品订单价格下降，出口企业面临亏损甚至巨亏的情况，依然要生产维持非常困难。在这样的情形下，抽离资金另谋效益，成为不少企业主的选择。”李开发说。
　　在李开发看来，外贸形势将如何发展首先要看国际市场，而现在国际市场形势目前虽然有了止跌回稳的趋势，但是众多因素并不明朗，况且美国的经济对中国的影响有6-9个月的滞后期，现在还很难做出最终判断。
　　“目前投资保值的可选择面很小，楼市、股市成为没有选择的选择，吸纳了大量流转出来的其他产业资金流，同时导致实体经济的困难进一步加剧，这种现象应当引起警惕。”李开发说。
　　通胀预期下，楼市保值增值功能相对较好
　　实体产业资金向楼市的转移和集中，更多地体现出企业及个人资产避险的意图，但是此类资金大量进入楼市，真的就能避险吗？
　　李开发认为，投机性需求的过度入市将不断加大房地产市场的泡沫，原因来自于通货膨胀预期。
　　“每一次大的经济危机必然有一段时期有通货膨胀问题。目前对通货膨胀的担心是共同的。对手中持有大量现金流的单位与个人来说，什么是保值增值的投资目标？目前只能看好楼市。它的保值功能是相对较好的。”
　　李开发分析，楼市实际上是半垄断的，尽管千变万化，但是并不是完全市场，“王府井永远是王府井，三里屯就是三里屯，它是不可替代的。它是数十年经营的结果，位置是特殊的。城市的核心区难以改变，房地产的投入有着它的不可复制性。”
　　李开发的观点是，在中国城市化过程中，城市始终是扩大的，城市核心部位的地产减值的可能性很少。因为此，房地产的增值保值功能会优于其他投资品。
　　宏观调控应充分挤压楼市投资效益
　　无论是其他产业资金的转移还是通胀预期的驱使，众多资金的进入让房地产业再次步入疯狂。
　　针对此，李开发认为，要从宏观经济的大局来研究产业平衡与产业发展问题。“从国家层面去看待楼市升温的问题，就不能不予以高度关注宏观层面。只有把握宏观层面才能把握大局。”
　　出口萎缩造成的外向型经济受挫，出口型企业减产停业，势必带来一系列社会问题，大量的产业工人该何去何从？社会就业压力怎么释放？在这一系列反问的背后，是李开发的担忧。
　　他指出，一旦经济危机过去，楼市普遍缩水，投资人的利益、银行大量信贷资产贬值的问题，工业企业的低效益会导致国家的核心竞争力下降的问题、中国在世界经济中的角色与位置，如何保持继续强劲的增长都是一个未知数。
　　“前事不忘，后事之师。20年前在日本的房地产大高涨导致的大泡沫，使得整个日本经济近二十年没有缓过气来，低迷的状况没有完全改善。我们面临着实体经济的长期运行困难与巨大的风险，这应当引起人们的高度重视。”
　　正是因为看到了这些，李开发做出了这样的判断：实体经济复苏并好转，有待于楼市的投资效益等于或低于实体经济效益的政策导向的明朗化。“换句话说，只有工业企业投资回报率高于房地产企业，大量资金回流到几经脱血的工业企业，我们的经济才会在整体上复苏并逐步走出困境。”
　　就此，李开发建议，国家应从宏观经济平衡、产业平衡的角度来操作社会经济大盘，不应以房地产有没有发展为取舍。
　　“房地产业是支柱产业，但与工业、农业等相比，依然是小枝与大树的关系，树之不存，枝将焉附？国家必须从政策上让人们恢复对工业企业的投资信心，采取实质的措施促成大量社会资金回流工业企业，让工业企业的投资收益从低谷走向大幅度增长。此外，挤压楼市投资效益，使其投资效益低于或等于工业企业投资效益，这是我们当前宏观调控最需要做的事情，也是必须要做的事。”李开发说。
显然，在大量资金向楼市涌入的同时，不仅会使楼市形成泡沫，同时也会造成各产业发展的不均衡，在这样的情况下，国家应警惕冷热不均，加大宏观调控，促进产业结构调整。
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李开发：开征物业税的条件成熟与否是个伪命题

2009年06月11日 09:31 来源：中国经济网

· ·住建部称上海塌楼属极端个别 "河景房"质量担忧

· ·北京四环期房近17000元 五环内每平米超15000元


李开发在联合国减灾署与哈佛大学城市规划系主办的

《国际城市重建规划会议高层论坛》上演讲（20080716）


　　编者按：物业税，这一传说中包治楼市沉疴的猛药终于被祭起，目前物业税开征是不是“万事俱备”，各方面条件都已经成熟？中国管理科学研究院研究员、著名经济学家李开发表示，物业税征税条件成熟不成熟本身就是个伪命题。
　　中国正在完成市场经济的转型时期。市场经济的基本要求，人口流动，鼓励竞争，保障公平，因此开征物业税成了题中应有之义。物有税是保有税，强调保有效率。譬如一个城市有300个大户，把城市里大部分地买走，把城市里的房也买走，或者闲置不租，或者坐收渔利。物业税的开征，就是要让那些占着许多房子不用的，赶紧利用起来，不能坐吃资产，这对整个社会没有好处，对富人也没有好处。开征物业税增加了政府财政收入，提高了住房的利用效率，鼓励有钱富人继续努力工作。市场经济国家开征物业税，不过人家名称叫不动产税，反正内容是一样的，已经有上百个年头了，所以闲置的住房、坐享俸禄的后代几乎没有。君不见，美国小布什总统要出台减轻遗产税，从比尔·盖茨到索罗斯，到巴菲特，没有一个不坚决反对。从理论上说，减轻遗产的税率，鼓励富人的后代懒散，没有效率，社会上会产生一些闲即生非的家伙来，也会产生一些四体不勤、五谷不分的富家子弟来，结果大部分会成为流氓地痞无赖，这会造成社会的不公平，也造成子孙们的短视与愚蠢，所谓“富不过三代”，所谓“君子之泽，五世而斩”。数百个巨量富人一起集会，让小布什总统的减免遗产税的想法没有得逞。而这个遗产税的功用与物业税大抵是相同的。要让这个社会有效率，要让社会安定，就不能使贫富不均过于突出，就要对过度占有资源的情况、不劳而获的情况有所抑制。由于物业税对普通老百姓住房有一个较大的扣减范围，所以对普通老百姓确实很友好。问题难在对多套住房的人，对炒房为生的人，这个政策可能非常不友好。因此，物业税的争议便生出两种不同的观点来，有的人说条件不成熟十年都没有办法开征，有人说，条件早就成熟，今年也可开征。其实，照我看，物业税征税条件成熟不成熟本身就是个伪命题。
　　我们先看看说不成熟的理由大致有五。
　　一是必须有完善的不动产登记的实时制度，要求及时登记，按规范登记，我们没有这个制度，资料残缺不全。
　　二是必须是完善的不动产档案管理；老小区，新小区，旧院落与新高楼，旧院落虽然情况比较清楚，但最近几年，搬进搬出，拆迁兼并，有的购买新房，有的出售转让，有的还登记了，有的干脆就没有登记，甚至有的房子的产权至今不清楚。因此这个条件也不具备。
　　三是必须做大量的普查工作。除了建账，见帐，还要见人，即见产权人。因为要征税，就必须与交纳税收的人要见面，详细核实。但时下的购房人太复杂了，这年头买房也特简单，只认钞票不认人。因此，本地的，外地的，农村户口的，城市户口的，中国的，外国的，叫ABCD的，阿猫阿狗的，有本名的，有挂名，有名为别人实为自己的，有名为子女的实是家长的，情况千差万别。这一条我们也没有成熟。
　　四是要处理好与其它税种的关系。目前物业税与房地产领域已经开征的14个税种当中多个税种有交叉，有关联，豁免那一个，全豁免或者是部分豁免，要谈道理，坐而论道三年也谈不清楚。税收那么严格，公平，合理，就得讨论清楚。因此，从这个意义上说，复杂性突出，如果每个税种，研究国外的，研究国内的，做多少个案例，再征求多少个意见，再开会讨论，平衡，恐怕这一项五年也搞不定。这税还怎么征？
　　五是物业税的税种、税率，计算方法，优惠政策，扣减方法与扣减幅度等。每一项的内涵都有许多，有大量的基础工作要做实，不要小看调研、摸底，甄别，研究分析，那一个过程都是有工作量的。税收是个十分严肃的工作，严谨是非常很必要的，成败决定于细节。所以这一条就现状来说，确实也不成熟。
　　再看认为开征物业税成熟的理由，一共有十条。
　　一、国务院已经作出了出台物业税的决定。今年要研究出台是既定的决策。决定了就得做，雷厉风行，不允许不出台。
　　二、从2003年起，物业税的相关研究已经进行了6年多。国家税务总局、中国国际税收研究会、国家建设部、国土资源部、国家统计局等都予以高度的重视，坦率地说，税官们对个中细节早就“门儿清”得很，不要以为他们不清楚。从这个意义上说，这些年的研究与调查，你别真当他们白吃饭了，许多行内人说，他们清楚得很，调研讨论已经为开征物业税打下了坚实的理论基础与实践基础。那些说不成熟的人也太低估我们研究部门的水平与能力了。
　　三、我国房地产市场日趋成熟，不动产数量快速增加，制度建设也日趋完善。老的房产就其台账不健全或有差错的，其比例之小，无伤大局。新的购房户，最近几年的房产交易法规很健全。即使有不足，寻根究底并不难，查实，形成一个明白账不会再用多么长的时间。完全不是一盘散沙、乱麻一团的说法。要花力气来甄别，但要说要多少年才能完成也太邪乎了，太过分了。
　　四、《中华人民共和国物权法》已经出台，产权关系已经通过物权法明确了财产关系，即国有资产与私有财产一体保护的产权关系，这为物业税的计税基础提供了法律依据。
　　五、在形成税收制度方面的细节方面，依据评估法与会计法，物业税征管的改革试点已经空转了3年多，国家财政部、国家税务总局税改试点已初步取得相当成效。从税基、税率、税负、税收收入、计税依据、税率、起征点、减免规定等进行了基本的运转，理论有了，实践也不少，出台前再做些修订也差不多了。
　　六、近几年来，为了研究开征物业税，国内的政策研究单位组团去多个国家考察学习。总理亲自调研的国家也不少。国际上的税收征管的理论与实践，尤其是是美国、加拿大、日本、韩国、新加坡及我们国家香港特别行政区的不动产税制度，或者叫物业税制度，都可以提供我们非常成熟的借鉴。
　　七、对房地产税收与原先的土地出让金等，与其它税种的关系，经过清理、规范，调整，已经有了一整套框架，不象反对的人说的那样心中无数，相反是成竹在胸，了然于胸。
　　八、反对的人认为，物业税的征收取决于对所有的物业要先行评估，这个工作量是天价的工作量。专业人士告诉我，这也是危言耸听。因为，我们有一个资产评估的庞大队伍，而且已经有多年的工作经验。二是住房值多少钱其实是有谱的。因为没有一个住房是独立存在的，它的周边住房，相类似位置与结构的住房多的是，只要三年来与其相同类型的住房售价与市场表现摸清楚了，确实住房的价格是容易的。我国早已有了比较完善的资产评估制度，比较专业的评估人员，物业税的出台中的资产评估细则真是在部分环节如适当修改，推出后很容易适应，大部分评估人员只须稍加培训，就可胜任评估工作。
　　九、虽然物业税开征确实有许多工作要做，有的工作量非常大。但是工作量非常大的问题，我们自有解决的办法。比如，增加人手，增加费用，聘用优秀人才，甚至分工到片，明确责任到人，费用包干，奖优罚劣，许多措施都可以推动落实。实在赶不上，可以先在商业地产较容易的领域先开征，先在一部分城市先开征，逐步到位。
　　十，近20年来，随着经济高速发展，社会财富快速增加，物业税有了庞大的税源。近两年随着金融危机的影响，需要对进出口企业轻徭薄赋，减轻负担，也需要足够的税收来支撑政府财政。同时，多少年强调社会效率之后，社会公平也是急需重视的大问题。建设社会主义和谐社会，就是要让广大普通老百姓能够共享改革开放与经济发展带来的巨大成果。以人为本，科学发展，和谐发展，是整个社会是主旋律。在这个意义上，加快开征物业税就是一个民生的话题，难道我们还能够拖延时日，坐而论道吗，尽快开征物业税，理由当然是十分充足的了。落实国务院作出的决策，容不得拖延塞责，否则有些官员在问责制面前就要交学费了。
　　
　　李开发，著名经济学家，《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事，华商国际城市规划设计研究与培训中心主任。他是坚持中国走市场化发展的主流经济学家代表人物之一。
　　李开发:物业税不一定税率低就好 对老百姓很友好
　　李开发:开征物业税房价会大降说法不靠谱 8大理由
　　中经在线访谈：李开发谈物业税对房地产市场的影响
（责任编辑：曹元水）
]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466210#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 18:41:38 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466210 <![CDATA[李开发:地王频现属于经济问题 引发新一轮泡沫]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466208
李开发地王频现属于经济问题引发新一轮泡沫

2009年07月13日07:55 人民网/房地产/来源：《中华工商时报》

李开发在凤凰卫视《一虎一席谈》中担任嘉宾，
　　　　　　　　　　　　　　　活动结束时与著名主持人胡一虎先生合影留念
随着近期全国多个城市土地拍卖频现“地王”，楼市“泡沫论”再次被引发，而对于房地产市场的调控也再度引起人们的深思。
　　“地王”频现引发新一轮泡沫
　　自5月份以来，有关一个又一个“地王”诞生的消息铺天盖地，全国主要城市，都有地王或高价地不断爆出。尤其以北京为盛，广渠路10号地、通州九棵树地块、奥运村乡地块、广渠路15号地、大兴新地王，“地王”纪录频频被刷新，速度之快有点儿让人喘不过气。
　　根据统计显示，从4月底到6月底短短两个月的时间内，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等10个城市拍出了“地王”。在6月的最后一周，全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600％，成交土地面积253万平方米，环比增加833％，其中，有5宗地块溢价水平超过100％。去年频频“流拍”的土地市场重新亢奋起来，助长了房价进一步上涨的预期。
　　值得关注的是，不仅是这些位置好的地块相继拍出天价，就连一些郊区地块近日也是不断创楼面价新高。以北京大兴为例，在日前的土地拍卖中，大兴地价再创新高，冲上了7248．2元／平方米。按此楼面地价计算，该地块将来房子的售价应在1．3万元／平方米以上。从目前来看，大兴区域内的新房平均销售价格仅在1万元／平方米左右。
　　这些地块的高价拍出，必然会拉高区域房价。业内人士表示，大兴接连出现楼面地价7000元／平方米以上的地块，显然已经脱离了市场。
　　每个新地王或高价地的诞生，都会刺激周边房价“见风涨”，于是，地价与房价的关系再次成为社会焦点。
　　“地王”频现是经济内在问题的外部表现
　　今年以来，从四五月份起，在大部分人尤其是潘石屹、王石等地产强人也认为房价不可避免要下降的情况下，房地产市场和股市却在持续升温。这从一些数据可以看到，多个城市的房地产市场涨幅超过15％，有的更高。而股市从今年年初的1800余点，攀升至3000点位，上涨了69％。“这个现象让人瞠目结舌的原因是，许多人只从单一房地产市场来看房地产市场，这是错误的。”经济学家李开发表示。
　　“今年的房地产市场火爆是一个非常特殊的情况。近年来，我国民营企业普遍出现利润低、投资回报率差的现象，多个行业投资回报率低于3％。这样低的投资回报率，带来两个问题，一是企业效益不佳，银行不愿向其提供贷款；二是企业投资人因为回报率低，抽调其中的资金参与房地产的投资与炒作。最突出的是海尔电器、海信电器、大中电器、物美电器等都大举进入房地产市场。海尔重金进入房地产的事实说明，中国的实体经济问题已经非常严重，为寻求利润，实体经济企业开始进入房地产的投资与投机市场。”李开发分析说。
　　李开发认为，市场上的企业并不承担社会稳定与就业的功能，企业能否生存与发展与利润有关，尤其是上市公司，为了寻求效益，投资房地产是唯一的选择。因此，众多实体企业进入房地产市场。
　　今年以来，尤其是5月份以来房地产市场接连火爆，房价蹿升，在李开发看来，归根结底就是因为实体经济、社会资金找不着保值增值的原因出现的。因为，通常经济危机的结果必然有通胀出现，大量的流动资金从实体经济流出来，寻找保值增值空间，最后只有在股市与楼市上寻找投入点。“房地产价格飞升，地王频现也正是经济内在问题的外部表现。”
　　楼市宏观调控再次面临“十字路口”
　　地王的频繁接龙，不仅让市场一片哗然，引发新一轮的“泡沫论”，也让房地产市场的宏观调控再度走向十字路口。
　　“坦率地说，房地产多年来，泡沫不断扩大，但又与银行的金融体系联系在一起，如果最终出现大问题，可能比想像的要严重。”李开发告诉记者说。
　　“政府当前应当重点研讨宏观经济政策，对产业平衡要高度重视，让实体经济顺利发展、让房地产发展的空间在限制的范围内，才是正道。什么叫合理限制，我想，房地产在社会总投资当中，不能大于15％，房地产在银行贷款中的总规模不能大于15％。这是个底线。”此外，李开发认为，政府要明确房地产调控的目标。“调控这么多年，其实没有建立一个目标，不知道要调控到那里去。‘稳定房价’说了好几年，但稳定在什么水平上，没有人知道。这种状况一定要改变。大多数人没有能力购房，这是最典型的泡沫因素。我们需要从建立房地产调控体系做起，最重要的是明确目标。没有目标的调控是没有作用的。”
　　李开发认为，目前40％的中小企业生存困难，大量实体经济资金回流到房地产市场与虚拟的股市，是整个社会经济不稳的重要特征。抓住房地产市场调控但不能就事论事，要从实体经济如何解决困难顺利发展入手，才能事半功倍。
（人民网编辑王日晨） ]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466208#comment 1 Fri, 24 Jul 2009 18:35:21 GMT http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466208 <![CDATA[经济学家李开发：物业税“开征难”]]> http://622006111.qzone.qq.com/blog/1248466206
经济学家李开发：物业税“开征难”

中国质量新闻网 2009-07-10 14:21:11



由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，牵动的利益群体太广，具体实施困难重重。也因此，国务院在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中“开征物业税”之前仍冠以“研究”二字
已经“空转”多年
5月25日，国务院通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，并要求由财政部、税务总局、发改委、住建部具体负责。有关物业税的问题再一次成为各大媒体关注的焦点。
“物业税真的要出台了？不会那么快吧。”日前，各大媒体关于物业税的讨论让陈先生又一次地担心起来。陈先生今年32岁，山西人，如今在北京某贸易公司担任管理工作，是朋友眼中的“成功人士”——他在北京有两套房子，东三环与燕郊两地各一套。
陈先生平时就住在东三环，周末会过去燕郊看看，不过因为工作比较忙，有的时候一个月也去不了一次。“那套房子基本上闲置着，感觉有点浪费。”陈先生告诉记者，按照有关专家的算法，如果物业税开征，他每年至少需要多支出12000元，“这可是一笔不小的开支呢”。不过，他也表示，并不着急卖掉燕郊的那套房子，像他这样拥有多套房子的人太多了，“我只是个小角色而已。”
事实上，从中国提出对房地产征收物业税的设想至今已历经5年多时间：早在2003年10月，中央就曾提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。自2006年起，包括北京、深圳在内的6个城市和地区对物业税征收进行了“空转”试点。2007年，全国人大提出要研究开征物业税，2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。因此，物业税再次引起社会关注，只不过是旧话重提而已。
物业税在国外是非常成熟的一个税种，其征收基于两大政策目的：一是要鼓励地方政府负起提供公共服务的责任来，地方政府改善居住的环境和提供教育医疗等公共产品方面的支出，很大部分就是通过物业税提供的；二是可以调节收入分配，由于物业税是以不动产为基础征收的，“有产”的富人自然会比那些“无产”的穷人交纳更多的税额，而且政府还可以对社会弱势群体进行一些收税方面的制度设计，进一步减轻其负担。
羊毛出在羊身上
在中国，由于体制原因和历史原因，过去一直没有这个税种，如今讨论的物业税的含义、征收办法、作用、目的等，也与国外通行做法有着比较大差异。
一种普遍的看法是，物业税是房地产发展的一个调节器。如今房价居高不下，越来越多的人将房子当成投资与投机的工具。与此同时，地方政府的“卖地财政”仍在很大程度上发挥着作用，这不仅导致政府短期行为，还成为滋生腐败的温床。
基于这两种原因，征收物业税就成为必要。
“国家出台物业税的目的是保护中国18亿亩耕地红线与打击房地产商与炒房者大量囤房。”一位李姓房地产行业人士表示。不过，仅靠开征物业税就能平抑房价吗？不少专家认为，物业税征收对房价冲击有限。著名经济学家李开发接受记者采访时说，“开征物业税会让房价大降的说法不靠谱”。他指出，许多人热切盼望开征物业税能控制当前的房地产泡沫，平抑过高的房价，这其实是不了解政策制定的复杂性。
那么，物业税能否抑制房地产商囤房与投资者炒房呢？陈先生从来不承认自己买房是投机，更不是炒房。他告诉记者，“炒家们大都是买期房，在办理房产证前就卖，根本不给你征收物业税的机会，怎么能抑制炒房呢？”
其实，像陈先生拥有两套房产的人在北京不计其数。陈先生认为，即使国家出台了物业税，但最后还是“羊毛出在羊身上”，炒房者和地产商都会将税率转嫁到租赁者与购房者身上。网上有人曾作过这样的形象比喻：“物业税对于购房者来说，无非是把原来一次性要交清的钱分成多次交了，这就等于快刀变成了慢刀。但不管是快刀还是慢刀，都是要切到消费者的身上。”此外，在当前的制度模式下，物业税能对地方政府起到多大的调控作用，许多专家也持保留意见。
按照目前中央对房地产税制改革的设想，物业税是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。而物业税一旦开征，意味着目前开发商一次性支付土地出让金的模式将会改变。
资料显示，目前，中国地方政府的主要财政收入就是土地出让金，有些地市比例高达60％?70％。来自国土部统计数据显示，2007年全国土地出让金近13000亿元，2008年为9600亿元。为此，地方政府势必要保护自己的利益。若得不到地方政府的大力支持，物业税征收结果难料。
实施困难重重
由于复杂的体制矛盾与利益纠葛，物业税进入中国或有“淮南为桔、淮北为枳”之忧，人们的诸多担心不无道理。目前，由于税率、税基和征收对象等问题尚未解决，牵动的利益群体太广，具体实施困难重重。也因此，国务院在上述《意见》中“开征物业税”之前仍冠以“研究”二字。不过，著名财经评论员易宪容认为，从理论上讲，如果有一个公平公正的物业税体系，房价增长过快的问题可以解决，房价可以降下来，受益的是老百姓。
而著名财经评论员时寒冰则表示，物业税就是把交易环节、开发环节的税收向持有环节转移，它是一个税收的转移过程，而不是一个征收的过程。也就是说，物业税开征并不意味着增加居民的负担，如果它的结果导致了居民负担的增加，那么就说明我们的物业税改革走偏了。
“我觉得今年开征物业税可能性不大。”6月5日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示，“每项政策出台都有一个过程，需要一个过渡期：从研究到出台需要一个过程，而从出台到完善也需要一个过程。目前时机和条件尚未成熟。”
“物业税开征是一个很复杂的问题，目前物业税正在研究中，因此今年开征物业税可能只是停留在研究层面，短期内开征可能性不大。”6月10日，英大证券研究所所长李大霄在接受记者采访时也表示了相同的看法，“从目前看，物业税实际开征至少在三五年后。”
有关专家向记者分析，物业税征收面临三大难题：第一，作为房地产开发主要受益方的地方政府。因为开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这让地方政府缺乏征收的积极性。
不过，“初步开征物业税时全部取消土地出让金可能性不大，还有一部分可能会征收，只是一个比例问题。”杨红旭分析认为。
第二，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。杨红旭表示，“这是一个需要完善的过程，征管过程需要完善，个人征收意识也需完善。”
第三，中国缺乏有经验的地价师、评估师。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。根据香港经验，评估价的可靠和及时更新需要立法和强大的专业队伍建设，香港税务分管此税种的公务人员超过百人，而我国在短期内无法达到这种条件。
对此，著名经济学家李开发进一步阐述了他的看法：近几年我国经济发展较快，税收出现的新问题使税法改革完善的工作量非常大，而税收的改变特别严格，要经过很多案例、市场调研和反复论证。所以一个税收的调整，都会经历几个月、一年，甚至几年的时间，才能使税种、税法规范和长期固定下来。再者，因为物业税主要面对不动产，是土地和土地以上的建筑物这两大部分。大量的财产没有变成私有财产，没有变成个人固定财产的时候，征税存在主体和对象模糊不清的问题。
只是时间问题
“从国外发展经验看，征收物业税是未来的发展趋势。”杨红旭向记者分析道，从国外征收情况可看出，物业税是有效的房地产市场调控手段。
征收物业税在美国已经有上百年的历史。美国为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。事实上，美国民众缴纳的税种中，物业税块头最大，每户每年动辄数十万美元乃至更高，因物业税是根据个人财产当年的市值比例计算。
加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是物业税收入，约占总财政收入的58.4%。温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人优惠30%?50%。除此以外，不仅100%收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。
荷兰对房屋课征的税收，一种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。第二种是房屋消费税，对房屋使用者课征。我们目前讨论的物业税类似于第一种，即财产税。
为此，从国际经验来看，开征物业税以改革现行的房地产税制是必然趋势，符合国际潮流，而我国物业税也只是时间问题。
编辑：谭志娟

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