http://622006185.qzone.qq.com Fri, 27 Nov 2009 16:08:03 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Fri, 27 Nov 2009 09:46:28 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1259316273

就房价问题答某机构分析师

问：曹老师您好，我是中国****投资公司的****博士，上次很高兴跟您交流了很久。您对我写的能源报告能否给予指导，让我进一步改进。我在网上看了您的博客，觉得非常好。我现在对房地产行业比较感兴趣，很多问题想向您请教一下。
高房价是老百姓心中永远的痛，但是从券商的行业研究员以及房地产从业者的分析来看，城市化和经济增长会支撑房价的上涨，从政府角度看，土地财政和房地产的GDP拉动效应都令政府不舍得打压房地产。在这些因素影响下，房价如何才能减慢涨幅或者下跌。
另外，还有一个很重要的问题也想请教您，房价到底多少合适？如果直接比较中国和发达国家的房价收入比，是否合适？发展中国家的房价收入比是否是一个更合适的替代指标？另外，还有一些制度因素影响，比如发达国家有物业税，他们养房子更贵，这是否是导致国外房子便宜的重要原因。
我考虑了一个指标来衡量房价高低。我们北京的租售比在600左右（我现在租的房子就是这样），那么换算成居民住房的PE应该在50倍左右，房地产上市公司的市盈率也差不多，中国股市的PE大概在20多倍，两者是2：1的关系。而美国等发达国家的房产租售比100，换算成PE是8倍左右，房地产上市公司的PE约11倍，其股票市场的PE差不多15倍，两者比率1：1.5。如果这么看的话，在中国，同样是金融资产的房子比股票贵一倍，而在美国房子比股票反而要便宜些。您觉得我这样考虑是否合适？

答：你的能源报告注重市场需求、技术和关键成功要素，很有深度，比如风能的向岸风、离岸风分类，给我留下了很深的印象。
发达国家房价低本质上在于城乡土地在老百姓个人手上，且居民都有自建房的权利。这样作为中间机构的房地产投资商，或者预先建造然后销售的建筑商，所提供的住房应当在性价比方面优于自建房，才有可能获得市场，同时企业有能力以更低的成本提供消费者满意的房屋品质。请注意，这里的能力来自专业化、技术创新和企业家才能等方面，这些因素是企业存在的基础。

房价本质上受家庭可支配收入的约束，所以用房价-收入比是科学的。当前北京市的房价-租金（月）比600：1，折算成年租金为50：1，这里的租金是毛收入，没有去除各种折旧、低值易耗品消耗、维修、空档期、税收等部分，如果扣除，则可以借鉴PE至少为100，比股票要贵一些。
问：房价上面我是忘了考虑折旧等因素，这样看起来房子更贵。但是现在投行人士都认为长期涨，中短期可能有周期性波动但不会大跌。不知道百姓的实际购买力能否支撑他们的判断？虽然现在年轻人的收入提供不了住房，但是可以啃老。不知道这种行为有何更深远的后果？

答：投机最重要在一口气，如同股市的“人气”。正如某领导人所说的“信心比黄金重要”，所以造就了中国由股市、房市构成的大赌场。
目前的住房购买主要靠信贷支撑，但购房者本息的归还，根本上受实际收入约束；即使能够啃老，又必然限制了三代人的正常消费，而居民消费是任何经济体增长的根本动力。这样看来，中国经济在不远的将来，经济的大幅的回落甚至发生如同美国一样的金融危机，估计难逃一劫。由此，作为先行指数的房价，回落应当更早。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1259316273#comment 0 Fri, 27 Nov 2009 09:46:28 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1259316273 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1257915265
土地投机是中国房地产开发的行业本质


今年3月以来，房价再次上涨催动了住房的大量需求，再现了2007年供不应求的疯狂局面。与住房市场同步火热的，是连创新高的土地市场。然而，土地市场展现给我们的，是迥然不同的冷热局面：一边是火热的土地拍卖，一边的已拍土地却是杂草丛生、批而不用。根据我的观察，在我国，土地长期闲置的现象在各地都大量存在，其中不乏曾经名噪一时的“地王”。据统计，2009年三季度末，全国排名前10名的上市房企囤地规模已经达到3亿平方米。
很显然，土地囤积并不是2009年的新现象，而是我国房地产开发特色下土地市场的一个常态。根据戴德梁行的分析，1998-2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
为什么随着土地价格的高涨，土地积压和浪费现象越发严重，土地价格完全失去了调节土地资源配置的作用了呢？我认为根本在于房地产开发商对于土地的高度投机所致。
根据中国的《宪法》规定，城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有，国家可以根据公共利益的需要，对农村集体土地进行征收。这里有一个重要前提，土地一旦转为城市用地，必须经过地方政府征收，不管土地用于商业开发，还是公共利益要求。由于混淆了公共利益与商业开发之间的关系，地方政府成为城市土地供给的唯一垄断者、经营者。政府不仅以“国家征用”的借口压低农民集体征用价格，而且通过“招拍挂”的方式，尽可能高地获取土地收益。
在住房开发方面，基于所谓“统一规划、统一开发”的要求，地方政府又将房地产开发商作为土地唯一的需求者。例如，在现行政策下，政府严格限制居民个人和集体自住建房，禁止非开发企业建设开发住房，而将房屋建设开发的权利赋予房地产开发商，使得开发商可以充分利用其垄断经营的优势，哄抬地价和房价，造成房价节节升高。由此产生的土地升值部分为地方政府和房地产开发商瓜分。
根据现行土地政策，城市周边的集体用地，只能作为城市政府土地征用的储备，土地城市居民购买农民宅基地受到严格禁止，广大的农村房地产，不能对城市的高房价形成平抑。例如在我国一些城市外围，存在着大量的由农民集体组织建设开发的楼房，称为“小产权房”。由于没有经过地方政府征用和开发商的“合法”开发，这些房屋尽管在品质、使用价值上与商品房相差无几，但不能获得合理产权，也就不能对高价的“大产权”商品房市场形成有效平抑。
按照土地所有制的本来含义，集体所有制土地由农民集体经济组织所有，供集体经济组织内的农民占有、使用和处分；国有土地本质上属于全民所有制性质，土地应当通过合理配置供全体人民无偿使用。但由于政策制定上的问题，集体土地只能被政府“国家征收”，政府收储土地则通过“招拍挂”的方式批发给房地产开发商，再由开发商以售房的方式卖给城乡居民。地方政府、开发商通过转售土地，层层转移了社会财富，这是造成中国城市地价节节升高、房价居高不下的重要制度原因。
在我看来，囤地是开发商实现盈利的根本方式，也是中国房地产开发业的行业本质。根据我的研究，中国房地产开发商的基于从事购买规划设计、建设施工、监理服务、房屋销售等所谓“管理”的劳动，其盈利大约只能占到全部盈利的不到10%，而其余90%以上的盈利，则来自土地的升值。为了实现土地升值，房地产开发商普遍倾向于直接囤积土地，“围而不建”；或者借口由于资金、规划变更、拆迁进度慢等原因，有意通过“分期开发”、“政府公关”等方式，延长土地开发周期，借以最大限度地以少量资金获取超级暴利。
在我们现有的规定中，对土地闲置现象是有明确惩罚措施的。比如，超过约定期限一年不开发的，政府征收土地出让金的20%；超过两年的，政府可以无偿收回。有这样的规定，囤地现象为何禁而不止?某些地方政府是不是也有责任呢？答案是肯定的。由于土地是地方政府财政收入的重要来源，虽然说“地方政府是土地的批发商，开发商是土地的零售商”，不仅在市场上，而且在私人关系上，房地产开发商与地方政府之间，已经形成了密切的战略联盟。于公于私，地方政府都有纵容开发商的理由。
怎样解决房地产开发商囤积土地的问题，可以从短期和长期两个方面解决。从短期看，可以因循现有的土地政策，坚决依法收回房地产开发商囤积的土地，将其用于经济适用房、廉租房等“保障房”供给，用于满足特殊科技人才、中低收入居民的住房需求；从长期来看，应该彻底改变现行不合理的土地制度，除了用于“公共利益”的，应禁止地方政府用于商业开发用途的土地征收。政府应在主要负责土地利用规划、城乡规划的基础上，应当通过农民集体与土地使用单位的市场交易，实现土地资源的高效配置；应通过征收不动产税、土地闲置税、土地增值税、资本利得税等税收政策，解决地方政府财政收入不足问题，同时抑制企业和个人炒作房地产牟取暴利的发生，建立一个统一城乡规划和土地权利的、持续健康发展的房地产秩序。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1257915265#comment 0 Wed, 11 Nov 2009 03:45:27 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1257915265 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256307336 向高房价宣战

（目录）

说明：由于出版社初审编辑看稿非常认真，对于不易把握的地方，都要我进行较大幅度的修改，造成图书出版延滞。最早计划的10月出版推迟到11月中旬，我看最有可能在12月初面市。全书篇幅为24万字。这里先把目录发出来，大家可以一睹为快。

序：用智慧和良知为住房民生呐喊（时寒冰）

前言：中国必须向高房价宣战
第一部分：中国房地产形势分析和对策建议
第一章从房地产看中国宏观经济走向
第二章中国城市房价仍有40-50%的下降空间
第三章中国的房价到底高不高？——高房价的形成及国际水平比较
第四章房地产泡沫破灭之殇——中国海南省、北海市及日本、美国的惨痛教训
第五章出路何在——怎样解决高房价？

第二部分：精彩对话•激情辩论
1.愿作人民的经济学家
2.谨防鼓励购买高价房透支未来
3.专家是否与开发商对立而生？
4.近期中国经济复苏无望
5.地产三剑客：疯狂拿地对房地产的影响
6.与牛凤瑞、邹东涛PK中国房市
7.地产三剑客央视首聚：投资我主张 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256307336#comment 134218240 Fri, 23 Oct 2009 14:15:36 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256307336 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256362686 向高房价宣战

（目录）

说明：由于出版社初审编辑看稿非常认真，对于不易把握的地方，都要我进行较大幅度的修改，造成图书出版延滞。最早计划的10月出版推迟到11月中旬，我看最有可能在12月初面市。全书篇幅为24万字。这里先把目录发出来，大家可以一睹为快。

序：用智慧和良知为住房民生呐喊（时寒冰）


前言：中国必须向高房价宣战
第一部分：中国房地产形势分析和对策建议

第一章从房地产看中国宏观经济走向

第二章中国城市房价仍有40-50%的下降空间

第三章中国的房价到底高不高？——高房价的形成及国际水平比较

第四章房地产泡沫破灭之殇——中国海南省、北海市及日本、美国的惨痛教训

第五章出路何在——怎样解决高房价？

第二部分：精彩对话•激情辩论

1.愿作人民的经济学家

2.谨防鼓励购买高价房透支未来
3.专家是否与开发商对立而生？

4.近期中国经济复苏无望

5.地产三剑客：疯狂拿地对房地产的影响

6.与牛凤瑞、邹东涛PK中国房市
7.地产三剑客央视首聚：投资我主张 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256362686#comment 0 Fri, 23 Oct 2009 13:52:53 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1256362686 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1253791208 量跌是价跌的前奏 楼市拐点迫近
近期京沪楼市成交量出现大幅度下降，房价也出现了“打折”现象，有观点认为近期市场“拐点”信号已经隐约出现，我同意这个观点。即使有“金九银十”的传统，但成交量的逐月大幅度下降，将是一个不争的事实。楼市成交明显下跌，房价短时间内虽然不会立即下跌，但随着成交量的下滑，房价将出现下降的趋势。
从目前各地的市场表现来看，下半年房价将有所调整。短时间内房价可能保持稳定，但是年底房价下跌的可能性极大，甚至会在年底之前更早调整。
我坚持认为，房价回落是个长期趋势，未来二年后、三年内中国城市房价有50%的调整空间。这个判断基于以下影响因素：第一，货币政策作为一个短期干扰因素导致房价短期上涨，甚至是报复性的上涨，所以对于明年第一季度国家为了保增长再次疯狂放贷要保持警惕，但2007、2009年的经验告诉我们，疯狂信贷政策注定不能持续，房价将在信贷政策失去空间之后补跌；第二，要考虑中国经济增长前景，目前中国经济缺乏根本的拉动动力，政府大规模投资属于饮鸩止渴，未来时期加上房价崩溃造成的影响，政府投资可能给中国银行业带来灭顶之灾；第三，要考虑房价-收入比、房价-租金比、房屋空置率等指标所显示的房地产炮沫崩溃的危险。因此，不管政府如果保房价，都不能改变房价长期回落的走势，最迟明年三四月份回落，而且应当是一个深度回落的开始。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1253791208#comment 134218240 Thu, 24 Sep 2009 11:20:08 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1253791208 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1252917443 房地产升值不创造丝毫的社会财富
在这个全民投资、投机而不是消费的时代，那些能够买得起房屋的人群，所追求的一个重要目标，就是实现房屋升值。然而，在我看来，即使房地产升值千万倍，绝对不创造一分钱的社会财富，而只能创造泡沫、不公平和罪恶。
有一次在《一虎一席谈》节目，一位开发商嘉宾争辩道，开发商是社会财富的创造者。他的现身说法，是购买他开发的楼盘的人，他们的房屋都升值了。所以，他在为社会创造财富。
我当时就反驳他：“是房屋面积变大了，还是质量在使用过程中提升了？”他立刻张口结舌、无从回答。我随后说，房子还是那个房子，而且在使用一段时间之后，只能变得更旧了，本质上在贬值，何来升值？！所谓升值，不过是货币贬值的膨胀现象而已；当然，当土地被既得利益垄断时，土地升值也意味着社会财富由土地使用者向土地拥有者集中。在中国的现实中，就是商品房消费者通过购买高房价，其财富向地方政府、房地产开发商、住房投机者的转移，而社会总财富保持不变。 也许，像任志强这样善于强词夺理的开发商会说，没有我们开发商，你们的房屋就盖不成了，所有的房屋建设生产活动就得停止。这说明了什么呢？这能证明开发商在其中做了什么有用的工作吗？恰恰相反，正是这种不合理的制度，阻碍了城乡居民自主建房、创造美好家园的积极性。开发商们说他们建设的房屋经过了统一规划、房屋质量有保证，但是中国现代城市的乱像，很大程度上是开发商和地方政府“官商勾结”、任意修改城市规划的结果。
从另一个方面说，我们的政府不允许人民自建房，而只愿意为开发商提供土地和规划许可，正是政府不作为、远离人民利益、维护既得利益集团的明证。这样的政府想获得人民的支持，只能靠在舞台上自演自看了。
所以，那些没有经过人类劳动的，所创造的财富，不过是借助“吸星大法”的巧取豪夺、“合法”转移；而所谓依靠智慧取财，根本上不过是一种奸诈和欺骗，比之赌场的输赢，一点儿也高明不到那里去。
至于天赐的珠宝、钻石，则在于发现的劳动，而其中不乏一些运气者。和珠宝、钻石相比，那些“食利者”提供的社会财富，除了掠夺，就是社会的不平和仇恨，他们不过是社会垃圾、渣滓，虽然他们衣着光鲜地活跃于最高级的政治、经济舞台上。
对于那些梦想通过房屋升值拉动房地产投资，进入拉动经济增长的政治家们，除了愚昧无知，不排除他们就是既得利益集团的代言人，等待他们的，将是经济社会的混乱、历史的灾难和人民的万古唾弃。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1252917443#comment 136315392 Mon, 14 Sep 2009 08:37:23 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1252917443 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251945442 房价，让谁欢喜让谁忧?
――访中国社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海
2009-8-29 中国经济导报
本报实习生 刘念 张艺馨
　　近期房价上涨过快，高房价的挤出效应严重影响到了居民的日常生活和消费行为，社会各界关于房地产行业泡沫的争论日益激烈，保持房价稳定甚至降低房价再次被有关部门提上议事日程。针对当前的房价问题，本报专访了中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员。
　　 “房价上涨的最大推手是投机资金”
　　 问：近期房价地价之间的口水战愈演愈烈，众说纷纭中您认为究竟是哪些因素推动了房价的上涨？
　　曹建海：2009年的房价上涨，主要因素是投机资金，即宽松货币政策下的大规模信贷投放，特别是银行大面积推出的住房贷款，这是房价上涨的最大推手。因为房价上涨速度明显，很多家庭由于担心通货膨胀引起的货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。当然，根本的原因还在于国家对于房价缺乏必要调控。目前，我国继续把房地产业作为拉动国民经济增长的主导力量。但是历史证明，任何国家的这种增长模式是注定要出问题的。即使是世界上经济比较发达的日本、美国，依靠房地产拉动经济的最终还是会因为房价的回落，而导致严重的经济危机和金融危机。
　　 问：您觉得是什么原因造成了我国要依靠房地产来拉动经济的增长？
　　曹建海：因为我们国家居民收入差距过大，居民消费能力不足，所以我国主要经济增长力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、欧盟等国家对我国产品的进口，而在国内主要就得依靠房地产。
　　 问：您觉得房价上涨，地价在里面占有多大的比例？
　　曹建海：我觉得一线城市、二线城市都占到了90%，地价里含大量的暴利。比如说一套房子的成本是15000元/平方米，期中造价占到1500元/平方米，剩下的都是地价。其实在这里面一些地方的政府和开发商都成了“炒地皮的”，因为他们不是劳动者，地方政府把地征来转手就卖了，开发商经过一个周期开发，只是提供了一些资金和管理。对土地投机的放任，实际上是由一些地方政府开始的，然后到开发商，再到各个房屋投机者，他们的本质其实都是在变相炒地皮。
　　 问：现在有些专家认为土地是不可再生的资源，很稀缺，所以地价才会越来越高，您认同这种看法吗？
　　曹建海：我不这样认为，现在土地的供给是没有问题的。例如北京市政府就储备了几千公顷的住房建设用地，只要向外扩张，还有很多地。东京的GDP产出大约是上海的10倍，土地面积是上海的1/3，按理说其地价和房价应该为我国上海市的30倍，但是目前上海市的中心区如陆家嘴的地价、房价已经超过了东京中心5区价格水平，这说明泡沫有多么严重。即使在东京这个全球最富裕、寸土寸金的城市，地价在1991年的时候，曾经超过了全美国的地价。当时的理由就是土地具有稀缺性，在政府扩张性财政政策和宽松货币政策的刺激下，整个东京的地价在很高的基础上又上涨了3倍左右。当然最终还是崩盘了，东京的地价持续了20年的回落状态。可见，地价上涨不是一个必然现象，更多的情况是政府政策、人为推动的。
　　 “房价将于今年年底回落并深度下行”
　　 问：我国房地产当前是否存在“泡沫”？未来房价的走势如何？
　　曹建海：判断房地产是否出现泡沫有很多指标，例如房价-家庭收入比、房价-租金比、房屋空置率等。但我认为房价中地价所占比例，就是一个非常直观的指标。所谓房价中的地价部分，就是房价扣除施工造价之后的余额。一般而言，施工成本在房价中所占的比例低于50%，或者说地价在房价中的比重超过了50%，就可以认定出现了房地产泡沫。现在在我们的一些一线城市，地价甚至占到了房屋销售价格的90%以上，可以说已经出现了非常严重的泡沫。如果商品房的建造价格连售价的1/10都不到，可以肯定这是极度的暴利，也是极度的泡沫。目前很多人担心“地王”对房价上涨产生推动，我认为“地王”对房价的推动是暂时的，目前金融、货币政策是影响房价不正常上涨的关键因素。一旦信贷收缩，那些拿到“地王”土地的房地产公司将成为“裸奔”的笑话。
　　关于房价什么时候出现拐点，我认为房价将于今年年底回落并深度下行。做出这一预测的原因有三：一是信贷微调和收紧二套房政策对房地产投机打击非常大；二是中国经济长期不景气的局面难以改善，三是全国城市房地产供过于求的现象非常严重。
　　 问：解决房价问题还是要从政府着手吗？政府政策该如何转变？
　　曹建海：是的，解铃还须系铃人。政府是推高房价的主要力量，降低房价、解决高房价问题主要还是要依靠政府。目前货币政策已经失去了操作空间，事实证明大规模的信贷资金投放并未有效地促进经济的实际增长，反而由于投机资金泛滥，使得政府债务和信贷资金风险大大增强，金融风险的危险加剧。要解决高房价问题，需要政府对现有政策做大幅度调整。例如，应该允许农村的房屋跟城市一样拥有同等权利。政府要做好城市规划，多提供经济适用房及廉租房，同时加强对棚户区的改造。
　　 问：现在像北京、上海这样的大城市，面对这么多的外来人口 ，您觉得怎样去解决这样的一种供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都会有很多外来人口，但是这些涌入的外来人口只有少量的人有买房能力。我们假定有一半的人有买房能力，这个需求量也远远跟不上新建项目的供给量。所谓的房屋紧缺其实都是炒作出来的，根据我的观察，目前全国各地市场上的房屋供给量，完全能够满足消费者的需求。
　　“消费者要理性面对房市”
　　问：面对目前的高房价您觉得消费者要如何应对？
　　曹建海：两个字――“理性”。目前在北京市的月租金和售价相比，有的达到了1/800，而国际水平一般在1/100左右，所以无论从哪个层面看，目前租房比买房便宜。在北京，如果你把一套房子买下来，除去一大笔首付，剩下的每个月的月供至少是租金的两倍；但是同样的房子，如果你一直租下来住上几十年，你自然得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应是很充足的，不是由于结婚、小孩读书等必须要购买，就先不要买房；必须要住的话，也要优先选择租房而非买房。在一些城市，如果规模足够大，我认为小产权房也是个比较好的选择。
　　问：但是中国人的传统观念认为，要在一个城市落叶生根，一个必要的条件就是要有套属于自己的房子，而且这是一个身份的象征，对于这种说法您怎么看？
　　曹建海：这种想法是不对的。我的朋友时寒冰从来就不买房，他一直是租房住的。因为在他看来，如果买了一套房，遇到了不好的邻居，就失去了它居住的选择性和灵活性。人们之所以愿意持有住房，主要原因在于，2000年以来房价一路再涨，有些人认为买了房子就可以“坐地日行八万里”，跟着房价的上涨而使财富得以升值。假如说一个月跌两万，连续跌5年，我觉得他们谁都不会再喊着要买房子，也不会再说我就是想要个家，即使每月亏两万那也值。其实房价不断上涨才是推动他们想要买房的一个最主要的原因。
　　 问：很多消费者为了缓解经济上的压力，都会把郊区作为买房的首选，您认为哪些人群适合在郊区买房？
　　曹建海：虽然郊区的房子要比城区便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市区的尽量不要在郊区买房，因为交通很不方便。郊区的住房比较适合就地工作，或是工作的地方离郊区很近的人群。比如说画家啊，艺术家啊之类的，但是在郊区买房首先也要考虑是否靠近城铁，交通是否便利等。政府应大力发展公共交通，提高城市运转的机动性。
　　 问：对于被拆迁的原住民要如何应对目前房市？
　　曹建海：因为原住居民他们之前就有住房，拆迁后肯定还是得买房，所以房屋被拆迁者应该在拆迁时一定要以集体协调的形式跟政府及开发商进行谈判。回迁必须是一个必要的条件，不要接受货币形式的安置或补贴，这就需要居民的集体意识，要团结起来，都要求回迁，并且回迁所得的房屋应跟商品房有同样的质量、朝向、楼层等，跟商品房应该是无差异的，这样才能受到最大的利益。
　　问：我们之前在我爱我家房产中介做了一些了解，在现在房价持续高升的情况下还是有一部分消费者宁愿买房也不租房，您怎样看待这种“追涨”心态？
　　曹建海：这是一种本能，是人逐利的本性决定的，他们买房的根本原因就是想要等着房子升值。人在心理学上有一个巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效应”驱使。大家都去追逐某一东西的时候，理性的人倒像疯子了，其实“追涨”是种不理性的心态。如果现在房价在跌，买了房子是有损失的，他们肯定不会再这样想。拿2008年来看，很多人都会选择观望的态度，就因为大家都怕买回来的房子转眼就缩水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 问:是什么原因导致消费者坚持认为房价会居高不下？
　　曹建海：因为人们的适应性预期，就是根据过去来推导未来。如果所有消费者都这样看待未来的房价，那么大家都去买，房价肯定会一直保持这种上涨的态势；反之如果大家买了房子都抛掉的话，房价就会降下来，就像股票一样。
　　 问：您认为投资房地产最好的时机是什么时候？现在已经投资房地产的群体又该如何理性面对楼市？
　　曹建海：最好的时机已经过去，目前来说根本不适合投资。短期的话什么时候都行，比如你今天买明天卖。但如果作为一个长期投资的话现在不是个好时机。我推断在年底之前房价还会呈现缓慢上升的态势，但房屋的交易将越来越难，最终必然出现房屋下跌。房价一旦下跌，就可能出现恐慌性抛盘，引起房价更深的回落。这次房价下跌将不仅限于北京、上海这样的大城市，在全国都一样，只是说在一些中小城市受的影响小一些而已。对此，消费者一定要保持清醒的头脑，否则到了后悔的时候就为时已晚。
　　 问：您对于消费者目前存在的盲从心态有何建议？
　　曹建海：希望消费者看到房价上涨时一定不要盲从，因为房价涨了肯定还是要落的。多数学者认为房价还是要涨，但消费者还是应该多把投资放到家庭医疗保险、孩子教育上去。而且像现在北京富余的空房很多，囤房现象也很严重，早晚要跌下去，所以目前消费者最好还是不要去买房，不要急于扩大住房面积，无房的尽量通过租房解决居住问题。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251945442#comment 134218240 Thu, 03 Sep 2009 02:37:22 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251945442 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251509812 楼市泡沫究竟有多大?

　　 买，不买？涨，不涨？答案只有两个，却难以抉择。
　　如果根据今年房价走势来寻求这个问题的标准答案，将会徒劳无功。对比8月份和今年初广州、北京、上海、南京、杭州、西宁、银川、兰州各地楼盘价格，这个问题将更难回答。
　　从南到北、从东到西，这些城市留给我们无数表象和乱象。与高房价并驾而行的是天量成交量。统计显示，1至7月，全国商品房销售面积达41755万平方米，同比增长37.1％。但在量价齐升的背后，开发商刻意捂盘、投资性需求膨胀、空置率升高的情况也屡见不鲜，诸多令人困惑的现象让人对当前楼市难窥其实。
　　怎样看待当前的楼市？楼市到底有没有泡沫？要不要调控？专家的观点也许会给我们一些启示。

　　房价上涨是否会延续？
　　
　　据国家统计局公布的数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0％，涨幅比6月份扩大0.8个百分点，环比上涨0.9％，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。
　　房价的上涨速度已经超过了很多人的预期。在一线城市，甚至有人用疯狂来形容这种涨势。在经济复苏速度、居民收入提高未跟上房地产业复苏速度的背景下，这种非常态的房价上涨能否持续？
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从全国范围来看，不同的城市可能会有所区别，如居民收入水平、居住偏好可能会有所差异，但是房价的上涨并不具有持续性。“换句话说，就是从总体来看，房价持续上涨的可能性很小。”
　　中国银河证券公司研究所执行总经理苑德军也赞同这样的说法。他认为，这次房价上涨主要是由于国家政策支持引起的。如果没有政策支持，房价就不会出现持续性的上涨。目前政府对政策进行了回调。从这点上看，全国房价缺乏持续上涨的支撑因素。
　　持同样观点的还有中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。“9、10月份楼市很可能进入一个‘滞胀期’，到11月份滞胀可能更严重，形成有价无市的状况。”曹建海表示，滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，然后房价很可能会在12月份回落。
　　“现在8月份的成交量已经在大幅下滑，9月份的成交量肯定又会更小。根据经验，一般楼市滞胀期在3个月左右，然后房价就会出现拐点，2007年就是这样的情况。”曹建海表示。
　　那么，这些专家普遍认同房价上涨不会延续的理由是什么？
　　“未来货币信贷增长速度不会像上半年那么快。”郭田勇说，在上半年楼市复苏中，银行对房地产业的信贷支持起了重要作用，开发商很容易获得资金。“但是，这种大量的信贷投放下半年不可能继续。因此，楼市价格和成交量尽管这段时间出现了明显上涨，但是不会持续。”
　　据统计，1至7月，我国房地产开发企业本年资金来源为28639亿元，同比增长28.7％。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7％；在其他资金来源中，个人按揭贷款为3628亿元，增长78.9％了。
　　曹建海也认为，这轮房价上涨主要是由上半年货币信贷的投放量过快、流动性偏大，以及普通民众对通胀的预期引起的。"房地产领域大量的资金，比如国企买地的钱，很多来自工商业的贷款，还有很多私人企业主一次性置业的资金，也是来自于实体经济甚至是工商业贷款，我判断进入房地产领域的所有资金加起来最少占到上半年信贷投放的三分之一。"曹建海表示，"但是这种状态难以持续，下半年房地产领域的资金流入不可能这么大。"
　　7月份的信贷数据佐证了两位专家的观点。央行公布的数据显示，7月份新增人民币贷款为3559亿元，这一数字甚至不到6月份新增信贷1.53万亿元的四分之一。
　　可见，专家主要从上半年房价上涨的原因分析未来的走势。郭田勇表示，上半年主要是流动性偏大、对通胀的预期所推动购房的需求比较多，或者说有钱人为了规避通胀，利用房子作为一种投资手段，形成了房价短期的上涨。但是就绝大多数人的收入和购买力来看，并不支持这种上涨的房价。
　　"居民收入水平没有出现大的上涨，就总体的购买力而言并没有出现一个整体的提高，这样就决定了房地产短期上涨不可能持续下去。"郭田勇认为。
　　当然也有地产老总不同意这样的看法。联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰就预测，这轮房价上涨将持续2年的时间。"虽然现在已经不是抄底的最佳时机，但是如果想买房的话，还是尽早买吧。"
　　他这样认为的理由是目前房价大幅度上涨的效果，已经被通胀所抵消了。"虽然房价上涨得很厉害，主要因为钱不值钱了，这样看来，实际房价并没有涨多少。"
　　中原地产华北区总经理李文杰则认为，单从市场的角度看，房价上涨的这种趋势可以延续到今年年底，但是明年的不确定性因素有很多。宏观经济是否见底，特别是世界经济能否复苏、拉动中国经济增长，对楼市有很大影响。"如果整体经济回暖，那么国家对于房地产业的支持措施可能会减弱，带来信贷上的相对紧缩，那时楼市的走势就很难判断。"
楼市泡沫究竟有多大？
　　
　　量价齐升、地王频现，显示出当前楼市的火热程度。但在投资客的大举杀入和普通百姓的抱怨声中，总让人觉得有泡沫的影子。那么楼市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在这一点上争议最大。
　　"价格涨得过快就会产生泡沫，现在来看，房价跟购房人的整体收入水平已经有一定的偏离，存在虚高的情况。"郭田勇认为，但是现在还不能完全定义为泡沫。
　　李文杰也持相同的观点，他认为，从目前来看，楼市成交量正在逐渐地回落，整个市场相对来讲有理性回归的成分，凭市场短期的变化来判断楼市是否存在泡沫还为时尚早，应该从长期的趋势来看。
　　不过，有很多专家对此观点却是迥然不同。曹建海就认为，现在的房价已经是高度的泡沫化，而且肯定会破灭。
　　"房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是月房租的100倍，但北京平均已经达到了500倍，个别的房子已经达到了800倍。"曹建海说，这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。"现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败了，如果说要靠租金来收回房价，那么破败以后也只能收回一半左右的折旧成本，而且还不算利息、家电家居消耗、空档期、税收等成本。"
　　房价收入比严重不合理、空置率升高成为众多专家判断楼市存在泡沫的重要理由。
　　"按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。"苑德军指出，但是现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这说明楼市泡沫已经是很严重了。
　　就空置率而言，"统计局公布的空置率跟实际情况有所出入，他们统计的只是开发商没卖掉的，我们要看那些租都没有租出去的房子。现在好多人买了房子也不装修，不住进去只等着升值了，加上这个因素全国的空置率在15％左右，这个比例已经很高了。"曹建海表示。
　　以银川为例。去年以来银川的房价涨幅曾经连续10个月在全国70个大中城市位居第一，形成鲜明对比的是，截至6月末，银川商品房累计空置面积达185.8万平方米,同比增长17％，商品住房供销比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
　　"这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫，而且泡沫主要在地价里面。目前地价包含了很大程度的暴利和不合理的腐败成本，事实上在许多一、二线城市，造价只占了不到房价的10％。"曹建海认为，泡沫破裂主要是地价的回落和崩盘，"这是必然的趋势，地价一落所有房子的价格也就落下来了。"
　　楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的，如果泡沫破裂，不论对房地产市场还是整体经济无疑都会产生不利影响。多位专家均对此表达了不同程度的的担心。
　　"我们现在的情况有点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。"苑德军认为，如果中国的房价照现在的趋势再涨下去，这样的泡沫迟早要破。
　　曹建海也认为，"楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。"
　　进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的自有资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实体经济领域投资渠道不多，非常脆弱。曹建海判断，楼市的深幅调整很可能就在明年年初，"如果下半年信贷投放继续加大力度可能会延缓到明年三、四月份，这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，之后就很难再恢复了。"
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容也表达了相同的看法，他认为，对当前的房地产市场泡沫，中央政府不仅要密切关注，而且要采取坚决有效措施来治理并挤出泡沫。否则，旧的危机没有解决，新的危机又来了，中国经济所面临的问题就大了。
　　"由于国内房价没有出现真正的向下调整，那么国内房地产市场也就没有出现过周期性调整。在没有向下调整的情况下，房价突然上涨，这对国内房地产市场发展是相当不利的。"易宪容说。
　　另外在楼市是否有泡沫观点之外，还存在一种观点。央行金融研究所研究员、经济学家邹平座认为，现在的楼市还不能算是泡沫，但是有很多结构性问题，比如说信息的充分程度、不合理的行政干预等，其中最大的问题是腐败问题，这说明房地产市场的效率有待提高。
楼市应采取什么方式调控？
　　
　　房地产是我国国民经济的支柱产业之一，可以拉动六七十个行业的发展。但是如果房价高到老百姓买不起房、开发商卖不出去房，也就谈不上拉动经济的发展。那么应怎样对当前楼市进行调控呢？
　　"调控现在的楼市，我觉得基本上可以无为而治。"郭田勇认为，政府只要保持宏观政策的稳定性，房价就算继续上涨，也很难再冲太高。但是如果房价与居民收入出现更大的偏离或者更大的泡沫的话，就应该采取一些调控手段。
　　而更多的专家则认为，对于目前国内楼市泡沫不能仅仅是关注了，应该采取严厉的措施进行调整。
　　"如果不调控，那么楼市就只能自动崩盘了。"曹建海认为，尤其是上海、北京的楼市，现在就应该采取措施，"上海城区特别是人民广场和陆家嘴的房价现在跟日本东京中心五区的房价基本上相当，但东京的GDP是上海的10倍，而且东京的单位土地产出超过上海近30倍，说明上海的房价泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首当其冲。"
　　在专家提出的调控建议中，提到最多的就是银行信贷。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在目前情况下，既要保增长，又要平抑房价，最好的办法就是增加房屋的供应量和银行部门的信贷投入。
　　"在需求旺盛的情况下，要防止房价过快上涨，主要是加大供应量，这就少不了资金的支持，让开发商手里有足够的资金去搞开发。"顾云昌说，"银行把钱借给开发商，把风险把握住，就会出现多赢的局面。现在来看，世界经济的泡沫不是把钱借给开发商造成的，而是把钱借给买房者造成的。"
　　曹建海却对此表示了极大的异议。"最有效的调控方式应该是控制银行信贷，这是调控的重中之重和最直接的因素，而不应该再增加信贷投放。"他认为，上半年信贷投放规模过大，引发了通胀预期的担忧，所以整体对房地产业都产生了影响。要平抑房价，银行一定要严格执行第二套房信贷政策，包括利率上浮10％、严格限制首付的条件等。
　　"还有一个有效的措施就是尽快出台物业税，必须提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海强调，"如果在控制信贷和物业税方面没有合适的调控措施，那么其他所有的调控都是无效的，比如土地集约利用，这些措施作秀的成分比较大，甚至会推动房价更快地上涨。"
　　易宪容也认为，出台物业税是楼市调控的重要措施之一。既要对房地产过度消费者征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。因此公平公正的物业税，一定会起到调节住房财产公平持有的作用，从而减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨。
　　郭田勇则建议，真正鼓励自住型需求，抑制投资、投机性需求对抑制房价过快上涨是有帮助的。
　　除去银行信贷和物业税，多位专家表示，应该通过加大保障性住房的建设来抑制房价的上涨。"我觉得保障性住房在地方政府的开工面积里不应低于40％，但是现在可能10％都不到。"曹建海指出，一定要把政策落实到位，才能达到预期的效果，现在的实际情况是许多城市的保障性住房建成了类似商品房，其中开发商的利润特别大。
　　"政府应该大量建设廉租房。"邹平座则认为，现在中国的两限房和经济适用房管理水平不高，在现有的监管效率能否达到应有的目标值得怀疑，"但是廉租房通过透明、公开公正的管理，不仅仅能解决房价问题，还能为地方政府解决经济问题，而且廉租房可以作为政府的住房储备，成为市场调控的手段，用廉租房影响市场租赁价格，进而影响房价。" ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251509812#comment 134218240 Sat, 29 Aug 2009 01:36:52 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251509812 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251250220 中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙
说明：本文摘编自我为中信出版社所写《向高房价宣战》一书。全书大约24万字，目前已经进入一审阶段，预计2009年10月1日出版发行。
日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率, 在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体。然而，从1991年起, 日本经济突然陷入崩溃，房价产价格狂跌，多家日本大银行宣布破产，日经指数迅速跌至1990年的不足一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？它留给我们的教训有哪些？很值得我们温故而知新。
一、规模庞大、低效的政府投资计划
日元升值以后, 出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增长降低的担忧, 日本当局各部门通力配合, 采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季，日本中央政府摆脱从紧的财政政策, 采取了规模庞大的紧急支出政策, 通过了一笔住用用于公共投资的总值达6 万亿日元的附加预算。地方政府也得到中央政府的建议, 建议他们扩大区域再开发计划。同时, 建设省取消了城市计划和建设方面的一些限制, 鼓励国内外企业参与再开发计划。这些举动标志着积极的财政政策, 并在经济中产生了大量的投资。
公共支出项目给相关行业, 特别是建设行业、原材料和重工行业, 首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。国土厅开始“东京区域改建计划”将东京市中心重新开发成一个国际金融中心之后, 东京市中心地价有了很明显的提高。
在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长,国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升,吸引了来自国内外大量资金。1985年到1990年期间住房投资和消费者耐用品消费稳步上升，同时商业固定投资也在不断上升。这被看成是经济增长的主要动力。
研究发现，在20世纪80年代日本经济主要是由投资而不是消费驱动的。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲, 使得资本存量多于使得经济出现了动态无效率。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环破裂。
二、极度宽松的金融政策和货币政策
宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分四次把基准利率从 5%下调到3%，并且在87年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。到了87年年中，日本企业通过技术革新及经营合理化等努力，大幅度增加高科技产品出口，经济就开始出现复苏的迹象。然而，由于顾虑美国股市暴跌引起美元贬值，以及国内消费物价的持续稳定，日本央行将2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到89年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。由于日元升值、原材料进口价格大幅下降，“流动性过剩”并没有在物价上显现出来。这在一定程度上显示经济理论的落后，导致CPI统计上的不真实。按照原有的统计方法，日本的CPI在泡沫经济的末期才开始缓慢上涨：1989年3月比前一年上升了1.1%，到1990年4月超过了2%，同年11月达到了3%以上，一直到1991年8月一直维持在这个水平。
在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。由于迟迟没有出现的通货膨胀，
日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI时，日本央行的紧缩政策，终于成为日本资产泡沫破裂的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上升，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
三、房地产泡沫的发生和破灭
1985年到1990年5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨2倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍，所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。东京中央区商业楼及土地价格，1982年为每平方米350万日元，1990年上涨到3200万日元，按当年汇率折算相当于每平方米22万美元。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动，循环上涨。
1990年3月，日本大藏省发布《关於控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下落，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩的政策，进一步导致了泡沫的破裂。1989年12月29日，日经指数达到最高38915.87点，此後开始下跌，土地价格也在1991年左右开始下跌，泡沫经济开始正式破裂。资产价格的狂跌，导致企业大量帐面资产在短短的一两年间化为乌有。
泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产业，房地产价格的暴跌和经济的长期低迷，导致一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良信贷资产规模和比例不断增长，资本充足率大幅下降。由此导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗风险能力低下，部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题。此后，日本10大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。
四、日本教训值得当前中国认真汲取
从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985-1990年鉴，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。
其次，日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。
最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因，在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为这次泡沫经济的重要原因。从1990 年始，日本政府开始介入住房问题, 采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上, 日本通过政府干预, 取得了长达11年的地价、房价稳定的局面，这是值得包括中国在内的其他国家应当学习的。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251250220#comment 136315392 Wed, 26 Aug 2009 01:30:20 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1251250220 http://622006185.qzone.qq.com/blog/1250346838 对郎咸平“6+1”理论的商榷——中国大学生就业难真相透视叶楚华 《 人民论坛 》（2009年第17期）


　　
【摘要】郎咸平的“6+1”理论的谬误在于，他认为今天的国际竞争不再是产品竞争，而是产业链的竞争。本文认为，基于美国、韩国、日本等国的经验，可以得出这样的结论：为了解决中国大学生就业难问题，只有一条路可以走，那就是大力发展大学生密集型产业 。
【关键词】就业难 “6+1”理论 大学生密集型产业
看似完美的“6+1”理论
近年来，在各类媒体（尤其是网络）有一个流传甚广的用以解释中国大学生就业难的“理论”，那就是郎咸平提出的“6+1”理论。他认为，今天的国际竞争不再是产品竞争，而是进入一个前所未有的、全新的产业链竞争阶段。产业链包括七大环节：一是原料与生产，二是产品设计，三是原料采购，四是仓储运输，五是订单处理，六是批发经营，七是零售。在这七个环节中，后面六个环节是需要大量大学生去做的，第一个环节则基本不需要大学生，而中国恰恰在国际分工中分到了所谓的“6+1”中的“1”，即生产环节，也就是说中国的主要产业是低端制造（对产品物质形态的制造），这种产业根本不需要大学生，中国极度欠缺“6+1”中需要大学生的“6”，所以导致中国大学生就业难。
乍看这一“理论”，似乎无懈可击，完美地解释了中国大学生找不到工作的问题。实际上，郎咸平先生的确找对了门路，可惜的是浅尝辄止，并没有深入下去，这种“6+1”理论的解释只能是肤浅的。
美国为什么能长期消化大量大学生就业
从20世纪末开始一直到今天，10多年的时间，中国大学生就业愈发艰难，无论是量（就业率）还是质（工作的好坏）上都每况愈下，而这10多年恰恰是中国经济高速发展、繁荣兴盛的时期。这就是中国大学生就业问题的离奇之处。美国绝不会出现这种局面，美国只有在遭遇经济萧条时才会出现暂时的大学生就业困难，这种局面往往是几十年才一遇。
即便是在经济危机和金融海啸之后的今年，美国大学毕业生就业遇到了前所未有的困难，但并未遭遇特别严重的就业寒冬，美国大学和雇主协会在今年4月对850所大学的3.5万名毕业生所作的抽样调查显示，在申请工作的应届毕业生中有19.7%的学生找到了工作。乍看起来很吓人，其实2008年同一时期是26%，今年与去年相差并不大。从就业的“质”的层面看，2009年应届毕业生的平均起薪是49353美元，几乎与2008年的平均起薪49300美元相同，有一半以上的专业起薪还有不同幅度的上涨，比如金融专业毕业生的起薪上涨了2.3%，达到49754美元。
这么多专业起薪逆势上涨，说明美国大学毕业生的质在提高，这个事实只能说明美国大学生就业即使有困难，那也是暂时的、局部的、不严重的。那么，美国为什么能长期吸收那么多的大学生就业呢？
其实很简单，这是因为美国拥有的是高技术、垄断性（对全球而言）、“虚”的产业，这些产业恰恰就是大量吸收大学生的产业。高技术自不必说，美国的军工、航空、计算机、互联网等都是需要大量大学生的，本国的学生不够用，必须在全球范围内吸收优秀人才。
至于“虚”的产业，就是指美国基于综合国力和文化优势建立的非物质形态的产业，这主要包括“虚拟化”经营的世界级品牌（美国仅经营品牌符号本身，物质产品放到中国大陆来生产）、金融服务业、娱乐产业、少量奢侈品等等，这几样虚的东西，无一不是美国在全球范围内搜刮财富的强大工具。而这些产业，恰恰需要大量大学生来做。
如美国的耐克鞋有30%左右都是中国东莞一家叫做裕元工业的台商企业生产的，假定一双耐克鞋最终售价1000元人民币，裕元工业顶多能拿到100元，中间商（运输、售卖）和品牌所有者（即耐克总公司）各拿450左右。在这个过程中，美国人把中国人生产的鞋子，贴上一个商标之后又卖给了中国人，赚到的钱又可以回过头来从中国进口五双同质量的鞋子。这就是说中国的裕元工业每为耐克生产一双鞋子（卖给中国人），最终还要再附送五双同等质量的鞋子给美国人穿。这样的空手套白狼的国家，物质能不极大丰富吗？美国本土保留的正是产品的品牌塑造和产品设计等“虚”的层面，这些层面恰恰需要大量大学生来完成。
与郎咸平先生商榷
笔者的解释与郎咸平的“6+1”理论相同之处在于，二者都看到了“虚”的层面是能吸纳大学生就业的所在，即吸收大学生的就是“6+1”的“6”。不同之处在于，郎咸平只停留在了表面的七个环节，错误地得出今天的国际竞争不再是产品竞争，而是产业链的竞争结论。
要证明郎咸平的错误非常简单，按照他的理论，我们只要发展好“6+1”的“6”就能在国际产业链竞争中取胜，大学生就业问题就迎刃而解了。而实际上，中国在“产品设计、原料采购、仓储运输、订单处理、批发经营、零售”等六个环节早就达到了世界一流水准，许多世界品牌的这六个环节都是中国人在做，除了产品设计这一环可能稍逊，其他五环中国人做得非常好。
事实上，问题的关键根本就不在于这六个环节本身，问题仍然在于产品（品牌），国际竞争仍然是产品的竞争，而不是所谓的产业链竞争。只要创立了世界级的品牌，那六个环节自然而然就运作起来；如果没有品牌，去做这六个环节是“巧妇做无米之炊”。也就是说，所谓的六个环节，是围绕一个具有国际竞争力的品牌去运作的，而不是独立存在的，是品牌竞争胜利之后催生了六个环节，而不是靠六个环节本身去竞争。如果中国创造出一个可以和耐克匹敌的世界级运动品牌产品，那六个环节马上就会运作起来，大学生就业岗位就源源不断。
品牌的打造只与六个环节中的“产品设计”有关联，单靠产品设计是打造不出品牌的，品牌打造是一个综合性的庞大工程。所以说，“6”是果，而不是因，把大学生就业难归根于“6”本身是荒谬的。
发展“大学生密集产业”是解决大学生就业治本之策
“6+1”理论除了肤浅之外，还在于片面，仅仅涉及了产业领域的大学生就业，而实际上，政府部门也是吸收大学生就业的关键领域。政府对大学生的需求主要在两个方面：一是维持日常运作，二是开发公共产品（包括国防产品与技术研发、制度设计、法律建设、经济政策研究等等）。大量的大学生是直接进入政府工作或者为政府打工的，国家战略和方针政策也就成为影响大学生就业的一个重要因素。因此，笔者想综合考察中国大学生就业困难的原因：
其一，国家战略。我国改革开放以来一直是低技术发展战略，国家对技术研发和自主创新投资严重不足，这一领域恰好是需要大学生来完成的。
其二，法制化进程。我国的法制化进程障碍相当大，行政力量依然非常强大，法律“说话”不算，这就导致法律人才的需求大打折扣。如果我们能像美国那样，每一个人都聘请为自己长期服务的私人律师，法律专业的大学生就业将大大增加（增加数十倍、数百倍甚至数千倍），不够用了，其他专业的大学生就会转法律类。
其三，其他一些短期政府政策。首先，从经济角度看，只有两类“大学生密集型产业”，这就是高技术产业和“虚”的产业，大学生就业难在于缺少这两种“大学生密集型产业”，而不在于“6+1”。其次，从高技术产业看，我们的计算机产业、软件产业、汽车工业、军事工业、航空航天工业没有一个能在世界上占据重要位置，产品在世界范围内销量太小，自然就无法吸收更多的大学生来生产、研发产品。在这些方面，中国哪怕能在一个领域占据世界市场的较大份额，就能让理工科大学生就业大大改观。再次，从“虚”的产业看，我们几乎不拥有世界级的品牌，没有一个奢侈品牌；我们的明星娱乐产业冲不出华人圈；我们的金融业非但不能剥削别人，反而成为国际游资席卷我国财富的工具。
如果我们有世界级的品牌，就可以虚拟化经营，我们只须雇佣大量大学生进行技术研发、外观设计、广告宣传（明星代言）。韩国三星手机仅仅外观设计就聘请了五百多名艺术类的大学生，软件和硬件等技术类的大学生更是数量巨大。
如果我们有真正的世界级的金融服务业，经济类的毕业生就不必挤破脑袋去外国的投行，我们自己就能消化掉这些毕业生。
如果我们有能走出国门的明星娱乐业，我们就需要大量的文科大学生进行编剧、摄像、表演、导演、营销、宣传、策划等等。可事实是，我们连“韩流”都抵挡不住。那些所谓去了好莱坞发展的导演和演员，只不过是出口转内销而已，他们只是充当了美国人占领中国市场的工具。我们的娱乐明星如果只能在华人圈里发展，所能吸纳大学生的数量是相当有限的。
如果我们能有在世界范围内或者至少在亚洲范围内大行于世的软件、网游产品，我们就可以吸收大量的计算机专业的大学生进行软件开发和产品生产。事实上，我们的网游市场被韩国人占据了半壁江山。
纵观所有发达国家，几乎无一例外，其某些“虚”的产业或高技术产业在国际范围内占据一席之地，这是他们不存在大学生就业难问题的共同原因。法国有无数奢侈品和国际品牌；德国也有诸多国际品牌；日本汽车工业世界首屈一指；美国军工、金融服务业、汽车行业也是世界领军；韩国也有三星、现代等国际品牌。所以中国大学生就业难，不在于“6+1”，不在于高校扩招，也不在于专业不对口，而在于缺乏具有国际竞争力的高技术产业和“虚”的产业。一句话，我们缺乏“大学生密集型产业”。因此，要解决中国的大学生就业问题，只有一条路可以走，那就是大力发展“大学生密集型产业”。 ]]> http://622006185.qzone.qq.com/blog/1250346838#comment 134218241 Sat, 15 Aug 2009 14:33:58 GMT http://622006185.qzone.qq.com/blog/1250346838