http://785022445.qzone.qq.com Sun, 29 Nov 2009 20:22:14 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Tue, 22 Sep 2009 05:59:48 GMT http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253599188 路透香港9月9日电---以全球标准来衡量,中国房地产市场泡沫化程度严重.过去五个月中,国内部分市场持续升温,个别楼盘单价涨幅高达三成,购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面.

但中国的房价上涨背後有其他更重要的因素.铺天盖地的基建工程提高了土地价值,政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑,城市化进程创造了更多的需求,以及中国人素来看重房产的传统,这些都推动房市从去年的低点大举反弹.

虽然一些聪明人开始大敲警钟,但更多的普通人却迫不及待地追涨.在今年头七个月,之前受到压抑的需求井喷,全国房产成交量攀升逾37%,而在北京更高达120%.

四万亿经济刺激计划中基建专项资金超过1万亿元人民币,造桥修路大幅拉近了原来的城乡结合部和市中心的距离,这些房产的价值自然水涨船高.为迎接上海2010年世博会,以及广州和深圳将要举办的亚运会和世界学生运动会等,各地方政府也在投入数百亿元资金用于地铁、高速铁路和体育场馆建设,这都提高了土地的价值.

另外,中国的城市化进程至少还要延续十年,每年约有900万农民移居城市,这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求.

去年底和今年初开发商竞相抛售存量房以筹资还债之後,目前中国房市供应仍然显得较为紧张.中国海外发展(0688.HK: 行情)在上半年间的住房成交量超过其全年销售目标,而远洋地产(3377.HK: 行情)同期销售完成了全年计划的88%.

银行在贷款方面可能变得更为谨慎,但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语.中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款,虽然首付比例已从此前的30%提高到了40%.第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折,尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣.

在国内经济复苏基础稳固之前,政府不会主动刺破房市泡沫,部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强.房地产行业也在推动其他行业的需求,比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位,提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量.好马还需好鞍配,大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上,刺激整个社会需求回升,这些变化已经开始发生.

如果房地产开发商提价过快过猛,则可能会使这样的螺旋上升趋势停止.开发商上半年大举打折售楼,负债率降低的同时利润也受到挤压,现在库存减少资金,压力也没有了,地产商开始待价而沽.

不可否认,与居民收入水平相比,目前的房价显得过高.这在北京和上海尤为严重,房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%.不过这一数字存在失真,根据中国经济改革研究基金会2007年的估计,官方计算的居民收入被严重低估达42%之多.

若把收入的低估因素考虑在内,房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%,对于高收入人群而言则只有23%.不可否认的是,上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价,但他们本来就不是购房的主流.

当光看本地人的收入也过于片面,因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约,房产的大买家有不少是来自其他地方的富人.另一个中国特色是,年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产,但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助.

和杠杆过度的美国消费者相比,中国整体负债率相当低.中国的储蓄率高达40%,居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%,而居民贷款规模仅相当于GDP的19%.而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍.

只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款,或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款,住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产,毕竟目前国内购房首付比例至少为30%.

中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平,这可以被解读为缺乏实际的住房需求,但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因.这也使得房产价格存在一定溢价.

这并不是说溢价会永远存在.在二十年後,当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之後,人口因素的变化也会改变住房的供求格局.但在短期内,通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。
]]> http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253599188#comment 134218240 Tue, 22 Sep 2009 05:59:48 GMT http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253599188 http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253598650 2009-9-20 解放日报
据《中国证券报》统计，目前国内住房总价值可能超过90万亿元，也就是超出GDP近200%。而城市居民需要花掉近22年的工资(不吃不喝)才能买一套房。我们要对火爆的房地产市场保持足够的警惕。

在现有的经济模式中，还没有一种模式的成功是靠房地产撬动的。相反，在房价到达疯狂之巅时，往往意味着某种模式的失败。如上世纪90年代的日本和次贷危机之前的美国。

房地产不具备引领经济整体向上的创新能力。是的，我们可以建低能耗住宅，可以建高科技住宅，但迄今为止，人类还没有发生类似于互联网革命式的住宅革命，将住宅领域的经济效率提升推进至每个行业、每个领域，而以往的蒸汽机、火车、电报、石油等都起到了与互联网相似的作用。

恰恰相反，房地产高涨之时说明产业高峰期已过，企业创新能力处于低谷。美国1929年之前经历了数十年的创新高峰期，后期楼市大涨，到1929年股市崩溃，楼市崩溃在1932年，引发股市雪崩。下移80年，到2000年，美国互联网泡沫崩溃之后，房地产市场开始疯狂，最后激发出让所有人震惊的次贷危机。日本同样如此，到上世纪80年代，日本企业的创新能力挖掘殆尽，而日本国民的生活也通过国民收入倍增计划走入均衡，此时，由于币值原因，日本资产泡沫疯涨而后崩溃，消灭了日本多余的货币。

疯狂的房地产市场是货币失衡的产物。如格林斯潘所说，货币自从上世纪70年代脱离黄金之锚后就开始走向泡沫之路，早在2000年底，全球虚拟经济的总量就达160万亿美元,其中股票市值和债券余额约为65万亿美元。如此庞大的资产规模，不是体现在次级债领域，就是体现在外汇市场，总要找到一个发泄的渠道。

房地产就是最好的泄洪口。房地产兼具消费与投资双重功能，可以吸引消费与投资两方面的资金，吸引的资金量足够多。而《中国证券报》统计出的国内住房总价值可能超过90万亿元，这样的计算即便不失误，也不算太准确。因为GDP是实实在在的财富，而房地产的财富大部分人是不能兑现的。

还是以日本为例。1990年，日本土地资产总额为2400万亿日元，而美国全国的土地资产额约为600万亿日元，日本是美国的4倍，但日本财富不可能等于美国的4倍。从1985年到1990年，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍，大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。出租市场不可能弥补如此高的房价，当利率稍有上升，市场开始恐慌，当更多的投资客要求兑现时，市场崩溃。

日本房地产市场大幅上升是低息政策与美国威逼日元升值的结果，这导致日本国内货币发行量过大，长期扭曲的货币度量之下，日本房地产市场的泡沫反映的是日元在国内贬值。市场准确地反映出了这一印像。

实体经济的提升，来自于企业效率的提高，来自于稳定的货币市场，而不能系于投资品市场。房地产市场疯狂是一剂清醒剂，提醒我们实体经济的复苏还有待努力。 ]]> http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253598650#comment 134218240 Tue, 22 Sep 2009 05:50:50 GMT http://785022445.qzone.qq.com/blog/1253598650