http://787015573.qzone.qq.com Mon, 30 Nov 2009 01:09:42 GMT Qzone zh-cn Copyright (C), 2005-2008, Tencent Tech. Co., Ltd. Mon, 02 Nov 2009 17:29:09 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182949 深圳市三级市场月度报告（2009年9月份）
报告来源：szhome 研究与发展部 作 者：吴上锦、张粉层、肖晓灵

目录
前言
第一部分：供给分析
第一篇：住宅三级市场
一、出售部分
（一）全市概况
附：深圳各行政区08年9月～09年9月二手住宅挂牌均价走势图
（二）各片区二手房挂牌价格分析
1、9月份罗湖区二手房价格分析
2、9月份福田区二手房价格分析
3、9月份南山区二手房价格分析
4、9月份盐田区二手房价格分析
5、9月份宝安区二手房价格分析
6、9月份龙岗区二手房价格分析
（三）9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介
二、出租部分
（一）全市概况
（二）各片区租赁价格分析
1、9月份罗湖区住宅租赁价格分析
2、9月份福田区住宅租赁价格分析
3、9月份南山区住宅租赁价格分析
4、9月份盐田区住宅租赁价格分析
5、9月份宝安区住宅租赁价格分析
6、9月份龙岗区住宅租赁价格分析
三、本月挂牌频次最高楼盘行情
第二篇：商业三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第三篇：写字楼三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第二部分：成交分析
一、9月份全市二手商品房成交概况
附：深圳市08年9月～09年9月二手商品房成交套数走势图
二、9月份二手房、新房成交比较
三、9月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况
后记
http://bbs.szhome.com/commentdetail.aspx?id=83410557&projectid=90010 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182949#comment 134218240 Mon, 02 Nov 2009 17:29:09 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182949 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182588 来源：深圳房地产信息网 新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层


【注】本龙虎榜的成交数据来源于深圳市国土资源和房产管理局网上“销售公示”的“已签预售合同”数据，由于统计口径略有不同，可能与政府最终公布的成交数据存在一定的误差，本龙虎榜仅代表深圳房地产信息网观点。本数据由深圳房地产信息网监测、收集、整理并撰写成文，排位依据为项目的成交面积。



目录

一、2009年10月份深圳各区新房成交总况
二、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之深圳市TOP10
三、2009年10月份成交龙虎榜之开发商TOP10
四、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之宝安区TOP10
五、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之龙岗区TOP10
六、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之南山区TOP10
七、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之福田区TOP10
八、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之罗湖区TOP10
九、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之盐田区TOP10
十、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之商业TOP10
十一、2009年10月份楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10
十二、2009年10月份每日成交数据一览

http://bbs.szhome.com/commentdetail.aspx?id=83951004&projectid=90010 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182588#comment 134218240 Mon, 02 Nov 2009 17:23:08 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182588 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182449 深圳市三级市场季度报告（2009年第三季度）
来源：深圳房地产信息网研究与发展部 作者：吴上锦 张粉层

目录
第一部分：住宅三级市场
一、住宅出售
1、2009年第三季度深圳各区二手住宅挂牌均价同比走势
附：2009年7～9月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图
2、2009年第三季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较
3、2009年第三季度二手住宅挂牌户型份额比较
4、2009年第三季度二手住宅各总价区间份额比较

二、住宅出租
1、2009年第三季度深圳各行政区住宅租赁均价比较
附：2009年7～9月深圳各行政区住宅租赁均价走势图
2、2009年第三季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较
3、2009年第三季度租赁住宅户型份额比较
4、2009年第三季度租赁住宅各租金段份额比较

第二部分：商业三级市场
一、商业出售
1、2009年第三季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较
附：2009年7～9月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图
2、2009年第三季度深圳各行政区二手商业份额比较
二、商业出租
1、2009年第三季度深圳各行政区商业租赁均价比较
附：2009年7～9月深圳各行政区商业租赁均价走势图
2、2009年第三季度深圳各行政区租赁商业份额比较

第三部分：写字楼三级市场
一、写字楼出售
1、2009年第三季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较
附：2009年7～9月深圳各行政区写字楼挂牌均价走势图
2、2009第三季度深圳各行政区出售写字楼份额比较
二、写字楼出租
1、2009年第三季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较
附：2009年7～9月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图
2、2009年第三季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

第四部分：个盘季度行情
一、挂牌均价走势
二、租赁均价走势
第五部分：成交分析
一、2009年第三季度深圳各区二手商品房成交概况
附：深圳市2009年7～9月二手商品房成交套数走势图
二、2009年第三季度二手房、新房成交比较



研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
数据来源：Szhome二手房栏目数据库
样本容量：Szhome二手房栏目在2009年第三季度收集到的2135935条房源信息
风险提示：本报告第一部分至第四部分的数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。
http://bbs.szhome.com/commentdetail.aspx?id=83870205&projectid=180100&page=1 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182449#comment 134218240 Mon, 02 Nov 2009 17:20:49 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1257182449 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1211202153 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1211202153#comment 1536 Mon, 19 May 2008 13:02:33 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1211202153 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210115470 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210115470#comment 1536 Tue, 06 May 2008 23:11:10 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210115470 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210025286 待添加 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210025286#comment 1536 Mon, 05 May 2008 22:08:06 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1210025286 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1206667364 资金总额：
尚缺款项：
融资渠道：
项目可行性报告：
个人信誉证明：
主管部门意见：
]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1206667364#comment 1536 Fri, 28 Mar 2008 01:22:44 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1206667364 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1204618790 ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1204618790#comment 512 Tue, 04 Mar 2008 08:19:50 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1204618790 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402771 前，有关“经纪人行业升格在即”的报道引起业界强烈反响。人们普遍认为，“独立经纪人”模式是中介机构发展的必然结果，为经纪人独立拓展铺平了道路，关注行业升格，推陈出新已经迫在眉睫。
　　在二手房交易迅速发展的今天，因势而生的房产中介公司，可以说发展得顺风顺水。短短几年时间，房产中介品牌从零星的几家猛增到上百家。在房产市场一片火红的形势下，不管是哪家中介公司，都拥有自己足够多的客户。而业内人士认为，根据国外成熟的发展经验，一个城市的房产中介不可能同时容纳众多的市场品牌。中介市场经过充分发展的阶段后，必定要面临洗牌的过程。
　　传统意义上的房产中介业务，就是为二手房市场的买方和卖方牵线搭桥，在促成买卖双方交易成功的情况下，自己在其中获取相应的佣金。房产经纪人是房产中介公司跑动着的灵魂，他们是公司中最活跃的因素，他们的一举一动，都代表着中介公司的形象和声誉。在传统的运作模式中，房产经纪人的收入由底薪加佣金提成两部分组成。不过这一经纪人运作模式，随着市场的变化和发展已经开始面临改变。
　　有了所谓“独立经纪人”并不是说不需要房产中介了。相反，中介公司是他们存在的前提和基础。在独立经纪人自由开拓业务的同时，房产中介公司是他们总的服务平台和后勤保障。在进入的时候，中介公司为他们进行系统的培训，使他们充分掌握经纪人所应具备的各方面能力和知识。在他们开展业务的时候，中介公司为他们提供信誉保证，并与之共享自己的品牌。在他们办理业务的时候，中介公司又为他们提供专业后勤人员，帮助办理各种手续，促使业务顺利完成。
　　独立经纪人的优势在于，他们不再需要像传统经纪人那样为了促成交易疲于奔波，而是可以相对专业地集中在社区，并且与客户之间建立长期的合作关系。同时，在二手房交易日益理性的市场形势下，他们有更多的时间为特定的楼盘甚至单套房产进行营销策划，设法使房产在更短的时间内销售出去。在中介公司面临洗牌、二手房交易从销售时代走向营销时代的形势下，独立经纪人的优势将不断发挥出来。
　　一些开始逐渐了解“独立经纪人”运营方式的消费者表示，目前的中介机构虽然拥有一定的产品资源和客户资源，但由于一些连锁专营店追求经济效益以及相应的开销，因而出现了很多行业的不规范行为，特别是二手房中介机构在接待买卖双方住房交易过程中占压资金，影响买卖双方正常的良性交易，所以，本来良好的中介市场，经常会出现矛盾，一些中介机构开始为了牟取高额的经济回报，不择手段地采取各种方式骗取买卖双方，而作为经纪人，依赖于企业运营，也不得不采用各种方式，花言巧语地套取买卖双方的资源信息，使中介市场出现了混乱的局面。“独立经纪人”的出现，缓解了市场对于规范化运作的需求，同时，使经纪人走向了真正的买方市场，有助于中介市场的良性发展。
　　区别于国内传统房产经纪人，独立经纪人不再每天必须在规定时间到公司报到，外出需要说明去向。他们只要挂靠到中介公司，就可以自由开展中介业务。他们拥有自由的工作时间，能够自主安排生活与工作之间的关系。他们以分享 60%以上佣金作为自己的收入，不再属于工薪一族。相对于公司而言，他们是合伙人。他们可以发展自己的网络与客户，建立属于自己的信息库。他们可以相互合作，也可以与其他公司合作。在一定意义上，他们是独立于中介公司的老板。
　　独立经纪人制度最吸引人的地方是高额度的佣金提成比例，他们只要无需任何成本，就可开展业务自己做生意了。每完成一笔交易即可将该笔佣金作为基数累加到经纪人的业绩当中。从提成比例中可以看出，公司实际只拿到了佣金的小头，独立经纪人拿了大头。
我们可以从以下几点来分析：
一．客观性-屋主对自己住的房子都有特别的情感。房子的成交价格有时会让屋主心里感受很大的冲击，有的人即使卖了全价，还是认为卖便宜了。屋内的装潢，家 具的摆设，保养的程度，这些都是无形中表现出屋主的个人风格。房地产经纪人能以销售专业的眼光来评估一个房子，同时拿其他的房子来作比较，而非用特殊的情 感来看个别的房子，所以房地产经纪人能很有经验且客观地评出房子的优缺点，同时也会有效地将这种信息在买方与卖方之间沟通。
二．定价-在整个卖屋过程中最重要且影响买卖的最大因素就是“价钱”。房子的定价一定要准确，定价是一门大学问。屋主总是希望卖价定高一点。但是高到什么 程度，买主仍有看屋的兴趣，有还价买屋的欲望。如果定价过高，便会使一些成熟的买家退缩，只能“望屋兴叹”，有房地产经纪人的好处就是在定价方面可以根据 市场行情来决定。
三．销售经验-在展示房子及推销房子的技巧方面，房地产经纪都是经过一段时间磨练出来的，一般屋主自己卖房子，一辈子的经验可能最多三、五幢，而房地产经 纪天天讨论房子，每天都在为客房销售房子中积累经验，从中积累出来的专业知识不是屋主一两天就能掌握的。地产经济如同其他专业工作一样，不是是个人就能做 的。
四． 曝光性-大部分的房地产经纪都是属于multiple listing组织，它的作用是让每一位房地产经纪成员共享资源。现在共有二万一千名地产经纪注册于多伦多地产协会，换句话中，您的卖房信息经过 multiple listing便有二万一千名地产经纪在帮您卖，其曝光率，成交率及成交的价格自然比屋主自己卖机会大的多，价格也好的多，当然您的房地产经纪还会经由其 它的途径销售来提高房子的曝光率。
五．专业知道-地产经纪在售房的过程中不仅是您售房的代言人，他（她）的专业知识同样会让您受益，如房产经纪人有丰富的贷款知识，装修知识，与律师合作的 经验，好的地产经验会在买房验屋这前告诉屋主可能会发生的情况，提醒卖屋之前要预防“不测”，专业的地产经纪能使屋主“省时及省钱又省烦。”
蓬勃发展的中国房地产市场正吸引着越来越多的参与人。由于背景、理念、文化各不相同，目前的中国房地产经纪行业已形成五大“流派”：香港流派、台湾流派、美国流派和本土流派、独立房产经纪人。
一、“跑街先生”香港派
作为中国大陆房地产经纪行业的“拓荒者”，香港房地产经纪公司最早进入内地市场，在珠三角市场站稳脚跟后积极“北上”，无论到哪儿，都致力于复制香港模式，代表公司有中原公司和美联公司等。
他们的特色及特点非常鲜明：
一般采用直营店模式，不采用加盟形式，强调网络经营来发展门店数量。如中原在深圳、广州店铺均过百家，满堂红在广州店铺超过120家。
整体来看，这些经纪公司对学历要求较低。在香港，地产经纪人的学历要求只需在高五以上。在大陆，他们也不太注重学历，因而大都采用人海战术，销售队伍较为庞大。以中原为例，一个门店的业务员就多达30余人。过度地强调业务量导致员工对公司的认同感较低，人员流动性大。
在业务信息管理上他们强调开放和共享。在房源及客源上，他们都要求业务人员信息完全公开，实现共享，并发展出了一套复杂的拆佣制。
注重通过对外收购来发展业务。比如，2000年以来，美联通过一系列的收购，实现了做大做强的目标（如下所示）：
年份 收购企业名称 目的
2000年 收购香港置业 扩大市场占有率
2003年 收购香港鸿运物业 完善产品线
2004年 收购俊和公司部分股份 完善产品线
2005年 收购从事提供网上教育业务的EVI教育亚洲有限公司大部分股份 建立新业务
这类公司一般都按照销售产品的类型来划分公司业务，这与内地公司按销售产品进入市场的秩序划分为二、三级市场完全不同。
除发展传统业务外，他们还向资产管理、按揭、地产专业教育等方面发展，将这些与地产配套的资产管理、按揭、地产专业教育等作为策略性业务发展。
二、“跟班郞”台湾派
台湾流派的房地产经纪公司尽管进军大陆也较早，但他们主要致力于在上海发展，目前已经成为上海房地产经纪业的主流，代表公司有信义、太平洋地产等。
他们有不同于其他流派的特点：发展连锁店与建立直营店并重，但门店扩张速度较慢。
看重员工学历，强调业务人员个人素质的提升和企业文化建设，因而在培训上舍得投入资金，这也使得员工流动性相对较低。
强调业务员为自己的客户提供一对一的全程服务，鼓励员工成为客户真正的置业顾问“跟班郞”而不是“跑街先生”。
主张信息不共享。业务员保密各自的房源、客源信息。业务员通过原始的方式，如自己用本子记录等来保留客户的信息。
台湾公司注重通过对外合作来发展业务。比如，信义就是这样在大陆发展的（如下所示）：
年份 合作企业名称 目的
1999年 COLDWELL BANKER 取得特许经营权
2003年 杭州金马房屋置换有限公司 合作发展业务
2005年 苏州建屋集团 合作发展业务
台湾公司走的多元化的发展方向也与众不同，他们更侧重于提供搬家、室内设计等配套服务。
三、重连锁网络、轻地产业务的美国派
以美国公司为代表的国外房地产经纪公司进入中国大陆较晚，但在个别城市发展较为迅猛。典型的有21世纪、REMAX、COLDWELL BANKER公司。
他们有不同于“泛中国”流派的不同特点：
力推以特许加盟的方式在中国发展。以21世纪为例：CENDANT控股CENTURY21，
CENTURY21授权给“北京埃菲特”， “北京埃菲特”注册了“21世纪不动产中国” 商标
经营连锁网络大于经营地产业务。比如，21世纪母公司CENDANT公司并不是一家经营房地产服务业的公司，而是一家经营加盟连锁业的公司。其旗下各类业务版块及品牌包括（如下所示）：
业务版块 主要连锁品牌
地产服务连锁 CENTURY21、COLDWELL BANKER、ERA
汽车租赁连锁 AVIS
小型酒店连锁、分时度假、旅游销售等 DAYS INN、SUPER8 MOTEL、AMERIHOST INN、KNIGHT INN
加盟费是公司CENDANT的主要收入。CENDANT经营这些相互不关联同的行业，但盈利模式相同—— 收取加盟费。地产服务连锁、汽车租赁连锁、小型酒店连锁分别为公司收入的贡献比例为40%、30%、30%，差别并不大。
CENDANT经营加盟连锁网络的业务模式与盈利模式决定了它的加盟商的经营模式。这也决定了“21世纪不动产中国”作为中国的一级授权商与其说是在经营地产服务，倒不如说是在经营加盟网络。收取加盟费是“21世纪不动产中国”的主要收入来源，这决定了它只能不断扩大门店规模，争取更多的下游加盟商。规模化、网络化是他们的生存根本。
由于采用加盟形式，他们强调独立的法律关系。比如，21世纪不动产体系的第一原则
——“每家加盟店独自拥有和运营”，贯彻加盟体系的始终。从授权链条看，是中国总部-区域分部-加盟店，但其中任意两者之间完全独立没有从属关系，中国总部与其说是区域分部的上级，不如说是区域分部的顾问。
他们注重吸引大型的地区加盟商，如21世纪就吸引了北新建材等加盟商。但是，单个门店的加盟条件并不高。比如，21世纪的单个门店的加盟门槛就相对较低。同时，他们会带来美国先进的管理模式，包括体系支持、培训支持、招聘支持等。
四、“鱼龙混杂”本土派
由于参与主体的不同，经纪业本土流派主要包括了国企、民企与开发商、顾问公司这二大纬度（如下所示）：
公司性质 开发商 顾问
国营 上海的金丰易居、深圳的招商置业
民营 顺驰地产的顺驰置业、京基地产的星彦地产 广州的合富、上海的富阳
国企模式
国企模式以上海的金丰易居、深圳的招商置业为代表。
其特点主要有：
1.稳健经营。没有挪用客户资金、吃差价等的动力，对客户而言，是较安全的选择。
2.效率较慢。在转款等问题上，审批慢，影响交易速度。
3.崇尚配套服务。凭借股东的资金实力迅速扩展，但母公司仅仅把经纪业务定位为配套服务，在关注、支持方面不够。
4.采用直营店形式，强调管理上的控制。
民营开发商模式
民营开发商介入三级市场孕运而生民营模式，以顺驰地产的顺驰置业、京基地产的星彦地产为代表。
其特点主要有：
1.为完善服务链而提供该服务。
2.对监管的资金感兴趣。不少的民营经纪公司都会考虑把监管资金用于开发。
3.以三级市场网络作为吸引资金的卖点。如顺驰地产就吸引了大量的海外投资资金。
4.配合自身开发楼盘的销售，藉以掌握客户。
民营合作模式
以世华、合富等为代表的由个人股东发起的经纪公司近年正蓬勃兴起。
其特点主要有：
1.模仿型强。上海的民企经纪公司模仿台湾模式，深圳、广州的模仿香港模式。
2.定位低端。由于缺乏资金投入，在店面、装修、形象上定位低端。
3.业务单一。没有二级市场销售、策划等其他业务。
4.强调规模效应，不断扩充门店数量。
5.经营不规范。吃差价、挪用资金、公款私存等比较普遍。
6.风险大。类似合肥桃园案件时有发生。
7.地域性强。由于实力弱，这类公司难以跨地域发展。
8.IT技术低端。在网络交易的IT技术方面投入少。
9.与香港公司不同，国内的中介强调二、三级市场的不同，与建立不同的管理与业务
模式。
10.缺乏好的股东背景与品牌，在经营上往往处于弱势地位。竞争使得他们开始不仅在拼服务、比价格，甚至开始间接为开发商提供资金，经营的风险在加大。
五、独立房产经纪人
独立房产经纪人和上面几种都不相同，它是在中介行业已经发展了数十年，从业人员数十万人，随着市场的竞争越来越激烈的情况下产生的。
每一次政策的调整都会导致中介门店的关门、裁员，从业人员原来做了几年中介之后可以自己开设一个加盟店、直营店，现在所需投资额度越来越大，门槛越来越高，加盟费、门店租赁、装修、人员成本等等，没有100万元就不用考虑了；而一些新锐中介公司基本上对从业几年后的中介人员持排斥状态，所招员工均为大学毕业，最好白纸一张，以便洗脑；同时有一定能力的从业人员也希望有一个更好的发展机会，这时候出现的独立房产经纪人模式就给了这些人员一个新的选择和发展空间。
就国外来说，也不可能有这么多的门店，而是大量挂靠在某家公司下面的置业顾问为社会提供置业服务，独立房产经纪人模式是该行业发展到一定阶段、社会经济发展到一定程度下的必然产物。
总的来说，香港流派、台湾流派、美国流派、本土流派、独立房产经纪人在业务多元化、规模扩张模式、股东背景、人员素质、资金使用等方面形成各自的核心特征；相比较而言，独立房产经纪人在合作、从业人员、市场拓展等方面有着更好的发展前途！ ]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402771#comment 512 Tue, 19 Feb 2008 06:32:51 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402771 http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402471 据资料统计，上海市房产中介门店最高峰时超过10000家，固定从业人员超过10万人，而房地产经纪人的存活率（从入行到继续从事这个行业）仅为3％，也就是说有3000万人次曾经在上海从事过这个行业，然而因为房产中介公司营运成本越来越高，盈利模式相对单一（仅靠佣金收入和微薄的银行贷款回扣），近来房地产宏观调控使得二手房交易量明显直线下滑，中介公司的收入减少不得不开源节流精兵减政转手拍卖甚至关门歇业。这就导致大部分的经纪人在这个行业的路上举步维艰，食之无肉弃之有味。那么，房地产经纪人将何去何从呢？ 97％的房地产经纪人选择了换行，彻底脱离这个即爱之又恨之的行业。只有3％的房地产经纪人仍然坚持在这个行业，一部份人做到公司的管理层，一部份人自己找投资人开中介公司做起了老板，一部份人因为业绩良好成为行业的金牌销售员，因颇为丰厚的提成待遇而背水而战。
离开的未必都是弱者，留下的也未必都是强者。房产中介的销售跟其它行业的销售最为明显的区别是：房产销售的标的额比较大，一般都是上百万甚至上千万，销售成功的机率很小，一般都是一个月一单甚至是几个月一单，加之中介公司一般业考核期为1到3个月，达不到业绩基本上就要被炒“职业重新规划”了，急功近利的房产中介管理模式难免扼杀绝大部分的销售人才。

上升为管理的房地产经纪人，如果业绩指标达不到可能就要被下岗，这部分人因为心态和面子的因素基本上不会在重新做业务，要么换行要么就跳槽到其它同行，但结局依然是一样，二手房成交的随机性使得房产中介的管理人员几乎都存在着同样的危机。由于政府提高房地产中介从业门槛，时下低迷的房产市场加之品牌及资金规模的因素，自己做老板的路也很难走得通。那么做金牌销售员是不是最好的出路呢？答案是否定的！中介公司的销售业务员一般是底薪加提成的待遇方式，底薪一般在1000-1500元左右，提成为收回佣金的10％-30％，因成交机率小及佣金回收周期长加之经纪人日常工作开支（手机费、带客户看房打车费等）极大且不能报销，因此经纪人的实际的收入大多数都并不高。

那么如果有一种模式可以降低运营成本，又能提供给经纪人的房源信息及客户信息，后续交易服务也有专业的团队完成，同时又将佣金的绝大部分分配给经纪人，以此来促进经纪人的工作激情及服务意思，让买房卖房人真正认可中介的服务，让更多的二手房交易通过经纪人完成，让经纪人可以在一个共同的平台上树立自己的个人品牌，这样的模式会不会带领经纪人走出“冬天”呢?

如果真有这样的奇迹，那么这个奇迹一定是房地产经纪行业和互联网结合产生的！在互联网发达的美国，80％的购房者求助互联网寻找理想住房，而互联网上每天不断涌现新的房产搜寻工具。这一局面已经逼迫许多美国传统房产中介开始转型。在中国，2005年通过互联网渠道寻找二手房的比列已经达到26％，预计2008年这个比例将达到50％，国内许多房地产中介公司也有了明显的觉悟，他们已经充分认识到互联网对于这个传统行业发展的影响。
任何一个行业都存在着互联网模式挑战传统模式的例子，房地产行业也不例外，上海热线、新浪等都为二手房交易提供了广阔的网上信息平台，但由于其模式及其它因素的限制，使得买房者通过网上搜索到的房源真实度及质量并不高，因此越来越对网上的房源信息失去信心，绝大部分的二手房交易仍然是在传统的中介门店完成，二手房特殊的商品交易模式使得互联网模式并没有改变传统的交易格局。
]]> http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402471#comment 512 Tue, 19 Feb 2008 06:27:51 GMT http://787015573.qzone.qq.com/blog/1203402471